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    隨著住宅市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商涉足商業(yè)地產(chǎn)。

    近日，參與“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”的多位企業(yè)人士告訴記者，作為純投資性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，盡管在調(diào)控閘門之外，但要均衡長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)與合理回報(bào)一直存在難度。另外，由于地方政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)同樣熱衷，當(dāng)前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)總量過剩等泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。

    記者了解到，當(dāng)前除了萬科、保利、華潤(rùn)置地等一些標(biāo)桿企業(yè)有意在商業(yè)地產(chǎn)分一杯羹，商業(yè)用地也正受到其他投資商熱捧。前段時(shí)間高價(jià)地塊頻出，其中大部分為商業(yè)性質(zhì)用地。北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉曾告訴本報(bào)記者，“土地市場(chǎng)尚未全面回暖，目前成交復(fù)蘇的地塊屬性基本都為商業(yè)類地塊。”

    事實(shí)上，隨著調(diào)控政策的影響，前半年全國(guó)土地市場(chǎng)一度處于冷清狀態(tài)。各地政府推出的住宅地塊往往以流標(biāo)和底價(jià)成交，由此造成的土地財(cái)政的縮水接近上千億元。與住宅市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的則是近期商業(yè)地塊的升溫。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)計(jì)，未來國(guó)內(nèi)房企可能會(huì)將更多的人力物力投入到商業(yè)地產(chǎn)。

    北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理劉曉光在博鰲房地產(chǎn)論壇表示，當(dāng)前有些地方已經(jīng)發(fā)生了商業(yè)地產(chǎn)的過剩，甚至有些企業(yè)被套牢后自我淘汰使得行業(yè)洗牌加速。他認(rèn)為，盡管商業(yè)地產(chǎn)在京津、長(zhǎng)三角、珠三角等大城市圈不乏前景。“但是要做商業(yè)地產(chǎn)，需要先有商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，不能貿(mào)然涉足”。

    龍湖地產(chǎn)有限公司戰(zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理王亞軍分析指出，由于沒有限購(gòu)，“大家把注意力都放在商業(yè)地產(chǎn)了，但是做起來難度卻非常大”。

    王亞軍告訴記者，由于商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)是投資屬性，投資者對(duì)回報(bào)的要求就非常高。

    “對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)而言，怎么樣把商圈打造出來，帶動(dòng)整個(gè)商圈提升投資價(jià)值？”他認(rèn)為，不是所有的企業(yè)都具備商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。

    另外則是資金方面，“因?yàn)槭情L(zhǎng)期投資持有項(xiàng)目，如果融資成本高到12%以上，基本上商業(yè)地產(chǎn)就不用考慮了，偶爾也許一個(gè)項(xiàng)目升值，但很多時(shí)候是做不到這一點(diǎn)的。”王亞軍坦言，龍湖在打造商業(yè)地產(chǎn)過程中，如何控制資金成本是“非常難”的一個(gè)問題。尤其是“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)往后很長(zhǎng)一段時(shí)間，都有不確定性”。

    深圳美佳華實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)洪小佳則告訴記者，困擾商業(yè)地產(chǎn)的還有“租售比”問題。“你賣多少？持有多少？現(xiàn)有的金融體制對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資沒有辦法給予完全的融資，如果全靠融資的話，那肯定會(huì)完蛋”。洪小佳告訴記者，“對(duì)我們來說一般是賣一部分，持有一部分，但賣的部分盡量不影響整體格局，必須控制好后續(xù)經(jīng)營(yíng)，控制好業(yè)態(tài)”。

    以專注于商業(yè)地產(chǎn)自居的寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁黃永華則分析指出，除了社會(huì)層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，造成商業(yè)地產(chǎn)升溫的另一個(gè)因素是“政府層面的默許”。他認(rèn)為，“這也是當(dāng)?shù)卣�府和商業(yè)地產(chǎn)商比較容易達(dá)到默契，達(dá)成多方共贏的一種需求”。

    黃永華進(jìn)一步解釋，“對(duì)于政府來講，希望一個(gè)不太成熟的地塊很快地成熟起來。所以，像萬達(dá)、寶龍這樣企業(yè)，在二、三線城市、三、四線城市更能受到政府的歡迎。因?yàn)�，�?dāng)這些企業(yè)把城市綜合體的概念做起來，旁邊的地價(jià)就翻得更快，甚至幾倍的翻”。

    “當(dāng)前很多地方政府熱衷于推出商住綜合體項(xiàng)目。對(duì)于政府來說賣地可以賺錢并能拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP；而對(duì)于開發(fā)商來說，即可規(guī)避調(diào)控政策，又能變相做住宅項(xiàng)目。確實(shí)是雙贏的做法。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。

    而記者了解到，商業(yè)綜合體等項(xiàng)目在二、三線城市及中西部城市發(fā)展尤為迅速。由地方政府主導(dǎo)、出于追求業(yè)績(jī)的盲目規(guī)劃，而野蠻生長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)引起越來越多業(yè)內(nèi)人士的警惕。中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌曾經(jīng)指出，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，大量地供應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會(huì)造成供大于求。

    “如果企業(yè)和當(dāng)?shù)卣�府前期溝通比較好，能夠達(dá)到預(yù)期，政府將給你更多的支持，這是一種相互默契”。黃永華認(rèn)為，這是商業(yè)地產(chǎn)被看好的原因之一。但是他同樣指出，實(shí)際上商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)在這個(gè)階段有很多風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)表現(xiàn)出來。“比如商業(yè)地產(chǎn)總量過剩，如此發(fā)展下去會(huì)對(duì)企業(yè)和投資者很不利。”