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    在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少城市都出現(xiàn)了住宅和商業(yè)地產(chǎn)“倒掛”的現(xiàn)象，即住宅市場(chǎng)熱火朝天的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻在原地踏步。造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的。

    以北京為例，當(dāng)?shù)刈≌�市�?chǎng)以剛性需求為主。每年都會(huì)有大量大學(xué)生和農(nóng)民工涌進(jìn)北京，其中很多大學(xué)生在畢業(yè)前就買了房。雖然現(xiàn)在有限購(gòu)措的制約，但是民間規(guī)避限購(gòu)辦法不少。另外，北京新房一直以來(lái)供不應(yīng)求也是住宅受追捧的一個(gè)原因。

    隨著住宅市場(chǎng)供求矛盾越發(fā)突出，再加上北京限購(gòu)措施，很多消費(fèi)者擠入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)商住兩用項(xiàng)目。不過(guò)，商住兩用項(xiàng)目由于本身是商業(yè)項(xiàng)目，只是開(kāi)發(fā)企業(yè)了銷售便利而進(jìn)行商轉(zhuǎn)住實(shí)踐，合理卻不合法。這樣的隱患，致使商住兩用項(xiàng)目升值空間與純住宅項(xiàng)目無(wú)法相比。原因有以下幾點(diǎn)：

    第一，一般住宅產(chǎn)權(quán)為70年�！段餀�(quán)法》中規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動(dòng)續(xù)期。住宅產(chǎn)權(quán)問(wèn)題實(shí)際已經(jīng)解決。但《物權(quán)法》同時(shí)規(guī)定：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。這給商改住寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)埋下隱患。而產(chǎn)權(quán)的模糊，必然使投資價(jià)值大打折扣。

    第二，與一般住宅享受國(guó)家補(bǔ)貼的水電價(jià)格不同，商住兩用項(xiàng)目要承擔(dān)商業(yè)水電價(jià)格。商業(yè)門(mén)店和辦公機(jī)構(gòu)倒是可以適應(yīng)，但普通居住人群沒(méi)有承受商業(yè)水電價(jià)格能力。而且商住兩用項(xiàng)目一般沒(méi)有燃?xì)庠O(shè)備，生活不是很方便。

    第三，在契稅等費(fèi)用方面，商住兩用項(xiàng)目目前還無(wú)法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅。房屋轉(zhuǎn)手過(guò)程中，相關(guān)費(fèi)用是按照商用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%。另外，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，使成本更高。

    第四，商住兩用房無(wú)法遷入戶口。而消費(fèi)者關(guān)注的附加值，如學(xué)校和醫(yī)療配套，只有住宅項(xiàng)目才具備。我們能夠發(fā)現(xiàn)，這兩年，學(xué)區(qū)房概念有著充分的市場(chǎng)發(fā)揮。

    此外，就商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，2008年之后的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)北京主要項(xiàng)目投資者的打擊是很大的。而且北京寫(xiě)字樓租價(jià)去年增長(zhǎng)40%，使得大量CBD企業(yè)選擇退租。因此，商業(yè)寫(xiě)字樓的出租率預(yù)期越來(lái)越低。

    由于新領(lǐng)導(dǎo)層的經(jīng)濟(jì)政策表現(xiàn)出理性收縮，未來(lái)兩三年企業(yè)經(jīng)營(yíng)將受一定影響。作為寫(xiě)字樓的承租方，他們的利潤(rùn)若受損，選擇退出也是無(wú)奈。再加上交通擁堵，CBD會(huì)越來(lái)越不適合他們。國(guó)貿(mào)星巴克的退出，也是這方面的影響。