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　　近日，仲量聯(lián)行發(fā)布《全球資本流動》報告顯示，全球商業(yè)房地產(chǎn)直接投資在2013年一季度創(chuàng)新高，實現(xiàn)了自2008年以來的最高全球交易額。而在中國內(nèi)地，投資商業(yè)房地產(chǎn)的資本已顯著增加，取得了36億美元的投資交易量，環(huán)比上升62%。

　　實際上，新國五條使得住宅限購、限貸等調(diào)控持續(xù)收緊，進一步刺激商業(yè)地產(chǎn)投資需求。而隨著實體經(jīng)濟回暖、通貨膨脹等現(xiàn)象的出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)成為投資者關(guān)注的焦點。

　　有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月，北京商鋪市場上現(xiàn)房商鋪成交18370.91平方米，環(huán)比增加2319.14平方米。成交均價首次超過了3萬元，為33023元/平方米，環(huán)比上漲22.83%。從這一系列的數(shù)據(jù)可以看出，在投資渠道收窄的情況下，北京已迎來商鋪投資時代。

　　近期，住宅市場的回暖已成為不爭的事實，而商業(yè)地產(chǎn)似乎也迎來了自己的火熱。記者通過對北京及周邊地區(qū)在售商業(yè)地產(chǎn)樓盤進行走訪，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)熱已遍布京城內(nèi)外，不少投資者趨之若鶩。

　　“價格肯定便宜，十幾萬元到幾十萬元不等，趕緊選一套吧，再不選，就沒了！現(xiàn)在有的購買者一買就是幾十套，絕不會虧。”在河北省香河縣某售樓處銷售人員對記者這樣表示。

　　這絕不是銷售的夸夸其談。在前不久，河北燕郊大型商業(yè)綜合體項目天洋城4代剛剛加推600多套房源，就再次出現(xiàn)千人搶購的局面，開盤“日光”。

　　而一位參加當(dāng)時購買的劉女士告訴記者，她本想買套住宅投資，來商業(yè)項目只是看看，卻被售樓處現(xiàn)場搶購商鋪的氣氛感染，當(dāng)場也下訂了一套。“像我這樣臨時決定購買的絕非少數(shù)，而一次性決定購買多套房的也大有人在”。

　　開盤日光 購房者搶斷商鋪

　　商業(yè)地產(chǎn)“瘋狂”絕非個案。在樓市調(diào)控政策的重壓下，商業(yè)地產(chǎn)成功“躲避”限購政策，掀起了一輪平民投資熱潮。

　　日前，位于北京市大興生物醫(yī)藥基地板塊的龍湖時代天街集中推出了一批可以做餐飲的商鋪。記者在開盤現(xiàn)場看到，經(jīng)過不到一個月的客源積累，近兩百余購房者將售樓處圍了個水泄不通，其中不乏時代天街的老業(yè)主。

　　李先生和家人就是其中之一。據(jù)李先生介紹，他2年前買了龍湖時代天街的住宅項目。2年間，眼見房產(chǎn)不斷升值，李先生是又高興又著急：高興的是，自己的眼光確實不錯；著急的是，限購之下，即使眼光再好，也買不到住宅了。就在這時候，時代天街的商鋪“從天而降”。“這簡直就是及時雨��！在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，商鋪肯定比住宅還能漲。”李先生興奮地說。

　　據(jù)記者了解，當(dāng)天認購50套，成交金額超過3億元。時代天街將繼續(xù)加推面積100平方米~300平方米的商鋪產(chǎn)品，價格3.8萬平方米~8萬平方米不等，總價600萬平方米~1000萬元每套左右。

　　無獨有偶，距離龍湖時代天街不遠的聯(lián)港幸福灣此時也進入商鋪的集中推盤期。記者從該項目獲悉，上市以來銷售情況也比較樂觀。

　　事實上，最近幾年，新建商品房都相當(dāng)重視商業(yè)配套，除了借助項目周邊商場、金融設(shè)施之外，更加重要的是增加樓盤自身的商業(yè)配套。而眼下，這些新建商品房的商鋪集中進入推盤期。

　　政策真空區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)也“瘋狂”

　　而對于此，業(yè)界專家表示擔(dān)憂。“商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險很大，投資者需理性。商業(yè)地產(chǎn)投資回報率周期不固定，不像住宅價格穩(wěn)定。應(yīng)該多關(guān)注具體情況，什么樣的回報率，市場情況如何。要仔細衡量地域，把控研究市場。”豪爾斯地產(chǎn)董事長李小寧如是說。

　　從目前市場看，最受歡迎的商業(yè)項目無疑是成熟商圈的項目，如保利望京苑和望京SOHO等，但因為單價貴、面積大，投入成本太高，中小投資者只能望而卻步。其次是臨近地鐵的商業(yè)項目，尤其是小面積、低總價的商鋪最受歡迎。

　　據(jù)龍湖時代天街銷售負責(zé)人介紹，該項目預(yù)計開盤的消息剛出去一周，就已經(jīng)有上百人前來登記。“投資者最看重的就是地鐵和投入成本。我們的項目緊鄰4號線，目前在售的商鋪面積在70平方米~200平方米，可選擇的總價也非常靈活，首付300萬元起即可享受天街最核心的商街。其次，投資者看重的就是統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣，投資風(fēng)險低”。

　　第一太平戴維斯商鋪部高級經(jīng)理羅俊崴表示，中小投資者投資商鋪，一定要注意項目的運營管理。運營管理好了，項目才能有持續(xù)性的發(fā)展，三五年后，租金有一個越級式的回報。但是如果商業(yè)運營管理不好的話，5年以后可能就漲3%~5%甚至更低，因為整體的水平跟不上來。

　　臨近地鐵商鋪最受中小投資者歡迎

　　“從今年上半年的情況看，不僅北京，全國很多城市的商業(yè)地產(chǎn)熱度都在上升。”匯博行機構(gòu)董事長潘好龍告訴記者，“目前我們在河北、山西、陜西、內(nèi)蒙古等地都有代理的商業(yè)地產(chǎn)項目，整體銷售都非常不錯。”

　　據(jù)其分析，商鋪銷售增溫與住宅去投資化的調(diào)控和民間投資渠道狹窄密切相關(guān)。在通貨膨脹的壓力下，人民幣購買力持續(xù)下降，如何投資成為難題。住宅投資被嚴格調(diào)控，股市低迷不振，黃金連連下跌，同屬于不動產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)就成為不少投資人的首選。

　　據(jù)《成都商報》報道，近期藍光商鋪六盤齊發(fā)，中海、恒大均推出了商鋪，獲得熱銷，而新南中心地鐵商鋪則號稱銷售4個多億元。而這僅僅是6月的一個小小縮影。繼財富論壇節(jié)點寫字樓多點開花、高端大平層借財富之勢進入階段性旺銷后，開發(fā)商抓緊時間做推廣，搶占這一輪節(jié)點，不約而同地開始推商鋪，推寫字樓，商業(yè)之戰(zhàn)愈演愈烈，成為6月成都樓市最主流的浪潮。

　　熱度上升 商業(yè)地產(chǎn)逆襲全國
　　警惕“燕郊商業(yè)過度”
　　商鋪置業(yè)需理性

　　實際上，商業(yè)地產(chǎn)在此時出現(xiàn)火熱，從供求關(guān)系上可以印證。而對于投資，卻需要購買者理性對待。

　　從需求方面看，首先，近年來限購、限貸、征房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)市場調(diào)控可謂是組合拳不斷，但現(xiàn)階段調(diào)控主要針對投資過熱、上漲過快的住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)尚未被波及。其次，近年來，金融通貨膨脹，不少人認為將錢存入銀行會貶值，故不受調(diào)控政策影響的商業(yè)地產(chǎn)值得進行投資。

　　而對于供應(yīng)方來講，一些地方商業(yè)地產(chǎn)用地、工業(yè)用地的管理則相對寬松，開發(fā)商的拿地成本也較低，利潤空間增大。當(dāng)然，既然商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓成本較低，那么“薄利多銷”就變成了商業(yè)地產(chǎn)土地增收的“秘訣”。另外，多物業(yè)分割的“散售”也使得開發(fā)商加重了商業(yè)地產(chǎn)自持所帶來的危機，從而使其更愿意出售。

　　但無論從哪方來看，商業(yè)地產(chǎn)投資也絕不是順風(fēng)順?biāo)�，仍存在危機。

　　以上文提及的河北燕郊商業(yè)為例。近期，有消息稱，總建筑面積近180萬平方米的“世界最大商業(yè)中心”即將落戶于此。理由為：河北燕郊因為緊鄰北京，房價便宜，以至于許多在京無力置業(yè)者選擇了燕郊，使這里的人口從3萬人暴增到40萬人，購買力充足。

　　實際上，在過去的短短3年時間里，燕郊的商業(yè)配套設(shè)施已發(fā)展到總體面積超過200多萬平方米，這個數(shù)字意味著燕郊目前的人均商業(yè)面積至少已經(jīng)超過了5平方米，而發(fā)達國家人均商業(yè)面積的“泡沫”警戒線為1.2平方米。試想一下，需求方購買后，商業(yè)地產(chǎn)的保值和升值空間能有多大？

　　另一方面，現(xiàn)階段，越來越多的投資人去購買分散銷售的項目，而作為自持的商業(yè)地產(chǎn)并不像供應(yīng)方鼓吹的那樣前途似錦。房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理曾經(jīng)向記者這樣表示：“有不少的開發(fā)商以營銷為目的，不管后期運營，不管后期業(yè)態(tài)規(guī)劃，拿出最拿手的營銷手段，能賣8萬元就賣8萬元，能賣10萬元就賣10萬元，不跟后期經(jīng)營掛鉤，不跟投資者盈利掛鉤，把投資者都套住了。”

　　當(dāng)購房人購買商業(yè)地產(chǎn)時，開發(fā)商實際上亦將隨之而來的招租、后期運營等風(fēng)險雙手奉上，完全轉(zhuǎn)嫁了自持的潛在危機。請別忘記，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)僅有40年，如果經(jīng)營不暢，這將會成為投資人的一塊燙手“山芋”。

　　其實，投資商業(yè)地產(chǎn)不妨逆向思維，假如是您開公司、做買賣，會跑到幾十公里以外的郊區(qū)租房子么？