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　　在全球經(jīng)濟(jì)低迷和國(guó)家宏觀調(diào)控持續(xù)的雙重影響下，2012年杭州寫(xiě)字樓總體延續(xù)2011年回歸理性市場(chǎng)的走勢(shì)�？傮w表現(xiàn)為供應(yīng)量持續(xù)增加，成交均價(jià)有所降低；租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出租金穩(wěn)定、入駐率高位的特征。新增供應(yīng)量增加的同時(shí)也推高這些新興商務(wù)圈的空置率水平。預(yù)計(jì)未來(lái)一至二年內(nèi)，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍以銷(xiāo)售為主，租賃為輔，純租賃物業(yè)的比重將逐漸增加。

　　從近幾個(gè)月逐步攀升的銷(xiāo)售面積來(lái)看，無(wú)論投資者還是企業(yè)，對(duì)于寫(xiě)字樓的關(guān)注度以及期許值正在穩(wěn)步提高，“穩(wěn)中向上”很有可能成為2013年發(fā)展的主基調(diào)。相比之下，杭州租金整體已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高的水平，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年租金的增長(zhǎng)速度有所放緩，年增長(zhǎng)率或保持在3%左右。

　　錢(qián)江新城寫(xiě)字樓賣(mài)得最好

　　2012年杭州寫(xiě)字樓總成交面積約為30.8萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)到43.2%。雖然前11個(gè)月成交基本與2011年持平，但12月出現(xiàn)大幅市場(chǎng)反彈，單月總成交量達(dá)到9.33萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史性最高位。

　　從杭州寫(xiě)字樓成交區(qū)域來(lái)看，錢(qián)江新城2012年共成交12.75萬(wàn)平方米，位居各區(qū)第一。

　　其次是濱江區(qū)，總成交面積達(dá)到5.13萬(wàn)平方米，位列第二。由于地理位置的原因，濱江只能依托區(qū)域內(nèi)自身特點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)特征，打造吸引IT、動(dòng)漫等行業(yè)類(lèi)客戶。

　　位列第三、第五位的分別是城北的下城區(qū)和拱墅區(qū)，成交量依次為4.8萬(wàn)平方米、2.77萬(wàn)平方米。作為新興商務(wù)區(qū)，原先該區(qū)域內(nèi)以商住樓和乙級(jí)寫(xiě)字樓為主，缺少高品質(zhì)甲級(jí)寫(xiě)字樓。但去年下半年蔚藍(lán)國(guó)際、萬(wàn)通中心兩個(gè)項(xiàng)目入市銷(xiāo)售，填補(bǔ)了此類(lèi)空缺。未來(lái)城北將打造運(yùn)河CBD和新天地兩大商務(wù)圈，寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局將重新改寫(xiě)。

　　蕭山和下沙分別位列第四、第六。下沙依托下沙產(chǎn)業(yè)科技園和大學(xué)城的特點(diǎn)，帶動(dòng)部分辦公樓的需求。市中心區(qū)域一直是寫(xiě)字樓供應(yīng)量匱乏的區(qū)域，目前主要在售項(xiàng)目為浙商財(cái)富中心。

　　從成交價(jià)格來(lái)看，各區(qū)域成交價(jià)格差異大，與2011年相比出現(xiàn)一定的降幅。主要是新興商務(wù)圈寫(xiě)字樓供應(yīng)的增加，拉低了整體的價(jià)格，但市中心和高品質(zhì)寫(xiě)字樓價(jià)格依然堅(jiān)挺。目前寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)客戶多以自用型客戶為主，投資型客戶為輔。自用型客戶多數(shù)是因?yàn)檗k公環(huán)境升級(jí)和企業(yè)快速發(fā)展而對(duì)寫(xiě)字樓產(chǎn)生的剛需，其主要注重項(xiàng)目的總價(jià)、地段、交通和配套；投資型客戶在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下進(jìn)一步減少，該類(lèi)客戶比較青睞核心段、小面積、低總價(jià)產(chǎn)品。同時(shí)注重項(xiàng)目品牌所創(chuàng)造的價(jià)值以及項(xiàng)目的變現(xiàn)能力。

　　寫(xiě)字樓租金總體平穩(wěn)

　　從租賃市場(chǎng)來(lái)看，2012年杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓租金總體呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢(shì)，雖各區(qū)域租賃物業(yè)租金各有漲跌，但基本維持去年年底3.5元/平方米/天的租金水平。武林、黃龍等成熟老商圈的高品質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目均有部分承租戶變化，但始終保持較低的空置率。目前這些區(qū)域的整體出租率都達(dá)到90%以上。隨著錢(qián)江新城區(qū)域的日益成熟，板塊內(nèi)商務(wù)氛圍也愈加濃厚，已奠定高端商務(wù)圈的形象。伴隨前期大量項(xiàng)目的交付，企業(yè)開(kāi)始陸續(xù)進(jìn)駐，區(qū)域內(nèi)入住率已超60%；租金水平在第四季度有所上揚(yáng)，目前租金在人民幣3.9-5.2元/平方米/天之間，對(duì)杭州整體租金穩(wěn)定提供了一定支撐。隨著2013年市政府的搬入，預(yù)計(jì)未來(lái)租金還會(huì)有一定的上升空間。

　　從需求來(lái)看，外商投資企業(yè)、外資銀行和出口相關(guān)公司近期對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度。相反，國(guó)內(nèi)企業(yè)仍然活躍在租賃市場(chǎng)上并產(chǎn)生較大的需求份額，尤其是國(guó)內(nèi)金融投資和醫(yī)藥行業(yè)。

　　供需結(jié)構(gòu)更趨不合理

　　杭州主城區(qū)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)將進(jìn)一步增加，供需結(jié)構(gòu)更趨不合理。預(yù)計(jì)2013年寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量將達(dá)到59.3萬(wàn)平方米，其中純租賃寫(xiě)字樓約為8.3萬(wàn)平方米。

　　銷(xiāo)售型項(xiàng)目主要集中在錢(qián)江新城、拱墅區(qū)運(yùn)河CBD和下城區(qū)的新天地項(xiàng)目三個(gè)區(qū)域。作為高端市場(chǎng)錢(qián)江新城，憑借其地段及資源稀缺性凸顯，且區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目以整層銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格仍將保持市場(chǎng)標(biāo)桿，但去化速度有所放緩。運(yùn)河CBD和新天地作為新興商務(wù)圈，憑借市場(chǎng)空白點(diǎn)和客戶層面廣的優(yōu)勢(shì)，在政策緊縮和競(jìng)爭(zhēng)激烈的大環(huán)境下，仍具有政策優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)吸引力。2013年杭州寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)可以說(shuō)是機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)并存，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格仍將保持平穩(wěn)走勢(shì)。

　　租賃項(xiàng)目主要集中在市中心，分別位于慶春商務(wù)圈的金龍財(cái)富中心、黃龍的德力西以及武林板塊的中北花園二期寫(xiě)字樓項(xiàng)目。由于原先市中心甲級(jí)租賃型項(xiàng)目有限，新增項(xiàng)目將使得區(qū)域內(nèi)原先緊張的供應(yīng)狀況有所緩解，同時(shí)也會(huì)制約租金的上漲；因此，未來(lái)租賃價(jià)格將保持平穩(wěn)微幅上升的市場(chǎng)特征。(戴德梁行杭州分公司寫(xiě)字樓部高級(jí)經(jīng)理嚴(yán)凱)