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　　近日，仲量聯(lián)行和戴德梁行相繼公布了2018年杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告。

　　綜合來(lái)看，2018年杭州甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)井噴，市場(chǎng)需求在過(guò)去一年進(jìn)一步呈現(xiàn)多元化格局。優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)方面，隨著地鐵及城市基礎(chǔ)的建設(shè)，以及各區(qū)域商圈的穩(wěn)步發(fā)展，杭州商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)百花齊放的新時(shí)代，精品化、特色化的小體量商業(yè)正逐步涌現(xiàn)。

　　杭州商業(yè)市場(chǎng)的格局轉(zhuǎn)變，側(cè)面反映出杭州整體城市水平的提升。近年來(lái)，借著亞運(yùn)契機(jī)，杭州通過(guò)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、改善城市面貌、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和優(yōu)化人才引進(jìn)方案等手段，不斷加大城市吸引力，成為國(guó)內(nèi)最具活力、最受年輕人喜愛(ài)的城市之一。

　　金融保險(xiǎn)業(yè)仍是甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的需求引擎

　　對(duì)于杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2018年是轉(zhuǎn)折與調(diào)整的一年。

　　上半年市場(chǎng)較為活躍，銷(xiāo)售成交面積占2017年總成交的32.3%。其中，第一季度空置率較去年下降，租金環(huán)比上漲0.2%；第二季度吸納量達(dá)到全年峰值，租賃市場(chǎng)庫(kù)存去化明顯。但是，下半年受到整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，市場(chǎng)趨冷，成交以大宗交易為主。

　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2018年杭州寫(xiě)字樓存量為5139689平方米，年度新增供應(yīng)609771平方米，平均租金為4.35元/平方米/天，空置率為19.1%，年凈吸納量671895平方米。

　　上半年銷(xiāo)售成交價(jià)明顯走高，前兩個(gè)季度的銷(xiāo)售成交面積占2017年總成交32.3%，第一季度空置率較去年下降，租金環(huán)比上漲0.2%，第二季度吸納量達(dá)到全年峰值，租賃市場(chǎng)庫(kù)存去化明顯；下半年，受中美貿(mào)易摩擦，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，大宗交易成市場(chǎng)銷(xiāo)售主角，第三季度聯(lián)合辦公還是主力大宗租賃客戶(hù)，第四季度，租賃市場(chǎng)遇冷。

　　租賃市場(chǎng)來(lái)看，2018年杭州整體甲級(jí)寫(xiě)字樓租金水平為4.35元/平方米/天，接近一線(xiàn)城市租金水平。武林商圈的平均租金水平最高，達(dá)到4.8-9元/平方米/天。而這其中，嘉里中心的租金水平最高，基本超過(guò)8元/平方米/天。

　　租賃客戶(hù)來(lái)看，金融保險(xiǎn)業(yè)仍是甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的需求引擎，聯(lián)合辦公成大宗租賃成交主力，大城西及濱江為互聯(lián)網(wǎng)科技活躍區(qū)域。

　　從各商圈的出租率來(lái)看，黃龍、武林、慶春、錢(qián)江新城四大核心商圈吸引力持續(xù)強(qiáng)勁，出租率維持較高水平；新型商圈中，錢(qián)江世紀(jì)城及未來(lái)科技城的空置率也下降明顯。并且，隨著板塊輪動(dòng)，板塊入駐熱度差異縮小，新興板塊迅速成長(zhǎng)。

　　銷(xiāo)售方面，下半年大宗交易頻發(fā)，外資基金開(kāi)始進(jìn)入杭州。從板塊看，錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、運(yùn)河CBD位居前三。從成交結(jié)構(gòu)看，自用占比74%，投資比例上升，新進(jìn)上市公司及政府機(jī)構(gòu)為重要機(jī)會(huì)點(diǎn)。

　　戴德梁行杭州及南京公司總經(jīng)理湯耀光預(yù)測(cè)，2019年開(kāi)始杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要新增將開(kāi)始移向錢(qián)塘江南岸。“租賃市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放大，未來(lái)核心區(qū)域客戶(hù)準(zhǔn)入門(mén)檻進(jìn)一步提升，中小企業(yè)生存難度增加。銷(xiāo)售市場(chǎng)預(yù)計(jì)迎來(lái)大宗交易高峰，錢(qián)江世紀(jì)城、西溪板塊、未來(lái)科技城等熱點(diǎn)新興板塊未來(lái)兩年內(nèi)都將持續(xù)釋放上漲動(dòng)力。”

　　科技助力，零售市場(chǎng)業(yè)態(tài)升級(jí)

　　2018年，杭州迎來(lái)多個(gè)商業(yè)綜合體開(kāi)業(yè)，且開(kāi)業(yè)表現(xiàn)都不俗。得益于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)等技術(shù)日益成熟，越來(lái)越多的購(gòu)物中心在技術(shù)驅(qū)動(dòng)下實(shí)現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)數(shù)字化、智能化管理，線(xiàn)上線(xiàn)下客流互相轉(zhuǎn)化、多場(chǎng)景會(huì)員高效運(yùn)營(yíng)和精準(zhǔn)定位等目標(biāo)。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，主城區(qū)優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)迎來(lái)7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，共計(jì)約45萬(wàn)平方米。從項(xiàng)目分布來(lái)看，新增供應(yīng)集中在城北商圈，體量占全市供應(yīng)的2/3。全市優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目空置率保持平穩(wěn)，為7.5%，同比微降0.2%。

　　在商業(yè)業(yè)態(tài)上，生活服務(wù)和休閑娛樂(lè)類(lèi)商戶(hù)需求強(qiáng)勁，租賃面積占新開(kāi)業(yè)商戶(hù)的32%，包括網(wǎng)易考拉、天貓國(guó)際、淘寶心選、網(wǎng)易嚴(yán)選等全國(guó)首家線(xiàn)下實(shí)體店。餐飲、零售及兒童娛樂(lè)持續(xù)保持穩(wěn)定需求。

　　此外，不少“老面孔”通過(guò)科技加持，正以全新面貌示人。據(jù)悉，知味觀、滿(mǎn)記甜品等知名品牌通過(guò)硬件改造和引入人工智能等手段，縮短消費(fèi)者等待時(shí)間、降低人力成本，極大提升了運(yùn)營(yíng)效率。技術(shù)應(yīng)用的成功，使得品牌的擴(kuò)張需求得以持續(xù)。與此同時(shí)，同樣帶有“科技屬性”的新能源汽車(chē)品牌租賃需求也出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

　　精準(zhǔn)定位和穩(wěn)定需求，帶動(dòng)了租金的穩(wěn)步上升。

　　據(jù)悉，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整，把空置率降低到4.7%，租金水平同比上漲4.6%；非核心商圈的新項(xiàng)目也表現(xiàn)良好，租金總體保持微漲。目前，全市優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目首層有效凈租金為20.9元/平方米/天，較去年同比上漲3.6%。

　　仲量聯(lián)行杭州零售地產(chǎn)部總監(jiān)盧純蔚表示，2019年杭州將迎來(lái)歷史第二供應(yīng)高峰，預(yù)計(jì)共9個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，合計(jì)107萬(wàn)平方米。

　　他認(rèn)為，杭州作為“新零售之城”樣板標(biāo)桿，核心商圈緊隨時(shí)代潮流，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、融合文化內(nèi)涵，仍將是優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)租金增長(zhǎng)率貢獻(xiàn)之主力。而競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，非核心商圈空置率或出現(xiàn)小幅上升，但同時(shí)也會(huì)加速現(xiàn)有格局的創(chuàng)新和改變。
　�。ㄔ瓨�(biāo)題：杭州商業(yè)地產(chǎn)格局進(jìn)一步呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì) 記者：許曉蕾）