色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

   中國商業(yè)地產(chǎn)中大型購物中心是多還是少

    購物中心、商業(yè)綜合體、商業(yè)地產(chǎn)……盡管名稱多樣，但形式大同小異，就是以大商場(chǎng)為主體，集眾多專營店、超市、餐飲、娛樂為輔助業(yè)態(tài)的多功能商業(yè)中心。這種業(yè)態(tài)在上世紀(jì)60年代前后產(chǎn)生于歐美等發(fā)達(dá)國家，被稱為“Shopping Mall”。在我國，形形色色的購物中心正在中心城市逐漸升溫，甚至成為炙手可熱的地產(chǎn)項(xiàng)目。國家調(diào)控樓市的政策出臺(tái)后，更多的地產(chǎn)商為尋求新的增長點(diǎn)，把投資方向轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。這是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)，城市是否需要這么多的商業(yè)綜合體？在傳統(tǒng)零售業(yè)受到電子商務(wù)沖擊的形勢(shì)下，大型商業(yè)綜合體迅速增長是否會(huì)形成新的泡沫？大型綜合性購物中心是否需要更準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位？商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建在什么樣的城市什么位置更有利……本報(bào)記者將對(duì)這些問題持續(xù)關(guān)注。

    在近期的一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)沙龍上，一位業(yè)界人士毫不掩飾自己的“野心”：今年再上8~10個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目！

    一方面，城市綜合體等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的出現(xiàn)，一定程度上改造提升了傳統(tǒng)商業(yè)格局，涌現(xiàn)出萬達(dá)廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心、深圳萬象城等一批成功案例；另一方面，大量同質(zhì)化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目被閑置的現(xiàn)象還在上演，一哄而上導(dǎo)致的投資泡沫還在持續(xù)發(fā)酵，值得警惕。

    購物中心是否“超生”

    拒絕“千篇一律”，商業(yè)綜合體需要補(bǔ)創(chuàng)新課，定位清晰，錯(cuò)位經(jīng)營是個(gè)大課題。

    1月21日，首創(chuàng)置業(yè)宣布斥資50多億元在北京麗澤商務(wù)區(qū)拿下3宗地塊，聲稱將把該項(xiàng)目打造成集寫字樓、商業(yè)、公寓及酒店于一體的大型高端城市商業(yè)綜合體；同一天，北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司董事長李愛慶表示，將于近期啟動(dòng)隆福寺改造項(xiàng)目，未來隆福寺地區(qū)將成為北京內(nèi)城最大的文化商業(yè)綜合體之一。

    隨著我國城市化進(jìn)程加快，商業(yè)地產(chǎn)每年新增需求約在1500萬至2000萬平方米間。一些房地產(chǎn)開發(fā)商戲言，5年前，大家還在問：什么是商業(yè)地產(chǎn)？今天，大家在談，誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)？

    然而，事實(shí)卻是，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)以來一直門可羅雀，周邊新建的商業(yè)綜合體仍在源源不斷地涌現(xiàn)。我們需要那么多商業(yè)綜合體嗎？

    “市場(chǎng)需要商業(yè)地產(chǎn)，但不需要那些粗放、同質(zhì)化的商業(yè)綜合體項(xiàng)目！”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)與城市開發(fā)專委會(huì)籌備組主任高東旭一語道破：各地商業(yè)綜合體看上去“千篇一律”，引進(jìn)的品牌經(jīng)銷商基本都一樣，再加上缺乏專業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，這樣的項(xiàng)目注定成功不了。

    商場(chǎng)經(jīng)營由誰做主

    不缺地產(chǎn)缺商業(yè)，特別是缺少有經(jīng)驗(yàn)的零售業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，或者，項(xiàng)目經(jīng)營由開發(fā)商主導(dǎo)，商業(yè)、地產(chǎn)本末倒置，這是個(gè)普遍問題。

    “國內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是做住宅起家的，真正既懂地產(chǎn)商業(yè)又懂商業(yè)的鳳毛麟角。”馬太福星（中國）地產(chǎn)顧問策劃機(jī)構(gòu)董事長周志軍指出，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)往往是先建設(shè)后招商，等建成后才發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目選址、動(dòng)線規(guī)劃、倉儲(chǔ)設(shè)施等方面與實(shí)際經(jīng)營要求相距甚遠(yuǎn)，形成大量無效供給。

    有多少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，就有多少商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。現(xiàn)代商業(yè)目前已演變?yōu)閭鹘y(tǒng)零售類商業(yè)和滿足人們多種消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)。“現(xiàn)代商業(yè)的一個(gè)顯著特征，就是服務(wù)業(yè)比重不斷加大，傳統(tǒng)商業(yè)比重不斷下降，這對(duì)商業(yè)運(yùn)營的專業(yè)性提出了更高要求。”高東旭舉例道，比如SM集團(tuán)的ShoppingMall明確要求服務(wù)業(yè)的比重必須大于50％。

    “我們認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的能力，首先取決于其掌握的商業(yè)資源。”高東旭表示，許多地方把商業(yè)與地產(chǎn)本末倒置了，商業(yè)地產(chǎn)不缺地產(chǎn)缺商業(yè)，商業(yè)開發(fā)才是商業(yè)綜合體的靈魂。

    未來發(fā)展如何突圍

    從泡沫式的繁榮景象中突圍方向，在加快變革中重塑行業(yè)未來，這是商業(yè)綜合體面臨的重要課題。而發(fā)展社區(qū)商業(yè)服務(wù)更為地產(chǎn)商們看好。

    近年來，奧特萊斯、大型購物中心、商業(yè)綜合體等各種商業(yè)地產(chǎn)概念可謂層出不窮，但其無序發(fā)展的弊端已經(jīng)顯露，商業(yè)地產(chǎn)要拒絕虛假的繁榮，更要在虧損或被閑置的命運(yùn)中尋求突圍。

    以萬達(dá)為代表的商業(yè)地產(chǎn)公司在過去10多年里取得了極大的成功，其“主力商業(yè)引客流＋小商鋪／公寓銷售平衡現(xiàn)金流”的模式幾乎成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模板。

    不過，在周志軍看來，萬達(dá)模式已不再具備可復(fù)制性：“每個(gè)綜合體的成功都離不開‘天時(shí)、地利、人和’的共同作用，商業(yè)開發(fā)不可照搬，即便是打造過‘上海新天地’這樣神話的瑞安集團(tuán)，也沒能成功復(fù)制他們自身的項(xiàng)目。”

    突圍的路徑在哪里？專家表示，差異化發(fā)展或是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

    本月初，萬科低調(diào)成立了商用物業(yè)管理部，盡管萬科總裁重申了其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一貫態(tài)度，但其“為做好住宅而做商業(yè)”的“社區(qū)商業(yè)”模式，還是被不少業(yè)內(nèi)人士看好。

    專家表示，這種單個(gè)體量在5萬至7萬平方米的社區(qū)商業(yè)，強(qiáng)調(diào)將生活方式與商業(yè)空間相結(jié)合，未來前景看好，“體量大小無關(guān)緊要，只要抓住價(jià)值點(diǎn)，參與競(jìng)爭(zhēng)力沒有問題”。只有個(gè)性化服務(wù)、差異化發(fā)展，在加快變革中重塑行業(yè)未來。

    商業(yè)綜合體面臨四大“缺失”

    當(dāng)前，我國商業(yè)綜合體，或稱商業(yè)地產(chǎn)正處于起步階段，行業(yè)發(fā)展面臨四大“缺失”：

    一是開發(fā)與經(jīng)營脫節(jié)，缺少完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

    長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營行業(yè)處于條塊分割狀態(tài)，開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)各自為政，供求關(guān)系脫節(jié)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于無序及缺失狀況，導(dǎo)致了我國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目難以進(jìn)行綜合性的開發(fā)，由此帶來了效率、效益低以及成本、風(fēng)險(xiǎn)高等一系列問題。

    二是規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)缺失，亟須建立與現(xiàn)代商業(yè)相適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)體系。

    在我國現(xiàn)行的城市建設(shè)和商業(yè)類規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中，對(duì)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)以及各類商業(yè)區(qū)的建設(shè)，從項(xiàng)目的評(píng)估、定位、功能、規(guī)模到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)、布局、業(yè)態(tài)形式等各環(huán)節(jié)都未能給出明確的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

    三是開發(fā)模式落后，項(xiàng)目建設(shè)缺乏整體性與系統(tǒng)性。

    商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)著空間與功能建設(shè)的雙重任務(wù)，城市空間與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體系的建設(shè)是商業(yè)區(qū)建設(shè)的最本質(zhì)特征。但我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)普遍存在著以房地產(chǎn)開發(fā)為主，重空間輕功能建設(shè)的片面做法，分塊開發(fā)、單獨(dú)建設(shè)的拼湊搭接式無序發(fā)展?fàn)顩r比比皆是。

    四是商家與地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系錯(cuò)位，導(dǎo)致運(yùn)營的缺失。商業(yè)經(jīng)營得好壞，直接關(guān)系到城市商業(yè)區(qū)的興衰。空間建設(shè)本應(yīng)以服從商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)為主，按照商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的需求，提供空間服務(wù)。但長期以來，商家的主導(dǎo)地位未能得到應(yīng)有的尊重。

    未來，提高商家在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的參與權(quán)，是扭轉(zhuǎn)先建房后招商這種強(qiáng)制供給方式向科學(xué)定制模式轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵所在。

    高端商場(chǎng)怎解過剩之憂

    商場(chǎng)越建越高檔，客流卻越來越稀疏。一邊是十幾萬、幾十萬平方米的商業(yè)大盤扎堆入市，一邊是“水土不服”者陸續(xù)黯然退場(chǎng)。來自商業(yè)地產(chǎn)的一份調(diào)查顯示，沈陽購物中心的空置率高達(dá)24.3%，在全國大中城市中名列前茅。

    5年前還在400萬平方米以下徘徊的沈陽商業(yè)中心營業(yè)面積，到現(xiàn)在包括已建和在售的，沈陽商業(yè)中心總供應(yīng)量達(dá)到了2000萬平方米。如果算上各類批發(fā)市場(chǎng)和社區(qū)購物門店，擁有780萬戶籍人口的沈陽市，人均購物面積已超過3平方米。

    今年沈陽開張的商場(chǎng)中最大單體面積達(dá)到30萬平方米。貌似形勢(shì)一片大好的“遍地開花”，也埋藏了日趨飽和的隱憂。在商業(yè)繁華地段太原街，東舜百貨、五洲商場(chǎng)相繼退出。在步行街中街，時(shí)尚百貨品牌“先先時(shí)尚精品百貨”沈陽中街大悅城店，開業(yè)僅一年多就草草收?qǐng)�。家居建材賣場(chǎng)的退出勢(shì)頭更猛，歐倍德、家得寶、百安居、百利、東方家園……一個(gè)又一個(gè)家居建材大鱷敗走沈陽。

    然而在激烈拼殺中，中興、商業(yè)城等百貨老店卻寶刀不老，客流和營業(yè)額逐年攀升，批發(fā)市場(chǎng)如五愛市場(chǎng)、（九路）中國家具城依舊熙來攘往，長期一枝獨(dú)秀。新不如老，貴不如廉，沈陽商場(chǎng)經(jīng)營態(tài)勢(shì)成為社會(huì)各界關(guān)注的獨(dú)特現(xiàn)象。

    眾多商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍般遍布沈城各處，給人們逛街購物提供了充足的選擇。不過選擇過多，就等于沒有選擇。隨著購物中心數(shù)量特別是奢侈品門店的增多，購物中心的空置率開始上升。沿著沈陽金廊（青年大街）開設(shè)的商場(chǎng)無一例外地走高端精品路線，數(shù)得上的奢侈品牌都在這里開設(shè)了旗艦店或分店。沈陽還屬于社會(huì)消費(fèi)品年零售總額在3000億元以下的城市，相對(duì)于工薪收入不高的絕大多數(shù)沈陽消費(fèi)者來說，這些高端商場(chǎng)的開業(yè)似乎與己無關(guān)。

    遼寧社科院省情研究所所長梁?jiǎn)�東就認(rèn)為，定位過高，供應(yīng)量過大，品牌重復(fù)，經(jīng)營風(fēng)格雷同，再加上網(wǎng)絡(luò)購物的沖擊，導(dǎo)致沈陽近四分之一的購物中心面臨空置的尷尬。同時(shí)沈陽新建的住宅小區(qū)，基本上都配建20%~30%的商業(yè)項(xiàng)目，完全可以滿足小區(qū)居民的日常購物需求。也就是說，除了想單純逛街購物外，購買日常的一些必備品，人們都不需要到購物中心去采購，這極大地分流了購物中心的客源。

    以綜合性高端家居賣場(chǎng)為例，最近三四年間扎堆開業(yè)，數(shù)量增加了200%。而購物人群的增速遠(yuǎn)不及商業(yè)中心的擴(kuò)張速度。由于賣場(chǎng)擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)加劇，各大賣場(chǎng)不得不頻繁地舉辦一些活動(dòng)來帶動(dòng)人氣，這就需要品牌經(jīng)銷商給出較大力度的折扣。

    如何創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)持續(xù)良性發(fā)展成為沈陽商場(chǎng)擴(kuò)張的重要課題。目前電商對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)模式正在進(jìn)行革命性的顛覆。越來越多的人們喜歡宅在家里網(wǎng)購，逐步淡出購物中心，其實(shí)這也是購物中心不可回避的新問題。

    老市場(chǎng)也得跟形勢(shì)。沈陽五愛集團(tuán)就成立了專門的電子商務(wù)公司，進(jìn)行網(wǎng)站建設(shè)和系統(tǒng)運(yùn)營。有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，這樣五愛市場(chǎng)的產(chǎn)品銷售就不僅僅局限于沈陽本地，更著眼于全國。此外，沈陽商業(yè)城、興隆大家庭、百聯(lián)購物中心、新世界百貨等知名商場(chǎng)也都紛紛建立網(wǎng)上商城，與實(shí)體店鋪同步銷售。

    對(duì)于不愁網(wǎng)購沖擊的所謂奢侈品經(jīng)營店，如何放低姿態(tài)，也是不可不面對(duì)的轉(zhuǎn)型之痛。