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　　2月28日，龍湖宣布啟動(dòng)“金蘋果計(jì)劃”，針對(duì)旗下的銷售型商業(yè)物業(yè)推出“售后服務(wù)”，全面整合商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理三大系統(tǒng)資源，為業(yè)主提供統(tǒng)一的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理。正值龍湖涉足商業(yè)地產(chǎn)十周年，其高層將該計(jì)劃視為“劃時(shí)代的模式創(chuàng)新”。

　　“龍湖不是在單純地向客戶出售商業(yè)物業(yè)，而是希望為業(yè)主實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值。”龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“金蘋果”計(jì)劃通過(guò)對(duì)龍湖的地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行整合，通過(guò)定位輔導(dǎo)、經(jīng)營(yíng)輔導(dǎo)、招商促進(jìn)等服務(wù)，縮短商鋪、寫(xiě)字樓、精裝SOHO等銷售型商業(yè)物業(yè)的閑置周期與提高租金收益。

　　將業(yè)主從傳統(tǒng)投資模式帶入資產(chǎn)管理模式，龍湖試圖打造一個(gè)類理財(cái)產(chǎn)品的資產(chǎn)代管平臺(tái)——既可通過(guò)散售物業(yè)回流現(xiàn)金，又能實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，打破商業(yè)地產(chǎn)中慣有的自持與散售的糾結(jié)。而通過(guò)金蘋果這一平臺(tái)，龍湖還可以將旗下商鋪、寫(xiě)字樓、度假產(chǎn)品打包，進(jìn)行跨業(yè)態(tài)、跨區(qū)域銷售，充分挖掘客戶購(gòu)買力，以突圍當(dāng)前普遍的商業(yè)物業(yè)銷售困局。

　　打破散售運(yùn)營(yíng)困局

　　散售與自持分別的利弊明顯，這也成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商最常糾結(jié)的問(wèn)題。

　　以北京知名商圈三里屯為例，三里屯village早已是北京人休閑購(gòu)物的熱門選擇之一，而鄰近的三里屯SOHO卻人流冷清。業(yè)內(nèi)人士對(duì)此的普遍回答是，前者是開(kāi)發(fā)商自持經(jīng)營(yíng)，而后者屬于散售。物業(yè)權(quán)集中度的不同影響了整體商業(yè)的規(guī)劃布局，進(jìn)而影響運(yùn)營(yíng)結(jié)果。

　　但可以攻破此邏輯的案例仍然可見(jiàn)。北京市內(nèi)不少商業(yè)步行街同樣是物權(quán)分散，但人流卻并不比一些集中經(jīng)營(yíng)的大商廈少。高和資本對(duì)旗下商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)策略便是，整體盤下物業(yè)加以改造并整體規(guī)劃，甚至持有運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間再散售，但并未影響其商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)水平。

　　而自持也并非萬(wàn)全之策。即便是在CBD核心區(qū)域，同樣為開(kāi)發(fā)商自持的新光天地與金地中心，經(jīng)營(yíng)狀況也曾判若云泥。與新光天地的光鮮亮麗相比，金地中心曾一度死氣沉沉，在近期經(jīng)歷重新整改之后才恢復(fù)元?dú)狻?/p>

　　而更為糾結(jié)的是，在國(guó)內(nèi)通過(guò)散售而實(shí)現(xiàn)迅速擴(kuò)張的商業(yè)地產(chǎn)商不在少數(shù)，而選擇自持物業(yè)的發(fā)展商卻發(fā)展緩慢，眼睜睜看著優(yōu)質(zhì)資源和發(fā)展良機(jī)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手收入囊中。

　　“過(guò)去十年，龍湖在商業(yè)上一直潛心做一件事情--親自學(xué)習(xí)并實(shí)踐商業(yè)運(yùn)營(yíng)。”龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健稱，盡管國(guó)內(nèi)號(hào)稱從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)不在少數(shù)，但真正組建起團(tuán)隊(duì)、親自從事商業(yè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展商卻少之又少。

　　在龍湖看來(lái)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)才是商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值所在。商業(yè)運(yùn)營(yíng)的水平?jīng)Q定著商業(yè)設(shè)施內(nèi)商家的營(yíng)業(yè)收入，進(jìn)而影響租金水平，而租金水平直接決定著商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值。

　　“在物業(yè)價(jià)值明確的前提下，自持或出售只是持有者另一層面的策略選擇，本身已不會(huì)給物業(yè)整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)干擾。”龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，龍湖推出“金蘋果”計(jì)劃，是在租售選擇與商業(yè)運(yùn)營(yíng)已建筑防火墻的前提下進(jìn)行的。

　　只有成功運(yùn)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)，才有其價(jià)值。

　　數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全年，龍湖地產(chǎn)的租金收入復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)42.5%，2012年上半年租金收入大幅增長(zhǎng)34.8%至人民幣2.27億元。截至2012年6月底，龍湖已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)面積為近44萬(wàn)平方米，整體出租率為98.6%，并錄得投資物業(yè)評(píng)估增值人民幣6.7億元。而截至2012年底，龍湖商業(yè)當(dāng)年租金收入超過(guò)5億元。

　　跨區(qū)域跨業(yè)態(tài)銷售

　　深諳商業(yè)物業(yè)的核心價(jià)值所在，龍湖地產(chǎn)更懂得應(yīng)該如何向市場(chǎng)兜售其產(chǎn)品。

　　按照龍湖公布的計(jì)劃，在“金蘋果”這一平臺(tái)下，即對(duì)所售物業(yè)進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)和物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，龍湖對(duì)銷售端也進(jìn)行了改造--將旗下不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)打包銷售，購(gòu)買者可以自由選擇龍湖現(xiàn)有銷售型的商鋪、寫(xiě)字樓及度假產(chǎn)品進(jìn)行組合，而龍湖也將按照資產(chǎn)總值的大小，或是業(yè)態(tài)及投資特點(diǎn)向客戶推薦既定的組合產(chǎn)品。

　　“龍湖突破了傳統(tǒng)的銷售物業(yè)概念，憑借自身比較強(qiáng)硬的開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)實(shí)力，在向市場(chǎng)兜售一種類理財(cái)產(chǎn)品的資產(chǎn)包。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　“龍湖在資產(chǎn)包里提供的產(chǎn)品，除實(shí)體物業(yè)產(chǎn)權(quán)之外，還有物業(yè)管理服務(wù)以及涵蓋招商、運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃定位在內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。我們希望這些措施能打破商業(yè)物業(yè)投資的一些障礙。”魏健說(shuō)。

　　事實(shí)上，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資的個(gè)體而言，由于專業(yè)知識(shí)有限，在購(gòu)買行為發(fā)生時(shí)，往往便處于信息不對(duì)稱狀態(tài)的弱端。一位商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人士表示：“許多業(yè)外投資客對(duì)所購(gòu)物業(yè)到底能帶來(lái)多大收益，基本靠蒙。”

　　現(xiàn)實(shí)中便有許多案例，投資者購(gòu)買了商鋪之后，因?yàn)槿狈�時(shí)間精力以及渠道資源，結(jié)果導(dǎo)致商鋪長(zhǎng)時(shí)間空置，或者以較低的價(jià)格租賃出去。更不用說(shuō)不同的投資者之間相互競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致商業(yè)布局混亂，商業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入困境。

　　但在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)代，這些問(wèn)題都被掩蓋下來(lái)。租金上的損失相對(duì)于物業(yè)升值的收益而言，根本不算什么。但在市場(chǎng)更為理性的今天，一個(gè)無(wú)法證明其有穩(wěn)定租金收益的商業(yè)物業(yè)，不可能獲得較高的價(jià)格估值。

　　“個(gè)體投資者缺乏的這些資源及信息，龍湖都有。通過(guò)‘金蘋果’平臺(tái)進(jìn)行統(tǒng)一管理，將極大程度地減少個(gè)人投資者經(jīng)營(yíng)失敗的風(fēng)險(xiǎn)。”上述龍湖地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　而龍湖在通過(guò)部分資產(chǎn)散售的同時(shí)，自己也依然保持著“業(yè)主”身份。據(jù)了解，龍湖依舊會(huì)在所開(kāi)發(fā)物業(yè)中保持相當(dāng)規(guī)模的自持面積。

　　對(duì)于龍湖與個(gè)人投資者的關(guān)系，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，可類比為投資同一支基金不同層級(jí)的投資者。“個(gè)體投資者可以幫助龍湖做大規(guī)模，做到單獨(dú)做不可能達(dá)成的目標(biāo)。而龍湖則可以幫助個(gè)體投資者補(bǔ)長(zhǎng)短板，共同受益。”

　　“2013年將是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴(kuò)張的元年，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升至30%，并不斷深化龍湖‘增持商業(yè)’的發(fā)展戰(zhàn)略。”2月28日，在重慶舉辦的2013龍湖商業(yè)地產(chǎn)全球客戶答謝會(huì)上，魏健如是闡述。

　　在龍湖的“金蘋果”計(jì)劃當(dāng)中，所有價(jià)值鏈條最終都拴在了商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力這一環(huán)節(jié)上，這顯然將對(duì)龍湖的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)提出更大的挑戰(zhàn)。