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    上周，華潤(rùn)置地舉行了東站項(xiàng)目案名發(fā)布會(huì)，定案名為“中央車站廣場(chǎng)”，項(xiàng)目位于江干區(qū)東寧路與和興路交叉口。項(xiàng)目的前身，其實(shí)就是“只打雷不下雨”的“華潤(rùn)歡樂(lè)頌”。項(xiàng)目由華潤(rùn)萬(wàn)家分別在2011年10月和2013年1月摘得的兩宗相連地塊組成。蟄伏六年，讓城東市民期待的這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，終于迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。雖然遲到，但總好過(guò)等不到。

    實(shí)際上，杭州“遲到”的商業(yè)項(xiàng)目并不在少數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至少有15個(gè)項(xiàng)目原計(jì)劃在今年以前開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。這其中，多數(shù)項(xiàng)目現(xiàn)在仍處于停工狀態(tài)，距離開(kāi)業(yè)更是遙遙無(wú)期。

    到底是什么讓開(kāi)發(fā)商“拿地時(shí)熱情，拿地后消失”？又有沒(méi)有什么方法能夠重新盤活這些擱置的資產(chǎn)？

    高新人才集中 未來(lái)科技城排屋成交放量

    今年以來(lái)，未來(lái)科技城及周邊板塊的排屋成交不斷。

    克而瑞數(shù)據(jù)顯示，板塊內(nèi)成交最旺的排屋項(xiàng)目為金地·西溪風(fēng)華，今年成交了186套，成交均價(jià)為29188元/平方米。新項(xiàng)目中，融創(chuàng)·溪澗堂表現(xiàn)也不俗，今年成交61套，成交均價(jià)28742元/平方米。據(jù)西溪風(fēng)華營(yíng)銷總監(jiān)汪春明表示，項(xiàng)目周邊高新企業(yè)的中高層是購(gòu)房主力軍。

    值得一提的是，板塊內(nèi)的一些老項(xiàng)目，今年也都有不錯(cuò)的成績(jī)。保億·麗景山、溪上玫瑰園、百家樂(lè)·西園、西溪玫瑰、青楓墅園、華元·玉榕莊等項(xiàng)目，今年均有成交。

    接下來(lái)，不少項(xiàng)目也會(huì)抓住這波機(jī)遇推出新產(chǎn)品。比如東海·閑湖城，即將推出全新排屋組團(tuán)，主力戶型建筑面積在200-250平方米。另外，香港興業(yè)·耦園預(yù)計(jì)也將在明年推出排屋產(chǎn)品。

    有些項(xiàng)目通過(guò)出售或轉(zhuǎn)讓獲得新生

    華潤(rùn)的中央車站廣場(chǎng)，也算是一波三折。從摘得首宗地塊到現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)去了近六年的時(shí)間。在這六年中，周邊的住宅項(xiàng)目交付了一茬又一茬，地塊也屢次傳出開(kāi)工的消息，但始終未見(jiàn)到實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。直到去年8月，杭州公共資源交易網(wǎng)上才出現(xiàn)了兩宗地塊的中標(biāo)候選人。

    如今，項(xiàng)目的操盤方由原來(lái)的“華潤(rùn)萬(wàn)家”變成了“華潤(rùn)置地”，兩家同屬于華潤(rùn)集團(tuán)。對(duì)于之前華潤(rùn)萬(wàn)家為何沒(méi)能把歡樂(lè)頌運(yùn)營(yíng)起來(lái)，華潤(rùn)置地的工作人員表示并不清楚�，F(xiàn)在，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，由華潤(rùn)置地操盤，規(guī)劃仍為商業(yè)綜合體不變，預(yù)計(jì)2019年年底能夠正式營(yíng)業(yè)。

    像中央車站廣場(chǎng)這樣能轉(zhuǎn)由集團(tuán)內(nèi)部自行開(kāi)發(fā)的綜合體項(xiàng)目并不多。更多的，還是項(xiàng)目部分或整體轉(zhuǎn)讓。

    未來(lái)科技城的核心商業(yè)配套北大資源·海港城就是其中之一。據(jù)悉，項(xiàng)目前身為西溪海港城，由浙江紐藍(lán)頓實(shí)業(yè)有限公司和蘭信投資有限公司一起，以超過(guò)300%的溢價(jià)率拿下這塊余政儲(chǔ)出【2011】24號(hào)地塊。2014年，北大資源正式收購(gòu)海港城，成最大股東方。

    最新消息稱，海港城預(yù)計(jì)將在明年五一前營(yíng)業(yè)。目前招商工作已經(jīng)完成80%左右。

    同屬余杭區(qū)的中青文化廣場(chǎng)也曾遭遇停擺。據(jù)悉，該地塊在2013年出讓，2015年后屢次傳出停工的消息。如今，該項(xiàng)目已經(jīng)被萬(wàn)科接手，并改案名為“萬(wàn)科·未來(lái)之光”。

    當(dāng)然，項(xiàng)目的定位和規(guī)劃也發(fā)生了改變。按照原規(guī)劃，中青文化廣場(chǎng)將會(huì)打造成一個(gè)影視基地，其中有微電影拍攝體驗(yàn)、酒吧風(fēng)情街、裸眼3D廣場(chǎng)、超級(jí)劇院等等。萬(wàn)科接手后，雖沒(méi)有改變影視文化業(yè)態(tài)，但是項(xiàng)目還是按照更符合市場(chǎng)的方向進(jìn)行了調(diào)整。

    以萬(wàn)科在余杭良渚的影響力和打造產(chǎn)品的能力，未來(lái)之光交付后的運(yùn)營(yíng)仍非常值得期待。

    有些項(xiàng)目合作破裂、官司纏身

    跟上述幾個(gè)項(xiàng)目比，其他項(xiàng)目就沒(méi)有那么好運(yùn)了。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，原定于2016年及以前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，就有15個(gè)“失約”了。除了已有新投資商進(jìn)駐并繼續(xù)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目外，多數(shù)項(xiàng)目處于停滯狀態(tài)，甚至官司纏身。

    位于九堡杭喬路與下沙路交叉口的“東城國(guó)際廣場(chǎng)”，周邊分布了綠城·麗江公寓、康恒·悅麒美寓和宋都·陽(yáng)光國(guó)際等住宅項(xiàng)目，按照原定計(jì)劃將于2013年開(kāi)業(yè)。但是，直到去年上半年還有周邊業(yè)主投訴該地塊因?yàn)檫t遲不動(dòng)工造成的不便和污染。據(jù)了解，該地塊屬于村級(jí)留用地項(xiàng)目，原定規(guī)劃為區(qū)域性商業(yè)配套。但是由于合作方的原因，項(xiàng)目開(kāi)工一推再推。

    2016年7月，楊公社區(qū)居委會(huì)在地塊邊豎了一塊公告，稱地塊將于年內(nèi)動(dòng)工，不過(guò)開(kāi)發(fā)范圍僅限于社區(qū)留用的30畝。期待“東城國(guó)際廣場(chǎng)”的業(yè)主，可能還要再等一等了。

    丁橋也有個(gè)讓周邊業(yè)主頭疼的項(xiàng)目——悅尚天地。項(xiàng)目位于大農(nóng)港路與勤豐港河交叉口，就在丁橋新城廣場(chǎng)隔壁，距離丁蘭廣場(chǎng)也不遠(yuǎn)。項(xiàng)目由杭州市丁橋鎮(zhèn)長(zhǎng)睦村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與浙江華圣鋼鐵有限公司合作開(kāi)發(fā)，且雙方還合作成立了杭州長(zhǎng)圣投資有限公司。

    據(jù)了解，項(xiàng)目原定于2012年12月31日竣工。但是，由于資金原因和股權(quán)糾紛，項(xiàng)目并沒(méi)有如期完工。記者通過(guò)中國(guó)裁判文書網(wǎng)、浙江法院公開(kāi)網(wǎng)等公開(kāi)渠道了解到，長(zhǎng)圣公司涉及多起已結(jié)或未結(jié)訴訟，涉及股權(quán)、合同等方面。

    如果沒(méi)有新的公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行再投資或者收購(gòu)的話，項(xiàng)目短期內(nèi)顯然是無(wú)法開(kāi)業(yè)迎客的。住在周邊的業(yè)主，對(duì)此也很無(wú)奈。

    商業(yè)項(xiàng)目為何頻頻跳票？

    大型商業(yè)項(xiàng)目的失約，就像一個(gè)爛攤子，影響了城市的美觀，也影響了周邊業(yè)主的生活。但是如何解決這些綜合體失約的問(wèn)題，仍是一個(gè)值得關(guān)注的話題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)項(xiàng)目跳票，不外乎資金、市場(chǎng)兩大原因。

    比較好處理的，是一些單純資金短缺的項(xiàng)目。從事資產(chǎn)收購(gòu)的業(yè)內(nèi)人士表示，如果項(xiàng)目有投資價(jià)值且關(guān)系簡(jiǎn)單的話，他們?cè)敢鈱?duì)該類項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)。“收購(gòu)之后看項(xiàng)目具體情況，有可能進(jìn)行資本化運(yùn)作，也有可能是我們自己找團(tuán)隊(duì)直接運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。”

    該業(yè)內(nèi)人士所謂的“關(guān)系簡(jiǎn)單”就是收購(gòu)關(guān)系不要太復(fù)雜，不要牽扯到多家企業(yè)。但是，多數(shù)“失約”項(xiàng)目，就是因?yàn)殛P(guān)系不簡(jiǎn)單造成的。尤其是村級(jí)留用地項(xiàng)目，通常背后的股權(quán)會(huì)更復(fù)雜。

    某商業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，這幾年杭州商業(yè)地產(chǎn)的漲幅遠(yuǎn)低于普通住宅，這是資金不愿流向商業(yè)項(xiàng)目的一大原因。“兩三年前的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格都翻倍了，十年前的商業(yè)項(xiàng)目還有沒(méi)賣光的。”

    定位不明晰、不適應(yīng)市場(chǎng)也是不少商業(yè)項(xiàng)目停滯的主要原因。

    從目前已經(jīng)易主的項(xiàng)目來(lái)看，多數(shù)項(xiàng)目的定位和規(guī)劃都有了變化，這說(shuō)明他們之前的定位并不適應(yīng)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境。“尤其是一些村級(jí)留用地項(xiàng)目，以前村里招商能力弱，地塊條件也不是很好，所以只能和一些資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力都比較弱的企業(yè)合作。如果能夠重新進(jìn)行資源整合，這些項(xiàng)目或許能迎來(lái)新的生機(jī)。”（原標(biāo)題：拿地六年的商業(yè)項(xiàng)目終于亮相 商業(yè)項(xiàng)目為何那么艱難？ 見(jiàn)習(xí)記者：許曉蕾）