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    “一鋪養(yǎng)三代”這句被開(kāi)發(fā)商神話了的宣傳語(yǔ)，成為了許多人投資商業(yè)地產(chǎn)的夢(mèng)想所在，而隨著限購(gòu)政策將一些住宅購(gòu)買(mǎi)力擠出到不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)頭正勁，而一些投資陷阱的存在也正在威脅投資者的本金安全。

    張金：房一空，我就瘋

    “快瘋了，租客十號(hào)租約到期不租了，九號(hào)才告訴我，我得趕緊找下家”，張金像熱鍋上的螞蟻一樣開(kāi)始打開(kāi)電腦到一些網(wǎng)站刊登出租信息。

    張金在石家莊某大型商業(yè)綜合體買(mǎi)了三套公寓，精裝修交房。這些房子一交張金就趕緊在物業(yè)處登記了出租信息，“房子很快就租出去了，一套70多平方米的加一套50多平方米的，一個(gè)月租金才3600元，不算高，但是總比空置強(qiáng)”。

    張金說(shuō)，如果空置的話，每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)就是每平方米4元，此外還有水電都是按照商用標(biāo)準(zhǔn)繳納，這些剛性支出的存在，使得房屋空置成本很高。前述的她的租客因?yàn)楣�司開(kāi)不下去了不再續(xù)租，張金又開(kāi)始陷入新一輪的恐慌中，開(kāi)始趕緊找下家租房。

    就在張金所購(gòu)物業(yè)的管理處，記者看到，房源登記簿上密密麻麻的登記滿了出租信息；“急租，價(jià)格面議”、“帶全套辦公家具，空調(diào)，租金面議”、“三間純陽(yáng)面，不單租”……記者在這個(gè)本子上看到了這些投資客的急迫出租心理。

    據(jù)記者了解，該處物業(yè)屬于商業(yè)地產(chǎn)，從2010年初開(kāi)始，我國(guó)住宅市場(chǎng)調(diào)控頻出，“二套房首付由最初的三成提高到不得低于六成，貸款利率加升到1.1倍，三套房直接停貸”，這使得不被限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)成為投資的新寵，張金們手頭有閑余資金的紛紛出手。

    正如張金的恐慌一樣，寫(xiě)字樓等商業(yè)性質(zhì)地產(chǎn)持有過(guò)程中的天敵是“空置”，為了留住租客，即使每月租金降10%-20%，依然能降低持有成本、穩(wěn)定并提高收益。

    采訪中，有地產(chǎn)投資專(zhuān)家告訴本報(bào)記者，持有物業(yè)有成本，投資者入市之前要想清楚。寫(xiě)字樓物業(yè)管理水平與寫(xiě)字樓地段、硬件配套和區(qū)域前景并列為寫(xiě)字樓價(jià)值的4個(gè)重要參考指標(biāo)。

    楊章：從此再不碰商鋪

    上述張金的投資，是看得見(jiàn)、摸得著自己可以掌控的物業(yè)，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也有一種“類(lèi)投資”的地產(chǎn)品種，魅影重重，在這種模式下，購(gòu)房者根本無(wú)法掌控自己所投資的地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)相比上述寫(xiě)字樓類(lèi)型的投資就大多了。“我太后悔了，如果有機(jī)會(huì)重新選擇，我會(huì)把這5萬(wàn)元當(dāng)做首付買(mǎi)一處住宅，現(xiàn)在都翻了幾番了”，石家莊市民楊章非常懊悔自己的投資。

    他告訴記者，他大約是在2004年投資了石家莊廣安大街的一處商業(yè)地產(chǎn)。“當(dāng)時(shí)我買(mǎi)了最小的一個(gè)鋪位，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房的同時(shí)，承諾交房后代為出租管理，同時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候先返給我三年的租金，返完之后我需要交的房款為5萬(wàn)元”。楊章告訴記者，按照開(kāi)發(fā)商的承諾三年后的租金預(yù)計(jì)收益率會(huì)達(dá)到8%，可是，自從這個(gè)項(xiàng)目交房后，倉(cāng)促開(kāi)業(yè)了沒(méi)多長(zhǎng)時(shí)間就關(guān)門(mén)了，如今一直沒(méi)有經(jīng)營(yíng)，也就一分錢(qián)租金收益沒(méi)有。如今這處定位商業(yè)綜合體的大樓還處于封閉狀態(tài)，楊章說(shuō)，在2004年的時(shí)候，石家莊二環(huán)周邊的一套住房的首付也就5萬(wàn)元左右，當(dāng)初真應(yīng)該把這錢(qián)用來(lái)買(mǎi)住宅，這種返租式的商鋪，從今后他是看見(jiàn)就煩，再也不會(huì)碰了。“我現(xiàn)在最大的心理安慰就是最起碼這里有幾平方米的地方是我的，早晚是我的，不像非法集資一樣有去無(wú)回了，我也只能這樣寬慰自己了”，楊章無(wú)奈地告訴記者。

    如楊章的投資一樣，目前市場(chǎng)上“一鋪養(yǎng)三代”的宣傳蒙蔽了許多人的眼。記者發(fā)現(xiàn)，這些商鋪給到的平均年化收益率達(dá)到8%左右，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期投資回報(bào)率能保持在6%就很不錯(cuò)了。因?yàn)樵陧?xiàng)目運(yùn)營(yíng)前期，市場(chǎng)還沒(méi)有與之融合并形成良性循環(huán)，其知名度、美譽(yù)度，消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣都沒(méi)有被成功地引導(dǎo)。所以，開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期的培育，且這個(gè)時(shí)間段一般為5-6年。在這個(gè)漫長(zhǎng)的培育期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商需要投入大量的財(cái)力、人力和精力，且面對(duì)著許多來(lái)自于市場(chǎng)的不確定性，因此需要警惕開(kāi)發(fā)商“畫(huà)餅充饑”式的營(yíng)銷(xiāo)陷阱。

    個(gè)例現(xiàn)象
    “售后返租”成商業(yè)地產(chǎn)最大隱患

    記者翻閱了一下手機(jī)短信，類(lèi)似于楊章這樣的投資項(xiàng)目為數(shù)不少。

    “10年固定租金回報(bào)，總回報(bào)超100%”、“即買(mǎi)即可享受租金回報(bào)，首年8%逐年遞增”、“坐享其成，固定年收益可達(dá)10%”……

    商鋪“返租”的營(yíng)銷(xiāo)方式在時(shí)下非�；馃�，但是記者發(fā)現(xiàn)，早在2001年，國(guó)家就已經(jīng)明令禁止“售后返租”這一商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。但產(chǎn)權(quán)式商鋪的主要承載形式“售后返租”模式雖然在法律上一直被禁止，現(xiàn)實(shí)中卻從未被消滅。

    從表面上看，開(kāi)發(fā)商開(kāi)出年約8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但實(shí)際上，他們通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。

    例如，本來(lái)一處只值2萬(wàn)元/平方米的商鋪，開(kāi)發(fā)商將售價(jià)提高到3萬(wàn)元/平方米，盡管其承諾10年每年包租，年收益10%，但實(shí)際的收益又是多少呢？假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為100%(每年8%×10年)，但投資者的實(shí)際房產(chǎn)收益卻為-50%(實(shí)際價(jià)值為售價(jià)的一半)，因此投資者的實(shí)際年收益也只有(100%-50%)/10=5%，只比銀行存款高一點(diǎn)。盡管這種計(jì)算方法比較簡(jiǎn)單，但卻有助于我們一窺售后返租的真實(shí)一面。“售后返租”的特點(diǎn)就是，在簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)又與開(kāi)發(fā)商簽訂了返租收益合同。購(gòu)房返租成為目前商鋪、超市、酒店、辦公等類(lèi)型項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要組成部分，也成為普通市民進(jìn)入樓市“炒房”的低門(mén)檻切入點(diǎn)。

    雖然門(mén)檻低，但是就目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，沒(méi)有對(duì)“售后返租”設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)保障是絕對(duì)不行的。投資時(shí)萬(wàn)不可被開(kāi)發(fā)商巧立的各種名目所蒙蔽，一定要綜合考量各種因素，冷靜思考后再做出決定。

    據(jù)記者了解，部分賣(mài)散產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)難以定期收回租金的問(wèn)題外，還受出證難困擾。

    玄機(jī)
    不限購(gòu)成撒手锏

    記者發(fā)現(xiàn)，投資于商業(yè)地產(chǎn)的人群大都是家境比較殷實(shí)、有了兩套以上住房的市民，由于限購(gòu)政策的出臺(tái)，這些人無(wú)法再次購(gòu)買(mǎi)住宅，因此商業(yè)地產(chǎn)的“不限購(gòu)”成為最吸引他們的地方。甚至，與住宅市場(chǎng)“限購(gòu)”政策打壓市場(chǎng)的調(diào)控政策相反，各地政府城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃政策頻頻出臺(tái)，助推商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)向上行走，投資客勢(shì)必也會(huì)將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

    數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，與住宅市場(chǎng)的持續(xù)低迷不同，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去一年上揚(yáng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。石家莊市房協(xié)的一份名為《石家莊市2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析及2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告》公布的數(shù)據(jù)顯示：2011年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售備案3315個(gè)項(xiàng)目中共計(jì)32.86萬(wàn)平方米；2010年1287個(gè)項(xiàng)目，13.08萬(wàn)平方米。就立項(xiàng)數(shù)目而言，同比增加2028個(gè)，增幅為258%；以面積為依據(jù)增幅為251%。“尤其是在信貸政策上，限購(gòu)令并不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)。這在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的眼里，成了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新契機(jī)。”商業(yè)地產(chǎn)并未納入本輪調(diào)控的重點(diǎn)。“從限購(gòu)令出臺(tái)的相關(guān)政策來(lái)看，商鋪、寫(xiě)字樓投資本身也不以套數(shù)為單位，因此并不存在限購(gòu)的說(shuō)法。”有觀點(diǎn)認(rèn)為，就目前而言，“限購(gòu)令”新政之后住宅投資收益風(fēng)險(xiǎn)加劇，促使部分熱錢(qián)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。

    提醒
    商業(yè)地產(chǎn)投資需回歸理性

    面對(duì)交投活躍的商業(yè)地產(chǎn)投資，業(yè)內(nèi)人士也不斷提醒，投資必須理性，選擇更需謹(jǐn)慎。

    商業(yè)地產(chǎn)本身對(duì)城市的商業(yè)氛圍，人口規(guī)模，消費(fèi)能力都有很深的依賴程度。目前，我省商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展存在一些缺陷。許多地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)處于混戰(zhàn)狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)存在投資者的非理性，對(duì)商業(yè)產(chǎn)品甄別能力比較弱，難以區(qū)分商業(yè)物業(yè)是投資品還是消費(fèi)品。

    此外，開(kāi)發(fā)商也參差不齊，開(kāi)發(fā)商、投資商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)理解很膚淺，以為商業(yè)+地產(chǎn)就是商業(yè)地產(chǎn)，可是商業(yè)地產(chǎn)最終是要活下去的，活下去才是硬道理。要依靠地段、商圈基礎(chǔ)、物業(yè)硬件條件，尤其是物業(yè)后期運(yùn)營(yíng)和管理能力上，持續(xù)穩(wěn)定生存，很多項(xiàng)目正處于一種“生而不養(yǎng)，養(yǎng)而不教”的狀態(tài)，最后這種放任導(dǎo)致項(xiàng)目空置，投資受損。正是這種不專(zhuān)業(yè)的對(duì)行業(yè)產(chǎn)品理解，造成很多垃圾物業(yè)。

    我省的城市，大多屬于二三線城市，專(zhuān)家認(rèn)為，二三線城市在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中要等待行業(yè)升級(jí)，特別是提高是商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)度，正確認(rèn)識(shí)商業(yè)投資屬性，克服和避免以往一線城市出現(xiàn)的弊端，非專(zhuān)業(yè)，非理性的投資導(dǎo)致大量商業(yè)物業(yè)空置閑置，二、三線城市的人口規(guī)模、市場(chǎng)空間是有限的，如果再重蹈覆轍，對(duì)于整個(gè)行業(yè)投資積極性和消費(fèi)者的信心甚至是未來(lái)經(jīng)濟(jì)服務(wù)產(chǎn)生很大負(fù)面影響。在屬性認(rèn)識(shí)上，專(zhuān)家一語(yǔ)道破天機(jī)；“商業(yè)地產(chǎn)不是傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)，是非銀行類(lèi)的金融產(chǎn)品”。而作為普通投資者而言，需要認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的這種金融屬性與住宅的區(qū)別，既然有金融屬性，那么在投資過(guò)程中，保證本金安全就是投資者必須考慮的第一要?jiǎng)?wù)。