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    印象城、廣百佛山分店、鵬瑞利季華廣場、萬達廣場、佛山王府井，從去年到今年再到明年，佛山中心城區(qū)已經(jīng)開業(yè)的、剛剛開業(yè)的、即將開業(yè)的大型購物中心，會不會讓你逛街時有種挑花了眼的感覺，你還會去家旁邊的小區(qū)商店消費嗎？

    今年年初，南都記者曾做一項統(tǒng)計，2013年佛山中心城區(qū)保守估計將有30萬平方米體量的大型商業(yè)迎來開業(yè)期，而在2014年，佛山萬達廣場、南海萬科廣場、南海怡豐城、佛山王府井等商業(yè)面積超10多萬平方米的項目，也將迎來開業(yè)期，規(guī)模更甚今年。

    這對社區(qū)商鋪的經(jīng)營，并不算是一個好消息。南都記者本周對禪桂中心城區(qū)一些新交付的社區(qū)商鋪經(jīng)營情況進行實地走訪時就發(fā)現(xiàn)，小區(qū)商家經(jīng)營情況不理想，人氣不夠，頻頻轉(zhuǎn)手，空置更是尋常事，甚至有早已成熟的小區(qū)，社區(qū)商鋪“獨守空房”四五年。

    在業(yè)界看來，大型商業(yè)密集開業(yè)，相互競爭的同時，很大程度上也擠壓了社區(qū)商鋪的經(jīng)營空間。但另一方面，社區(qū)商鋪不限購不限貸，門檻也比大型商場的商鋪低，去年1月迄今，僅僅禪城樓盤網(wǎng)簽成交的社區(qū)商鋪合計就有四五百間，投資者更愿意放長線釣大魚，不看租金看差價。

    社區(qū)鋪的痛苦想挨過創(chuàng)業(yè)期不容易 空置是家常便飯

    佛山社區(qū)商鋪，經(jīng)營不易。不少家住各個小區(qū)的業(yè)主和市民都有所耳聞，而南都記者本周對禪桂中心城區(qū)近2年新交付的商鋪經(jīng)營情況進行了一次摸底，商家反映挨過創(chuàng)業(yè)期不容易，而在一些稍老的小區(qū)內(nèi)，商鋪空置最長可達4年。

    在季華東毗鄰佛山一環(huán)的南海一個在售樓盤，位于小區(qū)售樓部附近有一條百米左右的商業(yè)街，此前對外發(fā)售的商鋪，多數(shù)已經(jīng)入住。但位于商業(yè)街西側(cè)一連好幾個商鋪，都貼著“招租”的紙條，其中一個面積粗略估計有200-300平方米，由多個商鋪連成一片，里面空空如也，也沒有裝修跡象。

    記者已經(jīng)是今年第二次來到這個小區(qū)的商業(yè)街，探訪社區(qū)商鋪的經(jīng)營狀況。在今年2月，記者在這一小區(qū)探訪時，也曾留意到西側(cè)的幾個大商鋪一直處于招商狀態(tài)，以消費者身份聯(lián)系業(yè)主時，對方開出“150元/平方米”的月租金，時隔半年卻無商家問津。

    在魁奇路和桂瀾路交界處的禪城一小區(qū)，小區(qū)售樓部停車場外打著“桂瀾路一線街鋪”對外發(fā)售的廣告牌。而這一小區(qū)此前交付業(yè)主的商鋪，沿魁奇路和桂瀾路分布，分為一層和二層兩種，均為約6米層高，但除了部分銀行網(wǎng)點外，已開門迎客的商家只有少數(shù)。

    位于這一小區(qū)一家小超市老板告訴記者，“小區(qū)一期業(yè)主入住了，有一點人氣，覺得這里前景還不錯，就租下了這個鋪面，100平方米左右，租金要6000元。”但這位老板坦承，小區(qū)入住率比預(yù)計的要低，人氣不旺，生意也不好做。

    在禪城、桂城近2年新交付的社區(qū)商鋪中，經(jīng)營艱難、普遍空置，幾乎在每個小區(qū)內(nèi)都會發(fā)生。即使是部分已經(jīng)入住四五年的小區(qū)，社區(qū)商鋪經(jīng)營情況依然不樂觀，在桂城東的金色家園小區(qū)，沿著簡平路的一線街鋪就有9間處于招商狀態(tài)，其中一間400平方米由8間鋪組成的大商鋪，小區(qū)業(yè)主反映已經(jīng)空置了三四年之久。

    “這間商鋪很大，好像從來就沒開業(yè)過，我住進來都有5年。”金色家園的業(yè)主朱先生告訴記者，在這個已經(jīng)入住五六年的小區(qū)，社區(qū)鋪走馬觀花一樣地換商家，有一個鋪一年換了兩三次商家，“開便利店、水果店，幾乎每幾個月就要 換一次。”

    社區(qū)鋪的矛盾 業(yè)主寧愿空置也不愿降價出租

    社區(qū)商鋪經(jīng)營艱難，一邊是希望成本越低越好的業(yè)主，另一方面則是希望租金收益更高的業(yè)主、發(fā)展商，這一低一高之間，讓佛山城區(qū)很多社區(qū)鋪的經(jīng)營持續(xù)性下降。

    “這個鋪有400平方米，但不可以拆開租，月租是6萬元。”在以消費者身份咨詢商鋪信息時，金色家園這個閑置已久的社區(qū)商鋪業(yè)主簡單地介紹了情況。而記者隨后計算發(fā)現(xiàn)，這一商鋪的租金高達150元/平方米，比市面常見的80-100元/平方米高很多。

    今年2月，南都記者對以上一些小區(qū)的商鋪租金水平進行調(diào)查時，一些空置的社區(qū)商鋪業(yè)主，報價普遍都在100元/平方米之間。“以我們的經(jīng)驗來看，商家一開始能接受60元/平方米左右的水平，租了兩三年后，現(xiàn)在可以提高到100元/平方米。”在佛山雅居樂花園購置有2間商鋪的投資客王先生介紹道。

    2009年，王先生以近2萬元單價在佛山雅居樂花園買下這2間商鋪。如今，禪城、南海目前在售的一二手社區(qū)商鋪，報價普遍超過3萬元/平方米。而價位上的變化，也在很大程度上推高了業(yè)主的期望值，而這種期望值往往和希望租金便宜的商家背道而馳。

    在季華東的這個小區(qū)，位于商業(yè)街東側(cè)的03號商鋪，面積約80多平方米，卻被一分為三，便利店、棋牌室和建材公司三種業(yè)態(tài)的商家“同一個屋檐下”。記者此前探訪時就發(fā)現(xiàn)，一個“美宜佳”便利店只租賃這個商鋪一半的范圍。

    不少商家也表示，社區(qū)商鋪租金承受力有限，特別在小區(qū)入住率不高的情況下，消費力主要還是面向本小區(qū)。在金色家園小區(qū)，記者就發(fā)現(xiàn)一些經(jīng)營已經(jīng)有數(shù)年的士多、便利店，還兼做兒童興趣培養(yǎng)、家政等多種生意，希望可以多賺一些錢，降低一些成本。

    同時，發(fā)展商也對社區(qū)商鋪的價值看漲。8月23日，全新的鵬瑞利季華廣場開業(yè)，吸引了不少消費力，在這個大型商場對面，季華金品樓盤的銷售人員就告訴記者，位于小區(qū)毗鄰季華路一線的商鋪，并不對外發(fā)售，而位于小區(qū)東側(cè)非臨街的商鋪，才能對外發(fā)售，均價約30000元/平方米。

    租售比堪憂最低至1：662，回報還不如銀行利率

    在合富置業(yè)房王網(wǎng)和滿堂紅地產(chǎn)網(wǎng)上，分布于禪城季華路、湖景路和南海千燈湖一帶的社區(qū)商鋪，對外放租的并不少，但租金水平卻參差不齊，普遍在60-150元/平方米之間，只有季華五路個別樓盤的街鋪，租金逼近200元/平方米。

    在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，租售比是衡量不動產(chǎn)投資價值的一個標(biāo)準(zhǔn)，在很多城市，商鋪的租售比臨界值在1：200左右。而南都記者在這兩大中介選取的近10個近期放盤的鋪源中，所有的商鋪租售比都低于這一“標(biāo)準(zhǔn)值”，部分售價高達40000-50000元/平方米的社區(qū)商鋪，租售比更是低至1：662。

    “這種回報率比銀行定期利息還要低。”針對這一情況，不少業(yè)界人士都拿目前佛山社區(qū)商鋪的回報率和銀行定期利息進行對比，不少業(yè)界人士也指出，近2年來佛山社區(qū)商鋪市場可以承受的租金水平都維持在100元/平方米水平線上，并沒有多少增長。

    合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理黃偉強就給記者算了一筆賬，“打個比方，100平方米的商鋪，如果是3萬元單價買進，你再去賣可能需要4萬一平方米，總價要400萬，如果1萬元的租金水平，一年空置2個月，年回報率也只有2.5%左右，的確是比銀行利息要低。”

    但黃偉強話鋒一轉(zhuǎn)，說了客戶跟他算賬的個案。他告訴記者，他一位購買商鋪的客戶，打算空置3年左右，合計租金約損失36萬，但如果這個商鋪增值超過30%，其獲益就可以達到100萬左右，轉(zhuǎn)手收益遠遠超過租金的損失。

    “租金其實也是慢慢漲的，我們當(dāng)時的投入不大，現(xiàn)在二手起碼賣3萬多一平方米，但我們沒打算賣鋪，反正是肯定賺的。”投資客王先生是樂從一位鋼材企業(yè)主。