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　　存量房貸轉按揭升級

　　在監(jiān)管部門的政策公布之后，各家銀行對于房貸7折的政策可謂猶抱琵琶半遮面，而期間大行的曖昧態(tài)度、和存量客戶申請辦理房貸優(yōu)惠的潛規(guī)則可謂五花八門。而不可否認的是，一場爭奪客戶的大戰(zhàn)早在去年就轟轟烈烈地打響了，平轉按揭一時也成為房貸族與銀行博弈的籌碼。

　　記者了解，包括農行、建行、光大、中行、興業(yè)、深發(fā)展和上海銀行在內的多家銀行都公開“叫賣”轉按揭業(yè)務，而近日民生銀行也正式對外宣稱，該行“余額轉按揭貸款”優(yōu)惠活動啟動，而對存量房貸客戶打7折的條件很是寬松：只要符合“首套房”、“改善型購房”或滿足優(yōu)質客戶條件的借款人即可。

　　一位在房屋中介機構工作的曾女士告訴記者：“一般銀行都要求轉按揭的房產評估價格或者貸款余額高于一定數額，例如農業(yè)銀行和光大銀行對此的要求是30萬元，而對首套房7折、二套房可以優(yōu)惠至7.5折的興業(yè)銀行則要求貸款余額為50萬元。”其實這更是大大限制了部分房貸者的選擇。另外，民生銀行此次還對轉按揭中的擔保費買單，客戶需要自己交納少量的評估費和抵押登記費用等。

　　另外，由于“改善型住房”的界定一直懸而未決，如果您申請7折優(yōu)惠的房產面積超過當地人均住房面積了，多數銀行是不能比照首套住房來給您辦理的。也就是說，民生銀行的改善型購房和滿足優(yōu)質客戶條件的借款人將為二套房甚至三套房的房貸“放水”。

　　業(yè)內一位股份制銀行的房貸部門人士分析：“每家銀行的成本考量和銀行的發(fā)展路徑都會對其房貸政策造成影響，而股份制銀行和中小銀行在市場份額的爭奪中更加激進而大膽，民生銀行此次的放水力度不小，不排除其他銀行跟進的可能。”

　　但是專家也提醒，對于是否轉按揭還是需要考慮成本的，如果貸款余額并不高，但是卻要交納提前還款的違約金，那么不建議急于轉按揭。另外，如果接受行不再允許您提前還貸，那也是需要三思而后行的。

　　存抵貸業(yè)務再度風靡

　　隨著房貸業(yè)務的競爭，一些與房貸賬戶掛鉤的存款賬戶開始成為各家銀行競相推出的創(chuàng)新品種。其實，這種本質上以存款抵扣貸款利息的增值服務很早就在深發(fā)展、建行、招行、中行和民生等銀行中就存在，只是各家銀行的叫法各有不同，有存抵貸、存貸通和房貸理財賬戶等等。

　　而在吸儲和爭奪客戶的壓力下，近日渣打銀行成為外資行中首個向國內客戶拋出橄欖枝的銀行。此款稱為“活利貸”的產品也是由辦理了個人商業(yè)性住房貸款的客戶向活力貸賬戶中存入閑散資金，在抵扣貸款本金節(jié)省利息支出的同時，更加注重其如活期存款般的靈活流動性。除了存款門檻沒有限制和中資銀行的存抵貸產品不同外，其他并無大變化。

　　以深發(fā)展的存抵貸為例，顧客只需要將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，超過5萬后銀行便會按照一定比例（55％的抵扣率）將其視作提前還貸，也就是說節(jié)省的利息支出等于提前還貸部分×貸款利率，但是客戶的這部分存款并不影響期活期存款的性質，可以隨時提取。而幾家銀行的主要區(qū)別在于存款的最低起點和抵扣率，其中中行的門檻較高，為10萬元；而深發(fā)展、建行則分別為5萬元和3萬元；而渣打新推的產品亮點之一也在于門檻無限制。另外，存入指定賬戶的存款還有一個抵扣比例，一般都為50%至55%。

　　例如王先生貸款100萬元分15年還清，如果他辦理了類似業(yè)務（以貸款利率6%計算），那么他存款余額為10萬元時，一年可以抵扣利息（10-5）萬×55%×6%=1650元，相較于活期存款360元的收益來說高了不少，相對于年化1.65%的收益率。

　　但是專家提醒：存抵貸比較適合平常資金流動較大，而又不愿意去做提前還款的客戶，并非所有房貸客戶都適合。除了存抵貸之外，包括循環(huán)貸、雙周供、氣球貸和接力貸等目前市場上的房貸產品數不勝數，顧客需要根據自己的需求選擇。