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　　盡管上述項(xiàng)目除了寫字樓之外還有其它物業(yè)類型，但寫字樓是一個(gè)重要組成部分，單單統(tǒng)計(jì)這些項(xiàng)目，總建筑面積已經(jīng)高達(dá)216.2萬平方米，就算只有一半是寫字樓，那么，在未來3年半時(shí)間，按照規(guī)定，東莞市區(qū)也有超過100萬平方米的高級寫字樓將井噴入市。

　　相比廣深等城市，東莞目前的寫字樓檔次較低，租金也較低，每平方米每月租金一般四五十元，管理費(fèi)一般為3.8元。與住宅不同，寫字樓更新?lián)Q代十分明顯，拋開正在被淘汰的老舊項(xiàng)目，東莞的寫字樓整體使用率比較高。

　　日前，記者探訪了勝和廣場、第一國際、鼎峰卡布斯A座、豐碩廣場、廣發(fā)金融大廈等五大主流寫字樓，這些寫字樓品質(zhì)中檔，使用率均超過80%。

　　盡管目前東莞的寫字樓市場供需平衡，但面對即將蜂擁而至的高級寫字樓，市場消化得了嗎？

　　東莞知名企業(yè)康達(dá)機(jī)電工程有限公司董事長、廣東（東莞）湖南商會會長沈劍山說，企業(yè)由工廠搬到寫字樓辦公是一種趨勢，湖南商會也想拿一塊地建一座湘商大廈或聯(lián)合其它商會建一座異地商會大廈，讓會員企業(yè)一起辦公，方便交流，不用在各個(gè)工廠之間跑來跑去。

　　不過，他也表示，涉及貿(mào)易的企業(yè)，應(yīng)該比較樂于把辦公室搬到寫字樓，如果單純制造業(yè)的話，直接在工廠辦公，更加貼近生產(chǎn)一線會更好一些，搬寫字樓的動力沒有那么足。

　　同樣身在實(shí)體經(jīng)濟(jì)一線的王國權(quán)分析，像高盛科技園這種孵化器類的寫字樓，租金低，產(chǎn)業(yè)服務(wù)完備，比較符合東莞正在成長的中小企業(yè)的需求，至于那種非產(chǎn)業(yè)型的純粹寫字樓估計(jì)會“比較凄涼”。

　　臺企是東莞經(jīng)濟(jì)尤其是電子信息產(chǎn)業(yè)的支柱性力量。東莞市臺商投資企業(yè)協(xié)會秘書長 趙維南說，環(huán)球經(jīng)貿(mào)中心（臺商大廈）大部分寫字樓面積由臺商股東自己持有，有的股東會自用，除此之外，沒有怎么聽說會員企業(yè)搬到寫字樓辦公。他說：“臺商在這里做事還是比較務(wù)實(shí)的，個(gè)人覺得，企業(yè)搬到寫字樓辦公應(yīng)該不會形成趨勢”。

　　長期研究東莞房地產(chǎn)市場的東莞中原策略研究中心總監(jiān)車德銳認(rèn)為，東莞寫字樓長期發(fā)展是看好的，但是由于產(chǎn)業(yè)支撐力不足，四五年之內(nèi)的短期，是不太樂觀的。

　　受產(chǎn)業(yè)影響，現(xiàn)在，東莞的寫字樓用戶比較低端，以中小型企業(yè)為主，世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)等大型企業(yè)很少。東莞入駐寫字樓辦公的企業(yè)集中在保險(xiǎn)、銀行等金融行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)、裝修設(shè)計(jì)、營銷顧問等房地產(chǎn)行業(yè)，以及會計(jì)、法律等兩類咨詢行業(yè)。

　　隨著東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的推進(jìn)，市場需求是否會急劇擴(kuò)容？對此，車德銳說，短期內(nèi)，需求難以擴(kuò)容。需要寫字樓的企業(yè)主要是三類：一是品牌意識相當(dāng)強(qiáng)的企業(yè)，二是上市企業(yè)，三是拓展內(nèi)銷的企業(yè)。內(nèi)銷企業(yè)，出于效果考慮，相比東莞，他們更會選擇廣州或武漢等戰(zhàn)略要地，而東莞的知名品牌企業(yè)并不多，上市企業(yè)也比較少，增加起來也并不那么容易，所以，市場需求短期內(nèi)迅速增長是比較難的。

　　CBD開發(fā)應(yīng)注意節(jié)奏避免操之過急

　　實(shí)際上，拿辦公用地的企業(yè)，更多是出于自身戰(zhàn)略考慮，并非真就看好短期的市場。

　　東莞房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長、東莞市邦聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司董事會秘書長陳駿良說：“政府推地了，比較好的位置，開發(fā)商肯定是會拿的，不拿就被別人搶先了。拿地只是作為一個(gè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略，后續(xù)的開發(fā)只有慢慢來了。”

　　兩年前在南城總部基地拿下“萬科大廈”地塊，已經(jīng)計(jì)劃在明年10月推出首批寫字樓，但寫字樓的運(yùn)營的招商政策現(xiàn)在并沒有具體明確，對記者只表示，希望能夠吸引規(guī)模較大、實(shí)力較為雄厚的企業(yè)入駐。

　　南城總部基地一期9宗地除萬科地塊之外的8宗地，由拿地企業(yè)組建的東莞市邦聯(lián)實(shí)業(yè)投資有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在還沒有確定招商方案，目前集中精力搞好工程建設(shè)。

　　按照規(guī)定，南城總部基地一二期地塊必須在三年又3個(gè)月之內(nèi)竣工，不過，陳駿良估計(jì)，“南城總部基地的寫字樓入市，不少是五六年后的事情了。”

　　深圳中熙集團(tuán)前日拿下了南城總部基地二期一宗商務(wù)金融用地。其營銷中心總經(jīng)理朱麗娟說：“公司重點(diǎn)發(fā)展東莞的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，所以在南城總部基地占據(jù)一席之地，但是目前開發(fā)還不成熟，要先看一期的發(fā)展?fàn)顩r再來決定項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)。”

　　由此可見，規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)（CBD），是城市發(fā)展的戰(zhàn)略舉措，也是城市化的內(nèi)在需求，但開發(fā)不宜操之過急，應(yīng)該淡定處理，跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步推地，跟市場需求同步開發(fā)，否則，與市場脫節(jié)，有可能造成一大批的閑置用地或一座座“空樓”，造成資源浪費(fèi)，也將積累執(zhí)法難題。