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    十年前，人們?cè)趩?wèn)：什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，人們?cè)趩?wèn)：誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)？如今，人們?cè)趩?wèn)：誰(shuí)還沒(méi)有做商業(yè)地產(chǎn)？

    在日前由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)（下稱(chēng)全聯(lián)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)）舉辦的一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)沙龍上，一位在商業(yè)地產(chǎn)界頗有斬獲的人士毫不掩飾自己的野心：今年再上8~10個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目！

    同策咨詢(xún)研究中心一份最新的統(tǒng)計(jì)資料顯示：在商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)火熱的當(dāng)下，不少品牌房企還在加大商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)投資。萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司20%的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為持有型商業(yè)物業(yè)；保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司將商業(yè)物業(yè)投資比例增大到30%；復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司的商業(yè)地產(chǎn)投資將占集團(tuán)投資20%左右的比例。

    就在各大房企加碼商業(yè)地產(chǎn)的同時(shí)，作為商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售代表的SOHO中國(guó)有限公司（下稱(chēng)SOHO中國(guó)）卻遭受重挫：公司去年業(yè)績(jī)僅為94.68億元，與年初制定的230億元目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，與此前調(diào)整的120億元目標(biāo)也有不小差距。

    更嚴(yán)峻的是，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，北京市自去年9月至今年1月入市的32個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，近八成項(xiàng)目銷(xiāo)售率不足50%，其中不少項(xiàng)目是“零”成交。

    為什么現(xiàn)實(shí)并不美好，卻還有大批房企試圖進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)？

    “在未來(lái)5~10年內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)的整體格局會(huì)發(fā)生巨大變化。”全聯(lián)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)籌備組主任高東旭告訴記者，“相當(dāng)一部分在住宅市場(chǎng)上叱咤風(fēng)云的房企，很有可能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域變成一條蟲(chóng)。”

    “2013年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)不能求熱，而應(yīng)該在穩(wěn)中求發(fā)展。這個(gè)穩(wěn)，是指先生存。”高東旭說(shuō)。

    商業(yè)地產(chǎn)井噴亂象

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院去年發(fā)布的《2011—2012中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全年，無(wú)論新開(kāi)工增量還是銷(xiāo)售增速，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于純住宅項(xiàng)目。其中，辦公樓新開(kāi)工面積增長(zhǎng)46.20%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)23.7%。

    據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年，上海有20多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京有約17個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；成都市同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到100余個(gè)，面積近3400萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超一線(xiàn)城市。

    全聯(lián)商業(yè)與城市開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)籌備組副主任張志剛表示：“大陸縣級(jí)以上城市的商業(yè)綜合體已經(jīng)在做和不得不做的就接近6000個(gè)，其中2015年要求完工的就有3000個(gè)左右。”

    到底哪兒來(lái)那么多商業(yè)地產(chǎn)？

    高東旭告訴記者，自2010年實(shí)施全面限購(gòu)以來(lái)，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了大范圍的成交凍結(jié)，商業(yè)地產(chǎn)自然就成了開(kāi)發(fā)商們的投資避風(fēng)港。

    “除限購(gòu)?fù)�，近年�?lái)綜合性開(kāi)發(fā)成為城市建設(shè)主流，住宅項(xiàng)目搭配了越來(lái)越多的商業(yè)功能設(shè)施，不少地方政府盲目求高、求大、求全的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)更點(diǎn)燃了開(kāi)發(fā)商們‘制造’商業(yè)地產(chǎn)的激情，并最終導(dǎo)致了市場(chǎng)的消化不良。”高東旭表示，“一個(gè)小縣城都要建三四個(gè)商業(yè)綜合體，這不是繁榮，純粹是亂象。”

    來(lái)自臺(tái)灣的張志剛認(rèn)為，大陸的房企和臺(tái)灣的房企一樣，需要經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：最早期是開(kāi)發(fā)純粹的住宅地產(chǎn)，只有個(gè)圖紙房子就被搶光了，沒(méi)有商業(yè)概念；第二階段，房企拿到了更多的土地，被要求配套商業(yè)空間，但很長(zhǎng)時(shí)間都不知道該怎樣做商業(yè)；第三階段則是開(kāi)發(fā)旅游和休閑地產(chǎn)。

    “臺(tái)灣的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不再投房地產(chǎn)了，而是轉(zhuǎn)型到文化、傳媒和實(shí)業(yè)領(lǐng)域。”張志剛說(shuō)，“大陸的房地產(chǎn)商正在向第二階段轉(zhuǎn)型，但是商業(yè)的發(fā)展實(shí)力還無(wú)法匹配商業(yè)地產(chǎn)井噴的建設(shè)速度。”