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    近日，梅嶺觀海、世歐王莊、世茂御龍灣的小戶型寫字樓產(chǎn)品扎堆上市，再度將寫字樓市場推到“風(fēng)口浪尖”。而記者觀察到，這些寫字樓產(chǎn)品與閩江北CBD和海峽金融街供應(yīng)的大面積高總價寫字樓形成鮮明對比，寫字樓產(chǎn)品正在細(xì)分，呈現(xiàn)多元化的特征。

    究竟，寫字樓市場多元化表現(xiàn)如何？在寫字樓大量供應(yīng)的情況下，投資者又該如何面對？

    現(xiàn)象：寫字樓產(chǎn)品開始多元分化
    瞄準(zhǔn)企業(yè)總部，主打高端

    在“海西”騰飛的大背景下，在福州企業(yè)的發(fā)展催生下，集中在市中心、設(shè)施陳舊、電梯配比不足、停車?yán)щy的老寫字樓已經(jīng)無法滿足需求。在海峽金融街和閩江北CBD，越來越多的寫字樓開始瞄準(zhǔn)企業(yè)總部，主打高端，迎合市場需求。

    在海峽金融街的在售寫字樓項(xiàng)目中，既有福州首座擁有直升機(jī)停機(jī)坪和28部豪華電梯的宇洋中央金座，又有采用360°全景單元式幕墻技術(shù)、層高達(dá)4.2米的升龍匯金中心，還有將光合作用導(dǎo)入寫字樓整體規(guī)劃當(dāng)中的“光合寫字樓”申發(fā)大廈，更有世紀(jì)百聯(lián)將25個定制型空中花園植入寫字樓，創(chuàng)造花園別墅式辦公環(huán)境。此外，華浦華爾街、中捷金融大廈等后期項(xiàng)目也主攻高端。

    閩江北CBD的寫字樓也不甘落后，近日，福州IFC（國際金融中心）、陽光城時代廣場相繼揭開面紗，均以超甲級寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)，提供全新的、現(xiàn)代化的寫字樓產(chǎn)品。

    它們的關(guān)鍵詞可以籠統(tǒng)歸結(jié)為大面積、高總價，無論是軟件還是硬件，無一不讓人耳目一新。

    瞄準(zhǔn)投資客，低價誘市

    與此同時，瞄準(zhǔn)投資客，低總價面積迷你的寫字樓產(chǎn)品也在近期開始冒尖。

    近日，梅嶺觀海首期MINI寫字樓產(chǎn)品公開預(yù)約。據(jù)相關(guān)人士透露，“此次公開的寫字樓產(chǎn)品面積主要集中在65~80㎡之間，4至22層之間，都有小戶型產(chǎn)品分布，如今項(xiàng)目還在認(rèn)籌之中，1月份就會進(jìn)行銷售。”

    而世茂·御龍灣江景寫字樓也選擇在此時加推，據(jù)售樓人員透露，寫字樓產(chǎn)品最小面積在60平方米左右，起價7800元/平方米，前三年返租6%。與此同時，世歐王莊·財富雙子塔推出40~88㎡微商務(wù)產(chǎn)品，打出只需首付32萬元起，輕松加入高端寫字樓投資者行列的宣傳。據(jù)售樓人員透露，財富雙子塔每套面積200平方米，五套起售，均價在2.3萬元左右，相對于通常以整層出售的寫字樓產(chǎn)品而言，投資門檻已經(jīng)大幅降低。

    業(yè)內(nèi)人士江映輝表示，“小戶型迷你寫字樓產(chǎn)品的出現(xiàn)，正說明開發(fā)商將產(chǎn)品做到極致，滿足不同購買需求。這種不同定位的寫字樓產(chǎn)品的出現(xiàn)，更能滿足大型高端寫字樓所缺失的個人創(chuàng)業(yè)、小型辦公，甚至小眾投資客的需求，客群面更為廣泛。”

    探析：優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目招商不成問題

    “盡管當(dāng)前福州寫字樓處于集中供應(yīng)階段，可售寫字樓面積約達(dá)到130萬平方米”，中捷地產(chǎn)總監(jiān)黃銳表示，隨著海西的發(fā)展、福州地鐵經(jīng)濟(jì)的到來，還是有不少外來名企看好大福州發(fā)展，先后將區(qū)域性總部或者對外窗口落戶福州，這些企業(yè)都需要與之相配套的寫字樓。再加上福州市場本身也有這種辦公升級的需求，只是原來缺乏高端的寫字樓產(chǎn)品來匹配，“因此在我看來，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的招商情況還是樂觀的。”

    另外，中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡俊也表示，福州出臺的“住改商”禁令，也釋放了大量中小企業(yè)對小戶型寫字樓的需求，近期新推出的小戶型寫字樓產(chǎn)品，迎合了市場需求，既給創(chuàng)業(yè)型公司提供了辦公場所，也為年末資金沒有出口的小眾投資者開辟了一條新的投資渠道。

    面積消化和租金上漲難同步

    盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的招商不成問題，但是在龐大的寫字樓供應(yīng)量背后，有業(yè)內(nèi)人士表示，要達(dá)到面積消化和租金上漲同步進(jìn)行，這需要一段很長的市場培育期，后續(xù)的寫字樓租金上漲幅度或?qū)⒃谝欢ǔ潭葍?nèi)收窄。

    “寫字樓的供應(yīng)多元化，無疑給福州市場帶來了新的活力，不過據(jù)統(tǒng)計，未來福州未售的寫字樓面積甚至可能達(dá)到300萬平方米。”蔡俊表示，在如此龐大的數(shù)據(jù)背后，將是激烈的競爭，畢竟福州的商務(wù)資源有限。目前寫字樓已經(jīng)大面積上市，而明年這種勢頭還會加劇，短期內(nèi)供應(yīng)量激增勢必會造成低價競爭等現(xiàn)象，此前寫字樓租金大幅上漲的勢頭也會減弱。

    不過多位業(yè)內(nèi)人士也表示對寫字樓長期發(fā)展依然看好，黃銳稱，從長遠(yuǎn)來看，未來寫字樓市場應(yīng)該是保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢。尤其是項(xiàng)目本身品質(zhì)好的，同時有差異化特點(diǎn)，定位準(zhǔn)確的寫字樓項(xiàng)目能夠保持穩(wěn)定的趨勢。

    提醒：寫字樓是長線投資

    對于寫字樓投資者而言，看中的還是其高收益，就此，有業(yè)內(nèi)人士提醒，寫字樓是一項(xiàng)長線投資，需要很長一段時間的培育期。產(chǎn)品能否進(jìn)入一個升值通道，除了自身品質(zhì)和定位之外，也跟外部多重因素有關(guān)。此外寫字樓不像住宅產(chǎn)品，不易出售，這類產(chǎn)品通常標(biāo)的較大，難以通過快速的二次出售來獲得收益。

    此外，業(yè)內(nèi)人士稱，投資寫字樓要注意其空置風(fēng)險。開發(fā)商在售樓過程中宣傳的寫字樓產(chǎn)品的投資回報率為7%~8%左右，是在全年出租的前提下計算出來的。而通常情況下，寫字樓產(chǎn)品的空置期加上免租裝修期至少要2個月，因此，寫字樓產(chǎn)品的實(shí)際投資回報率一般會在6%左右。如果空置期愈長，其投資回報率也就相應(yīng)愈低。這種風(fēng)險是投資者所不能預(yù)見和控制的。

    而小面積為主的寫字樓，零散小投資客居多，入駐企業(yè)流動性大，容易壓低寫字樓的總體租金，在后續(xù)管理上很難做到統(tǒng)一管理。

    業(yè)內(nèi)人士提醒到，增加中小置業(yè)者的進(jìn)入門檻，將寫字樓戶型分隔太小，可能會導(dǎo)致因產(chǎn)權(quán)過于分散而對后期的經(jīng)營不利。一方面是難以招租到實(shí)力、品牌更強(qiáng)的大客戶入駐；另一方面，寫字樓小業(yè)主多了未來也難免會互相壓低租金價格，不利于物業(yè)品質(zhì)的提升。當(dāng)然，如果有開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì)專門從事管理，專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營，則另當(dāng)別論。