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    昆明城，東西南北中，各個區(qū)域都在建著自己的商圈。未來兩三年，昆明商業(yè)要超過1972萬平方米，總和超過香港。

    數(shù)據(jù)看上去很繁華，但背后，也拉響了諸多警報。

    有人說，昆明商業(yè)體量太大，市場沒有那么大的需求，也有人說滿城都是城市綜合體。

    還有人說，超市、電影院全城密集分布，有那么多的人去看嗎……總之，這兩年來，有關(guān)于昆明商業(yè)體量集中大爆發(fā)，是否存在泡沫等討論一直不絕于耳。但真相是，體量大只是表象，對于商業(yè)來說，真正的硬傷是招商雷同、定位偏差、運(yùn)營乏力等導(dǎo)致的內(nèi)力不足。

    反映在市場上，雖然不時有新商圈興起，但是老商圈也在升級，昆明商圈格局不時被革新。猶如三國時期，赤壁之戰(zhàn)中曹操被孫劉聯(lián)軍擊敗，形成了三國鼎立的雛形。昆明商業(yè)格局也正在被一些新商圈所打破，并且逐步形成自己的區(qū)域影響力。昆明商業(yè)早期百貨大樓一家獨(dú)大的歷史不再，大家各執(zhí)一旗，未來核心商圈之外，多商圈并存已是常態(tài)。

    這些警示性信號釋放出之后，作為商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商和運(yùn)營者應(yīng)該找準(zhǔn)自身的位置，進(jìn)行差異化定位才是王道。

　　警報1 體量超香港

　　1999年世博會時，以寫字樓為代表的昆明商業(yè)地產(chǎn)有過一個蓬勃發(fā)展期。最近兩三年，昆明商業(yè)地產(chǎn)又開始新一輪的“井噴”式發(fā)展期，最直觀變化就是商業(yè)體量猛增。根據(jù)一個數(shù)據(jù)顯示，2011年，昆明人均商業(yè)面積接近2平方米，這個數(shù)字超過了很多一線城市，包括深圳、香港。近期，某商業(yè)機(jī)構(gòu)又對外公布數(shù)據(jù)，未來昆明將會有“1972萬平方米商業(yè)”相繼入市，以700萬區(qū)域人口來算，人均商業(yè)占比接近3平方米，這個數(shù)據(jù)直超發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)占比。

　　你可以說，昆明是旅游城市，會有發(fā)展后勁支撐，但是說總歸說，這些商業(yè)體量上市后，如何存活下來才是關(guān)鍵。

　　警報2 自持比重少

　　商鋪全部銷售，帶來的問題就是商家單打獨(dú)斗面對市場，難以擁有聚集大商圈人氣的先天不足。這兩年，商業(yè)地產(chǎn)多了，投資者挑剔了，商業(yè)地產(chǎn)全部銷售者少了，于是出現(xiàn)了自持商業(yè)的模式，尤其在城市綜合體建設(shè)中，很多項(xiàng)目都打出自持概念吸引投資者。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前約有七成商業(yè)項(xiàng)目自持比例達(dá)50%以上。順城100%自持，去年3月份進(jìn)入試運(yùn)營的南亞風(fēng)情·第壹城自持占到75%，西山萬達(dá)廣場自持占到90%以上。這個數(shù)據(jù)是本地品牌房企和國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自持商業(yè)的比例。

　　越是高的自持比率，越有利于后期的招商運(yùn)營。但現(xiàn)實(shí)是，除了大品牌房企，更多的本土房企的還是大量銷售著商鋪，有些房企對商業(yè)的自持比例甚至不到50%。在這種形勢下，這些自持比率不高的商業(yè)項(xiàng)目不僅難以和大品牌房企的商業(yè)抗衡，而且面對商業(yè)地產(chǎn)競爭的激烈，自身也沒有競爭力。

　　警報3 價值被透支

　　“一鋪養(yǎng)三代”曾經(jīng)是不少投資商鋪人士的黃金守則，但這兩年商業(yè)地產(chǎn)體量大釋放同時出現(xiàn)的是股市不景氣，引發(fā)了住宅和商鋪投資熱潮，使得商鋪的價格被翻倍推高。

　　以目前人氣尚不足的呈貢新區(qū)某社區(qū)臨街商鋪為例，2009年以8000元/平方米的單價熱銷市場，到了2011年，這些商鋪價格已經(jīng)漲至3萬元/平方米左右，租金為120元/平方米/月，在入住率和人氣并不足的區(qū)域，這樣的租金要賺回經(jīng)營成本并不容易。

　　在昆明主城區(qū)，目前城市綜合體商鋪的價格在5-10萬元/平方米，社區(qū)商鋪價格也在3萬元/平方米左右，縱然如此，頻頻有商鋪推出即售罄的火爆情況出現(xiàn)。

　　商鋪售價高，投資者要保證收益，只有提高商鋪?zhàn)饨�，而新片區(qū)商鋪則面對著一個養(yǎng)商期，一旦租金過高，租商鋪者就面對著收入與投資之比失衡的問題，于是租金和售價倒掛的問題也就出現(xiàn)了。業(yè)內(nèi)專家稱，商鋪的投資價值在銷售時已經(jīng)被透支了一部分。記者調(diào)查時也發(fā)現(xiàn)，一些新建社區(qū)內(nèi)臨街商鋪空置率高，或是這方面的原因。

　　警報4 營銷玩噱頭

　　隨著產(chǎn)品類型的豐富，人們消費(fèi)習(xí)慣的改變，簡單的商場購物已經(jīng)不能滿足人們的需求，除了需求多樣化，人們甚至開始挑剔購物環(huán)境，于是出現(xiàn)了各種模式新概念的購物中心，比如VC PARK，CBC社區(qū)商業(yè)中心，開放式體驗(yàn)型Park Mall……這些代表著一種購物新模式的英文單詞，其實(shí)也是商業(yè)綜合體營銷方式上所賣的一種噱頭。

　　要不同于一般的城市綜合體，要和區(qū)域內(nèi)的精品項(xiàng)目區(qū)分開來，每個項(xiàng)目在定位上都是各盡其能，各具特色，同時，還表現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新型組合上，以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上等方面，都是洋氣十足，個性十足。

　　業(yè)內(nèi)也說，商業(yè)項(xiàng)目能做到差異化定位最好，最擔(dān)心的就是換湯不換藥，只是玩營銷概念。