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    商業(yè)項目大多選擇自持部分物業(yè)，少數(shù)物業(yè)對外銷售的模式，其中自持比例有高有低。隨著成都大型商業(yè)項目的增多，面對有限的招商資源，招商成了整個商業(yè)體能否成功運(yùn)營的最大難點。有的商業(yè)項目地段位置頗佳，卻難吸引知名品牌入駐；有的品牌急需擴(kuò)張拓展，卻找不到對口項目。

　　租金開始探底回升，政府大舉規(guī)劃刺激消費(fèi)，各路產(chǎn)業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)一熱再熱……商業(yè)地產(chǎn)，看上去很美，一切似乎都在朝著好的方向進(jìn)發(fā)。值得深思的是，在投資市場一片大好的形勢下，成都商業(yè)地產(chǎn)項目的招商和運(yùn)營未來將面臨諸多問題。

　　開業(yè)難因為招商難？招商難項目開業(yè)時間推遲

　　從商業(yè)項目開盤的去化率，直接證明了商業(yè)地產(chǎn)中的投資熱。從運(yùn)營方式上來看，商業(yè)項目大多選擇自持部分物業(yè)，少數(shù)物業(yè)對外銷售的模式，其中自持比例有高有低。隨著成都大型商業(yè)項目的增多，面對有限的招商資源，招商成了整個商業(yè)體能否成功運(yùn)營的最大難點。曾有業(yè)內(nèi)人士將商業(yè)地產(chǎn)項目與品牌商家戲稱為一個個狀況百出的單身男女，心存求偶需求，現(xiàn)實卻不盡人意：有的商業(yè)項目地段位置頗佳，卻難吸引知名品牌入駐；有的品牌急需擴(kuò)張拓展，卻找不到對口項目。

　　招商不是填場式應(yīng)包括業(yè)態(tài)、品牌的組合

　　針對普遍存在的項目招商與品牌拓展難題，面對商業(yè)地產(chǎn)市場中普遍存在的招商難題，業(yè)界人士普遍認(rèn)為這并不是開發(fā)商面臨的最大問題，更大的問題在于定位、運(yùn)營和資產(chǎn)管理，只有缺乏經(jīng)驗的開發(fā)商來才把招商當(dāng)做是頭等大事。對于這個問題，大家首先要清楚，招商并不是填場式的招商，而是組合式的，包括業(yè)態(tài)的組合、品牌的組合等等。

　　實際上，幾乎所有的“開業(yè)難”，都折射出“招商難”的問題。招商難的原因來自四個方面，首先是開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)歷，比如沒有足夠的專業(yè)能力、足夠的項目開發(fā)實力，以及對城市建設(shè)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的了解較少；其次是規(guī)劃能力，商業(yè)地產(chǎn)項目本身不足以吸引商家入駐，規(guī)劃詳情是主要的參考指標(biāo)；第三個方面是定位，每個品牌商都有自己的開店計劃、意向拓展城市，開發(fā)商需要非常準(zhǔn)確地去了解這些信息，如果項目與品牌商的戰(zhàn)略不匹配，項目規(guī)劃不能給品牌商帶來安全的環(huán)境，那么商家肯定不會入駐，這樣一來開發(fā)商就相對比較被動。

　　最后一個方面是戰(zhàn)略，一個商業(yè)地產(chǎn)項目是持續(xù)經(jīng)營還是短期經(jīng)營存在很大不同，尤其是整售的項目會非常影響品牌商家的信心，而切割出售的項目更不易受到青睞。

　　招商是件復(fù)雜的事情，需要成熟的運(yùn)營團(tuán)隊來運(yùn)作，也是一件長期積累的事情。前期調(diào)研很重要，不僅僅是簡單做一些整合。”許多開發(fā)商開始尋求“外援”，重視商業(yè)項目的招商與運(yùn)營，從上海、北京等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市請來知名商業(yè)團(tuán)隊來運(yùn)營項目。引進(jìn)品牌商家來促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展，表面上看起來，“外來的和尚”的確“好念經(jīng)”。綜合來講，好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商追求的是股權(quán)合作、聯(lián)盟式發(fā)展。開發(fā)商應(yīng)該從規(guī)劃、定位、戰(zhàn)略等方面做好充足準(zhǔn)備，這樣才能有助于改善招商困境。

　　記者觀察
　　商業(yè)項目集中上市未來壓力會更大

　　對整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來說，真正的壓力才剛剛出現(xiàn)。

　　未來兩三年，成都將有數(shù)十個商業(yè)項目完工，大量新增供給將加劇市場的租賃和招商競爭。

　　在商業(yè)地產(chǎn)市場整體并不樂觀的當(dāng)下，蜂擁而進(jìn)的投資突圍得靠自身商業(yè)模式的努力。如果找不到有效的運(yùn)營競爭模式，諸多狂熱跟風(fēng)的投資可能只能是“竹籃打水一場空”。

　　商業(yè)項目能否成功運(yùn)營跟很多因素相關(guān)，市場定位、周邊消費(fèi)潛力需求和經(jīng)營者的統(tǒng)一管理等等，都是需要關(guān)注的內(nèi)容。

　　位于貝森路的西村大院項目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“從項目本身出發(fā)，去挖掘項目優(yōu)勢，做出自己的商業(yè)特色，避免在未來出現(xiàn)商業(yè)同質(zhì)化現(xiàn)象，在激烈的市場競爭中，才有生存之地。”