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    眼下的房地產(chǎn)投資熱點，突出表現(xiàn)在寫字樓市場上。

    2013年寫字樓租金繼續(xù)延續(xù)上漲勢頭，且一季度空置率創(chuàng)四年新低，核心商圈出現(xiàn)寫字樓“一房難求”的局面，讓不少中小型企業(yè)只能選擇遷離城市核心區(qū)，迫使寫字樓外溢的趨勢加劇，引發(fā)了望京、豐臺、亦莊、通州、石景山等多個新商圈的投資機遇。

    而一些房地產(chǎn)企業(yè)也開始瞄準新興熱點區(qū)域進行寫字樓的建設。對于許多個人投資者來說，在住宅被嚴格管控，核心區(qū)的投資門檻已經(jīng)高不可攀的情況下，投資郊區(qū)寫字樓就成了另一個機會：提前占有稀缺資源，既可沉淀資金，又可自用、出租兩相宜，也帶動了寫字樓市場的熱賣。

    求租遭遇斷供
    甲級寫字樓空置率下降至歷史最低

    2013年，為公司選址的事，令劉先生頭疼不已。

    由于公司規(guī)模的擴大，劉先生希望換租新的辦公地點，預計租用1500平方米左右的辦公面積。因為對于優(yōu)質(zhì)地段的執(zhí)著，CBD和金融街的寫字樓一直是劉先生的首選。不料過了大半年，換租的愿望卻始終沒能實現(xiàn)。并非是實力不濟，相反劉先生準備的預算高達500元/平方米/月，但卻始終找不到合適又空置的辦公面積。“銀泰中心、遠洋光華國際、雙子座大廈等寫字樓我都考察過，不但沒有空置，最快到期的租戶也要到年底，是否續(xù)租還不一定，那時才有機會洽談。”劉先生無奈地表示。

    “今年整個一季度都沒有新的寫字樓項目入市，尤其是CBD區(qū)域，已經(jīng)斷供許久，中服地塊上的多個寫字樓目前還都處于建設中，今后幾年才會陸續(xù)進入市場。所以，目前北京甲級寫字樓的可租賃存量穩(wěn)定在914萬平方米，新增供應為零，空置率也下降至1.97%的歷史新低。”戴德梁行之前發(fā)布的一季度統(tǒng)計數(shù)據(jù)也反映了像劉先生這樣尋租者的尷尬。

    不僅如此，在下半年里，北京甲級寫字樓市場租賃供給短缺的窘境依然如舊。

    根據(jù)第一太平戴維斯的統(tǒng)計，今年北京只有四個項目交付使用，分別為財富中心三期、潤世中心、遠洋國際中心二期、融科望京產(chǎn)業(yè)中心A座及B座，僅新增30余萬平方米可租賃供給，從而令2013年全年供給量跌至15年來的最低點。

    極度稀缺的供應量也將寫字樓的租金價格不斷推升。報告顯示，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓在今年一季度末的平均租金報每月每平方米409.9元。

    在高租金的壓力之下，寫字樓需求逃離核心區(qū)的趨勢愈演愈烈，如摩托羅拉、人人網(wǎng)、搜房網(wǎng)等租賃大戶紛紛“出逃”至望京、豐臺總部經(jīng)濟區(qū)等區(qū)域。

    租金“高燒”不退投資漸離核心區(qū)

    不單是知名企業(yè)向外撤離，個人買家也很難在核心區(qū)的寫字樓市場再掀波瀾。

    “現(xiàn)在國貿(mào)三期的高層辦公空間，實際使用面積每月每平方米的租金已經(jīng)超過1000元。”高力國際中國調(diào)研董事謝靖宇透露，國貿(mào)三期已經(jīng)成為北京最貴寫字樓的象征，并且?guī)�動整個CBD寫字樓每月平均租金價格達到388元/平方米。

    然而，北京平均租金最貴的寫字樓區(qū)域還不是CBD，而是金融街以超過450元/平方米平均租金摘冠。再加上中關村區(qū)域和燕莎區(qū)域，這四大傳統(tǒng)的商務區(qū)，如今已達到飽和，租金價格持續(xù)高燒。

    對此，中原地產(chǎn)商業(yè)樓宇部負責人透露說：“不少投資兼自用的寫字樓需求已經(jīng)不再癡迷于傳統(tǒng)的四大核心商務區(qū)，“逃離”至距離較遠但交通方便的望京、定福莊產(chǎn)業(yè)園、豐臺總部經(jīng)濟區(qū)、亦莊等新區(qū)域，都不失為明智之舉。”

    在望京投資購買了一整層綠地中心的黃先生就是其中的一位。他的公司原本是在金融街租用了一層1000平方米的寫字樓，但租約到期后，業(yè)主執(zhí)意要收回。這也讓黃先生下定決心自己投資寫字樓，既能用作公司辦公也能作為自己的資產(chǎn)。

    于是在2012年，黃先生以每平方米4萬元左右的價格，在望京綠地中心買下了一層1600平方米的寫字樓。除了自己的公司用一部分外，剩余的面積還可以出租獲利。“目前，雖然還沒有交付，具體的租金回報不得而知，但至少在售價上，已經(jīng)漲到了5萬元/平方米，已經(jīng)賺了一大筆了。”談到自己的寫字樓投資，黃先生認為雖然逃離了核心商圈，但新興商圈的快速發(fā)展仍讓他的投資穩(wěn)賺不賠。

    “高租金帶來辦公行業(yè)選址的重新洗牌，北京的商圈細分也將越來越專業(yè)化。”世邦魏理仕寫字樓服務部董事嚴區(qū)海認為，寫字樓外溢的趨勢也將在2013年愈演愈烈。

    新商圈寫字樓熱賣

    大量企業(yè)撤離并向外圍擴散，也讓一些房地產(chǎn)企業(yè)嗅出了其中的商機，從而開始瞄準北京周邊熱點區(qū)域進行寫字樓的建設。如豐臺的中鐵諾德中心、通州的金融街園中園、亦莊的力寶廣場、石景山的融科產(chǎn)業(yè)中心等項目紛紛搶灘入市。

    2012年12月底，位于石景山的融科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心B座開盤銷售，均價30000元/平方米，一共6個億的銷售額度在開盤當天便成功認購2.67億元，現(xiàn)在已經(jīng)接近售罄。

    上周六開盤的諾德中心超高層寫字樓，同樣在開盤日便已有多層被整購。由于新開的諾德中心超高層部分總層高超過200米，也將成為豐臺總部經(jīng)濟區(qū)的最高建筑，因此報價也從不到3萬元/平方米，上漲到如今的4萬元/平方米，即便如此，項目負責人透露，已經(jīng)有多個買家整層訂購了。

    豐臺和石景山都不是傳統(tǒng)的商務區(qū)，但區(qū)域的寫字樓卻依然銷售火爆。“除具有不受政策打壓的優(yōu)勢外，如果按租售比衡量，北京寫字樓的投資回報率能達到5%-6%，而住宅僅有1%-1.5%。況且在這些新商圈，寫字樓的價格還不如住宅貴。”業(yè)內(nèi)人士向記者解釋了寫字樓投資熱的形成原因。