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    在業(yè)界人士看來，佛山不少購買商鋪的買家，都是經(jīng)濟(jì)實力雄厚的企業(yè)主階層，他們買社區(qū)商鋪，主要還是“著眼未來”。黃偉強(qiáng)介紹說，一些社區(qū)在一手鋪發(fā)售過程中，有些企業(yè)主一買就是十間八間，幾乎壟斷了這個小區(qū)某一個面的街鋪，在持有一段時間，二手報價漲上來了之后，其收益會更有保障。

    投資者算大錢，不算小錢，而商家卻算小錢，不算大錢，也形成了目前佛山社區(qū)商鋪經(jīng)營淡、銷售熱問題的本質(zhì)。在禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所網(wǎng)站，記者粗略統(tǒng)計，僅僅在禪城區(qū)2012年一年，碧桂園城市花園。

    探因
    綜合體、步行街壓陣
    小區(qū)鋪單打獨斗難成大器 今年內(nèi)佛山3個“王府井”開業(yè)

    今年銷售出去的社區(qū)類商鋪，也會在今明兩年交付使用，招商開業(yè)。而與此同時，在佛山中心城區(qū)，今明兩年還將至少新增5個全新的大型商業(yè)中心，“以大欺小”，意味著經(jīng)營更為不易。

    據(jù)南都記者統(tǒng)計，預(yù)計今年入市的大型商業(yè)，在佛山中心城區(qū)或相當(dāng)于3個“王府井”商場。這些項目合計總建筑(經(jīng)營)面積超過了30萬平方米，相當(dāng)于佛山王府井商業(yè)部分約11萬平方米的三倍之多。

    8月23日，佛山中心城區(qū)今年最受矚目的商業(yè)中心鵬瑞利季華廣場開業(yè)，這一項目商業(yè)體量為6.8萬平方米，引入了西班牙的快時尚巨頭“ZARA”攜旗下4大姐妹品牌Massim oDutti、Bershka、Stradivarius、Oysho進(jìn)駐；瑞典的快時尚“H&M”也在這個項目引入了旗下姐妹品牌“Monki”。

    鵬瑞利季華廣場開業(yè)后，3天大酬賓期間吸引了為數(shù)不少的市民在這一項目消費。而同在季華路上，將開業(yè)的大型商場還包括王府井購物中心，這一項目商業(yè)物業(yè)建筑面積約11萬平方米，2014年下半年開業(yè)，而佛山萬科廣場、禪城綠地中心也都計劃在2015年左右開業(yè)。

    在南海桂城，大型商業(yè)也迎來了密集的開業(yè)期。南海萬達(dá)廣場就計劃2014年滿鋪開業(yè)，總建筑面積70萬平方米，其中購物中心面積達(dá)到20萬平方米左右，地鐵金融城內(nèi)天河城百貨為主力店的商業(yè)面積為6.6萬平方米，南海萬科廣場商業(yè)中心超12萬平方米，也都計劃在2014年左右投入使用。

    在桂城，購物中心約7萬平方米的創(chuàng)鴻城目前已經(jīng)招商，在平洲，商業(yè)面積超過11萬平方米的南海怡豐城也計劃在2014年初開業(yè)，在整個禪桂中心城區(qū)，天量商業(yè)不斷進(jìn)入開業(yè)期，市民購物場所多了很多，社區(qū)商家揾錢更難。

    在業(yè)界看來，目前佛山大型商場的租金水平實際上也并不高，有業(yè)界人士透露，不少新開大商場的租金水平都只有200元/平方米左右的月租金水平，隨著大商場之間的競爭更為激烈，其租金水平上行難度加大，在很大程度上也擠壓了社區(qū)類商鋪的租金水平。

    社區(qū)純街鋪難敵綜合體

    綜合大商場和社區(qū)小街鋪，這種不對稱的競爭似乎并不直接，但在佛山商業(yè)過剩的背景下，小區(qū)純街鋪目前“單打獨斗”時的競爭力堪憂。

    佛山一家著名商業(yè)企業(yè)企劃負(fù)責(zé)人葉先生就指出，“社區(qū)商鋪也是商業(yè)，雖然比較零散，但也在增加這個城市的商業(yè)飽和度”。他認(rèn)為，從經(jīng)營角度，社區(qū)小街鋪商業(yè)氛圍培育時間很長，和小區(qū)及周邊人口基數(shù)等條件掛鉤。

    家住季華六路某新建小區(qū)的業(yè)主尹先生告訴記者，自己去年搬進(jìn)了新家，由于季華路上的大型購物中心這兩年新開了不少，如鵬瑞利、印象城等，自己有空都去逛，但家門口的商鋪“一年都難得去逛，除了買少量生活必需品”。

    “大商場可以一站式消費，而以湖景路附近的社區(qū)鋪來說，需要10年左右的時間培育。”在葉先生看來，很多小區(qū)圍合式的社區(qū)鋪，本身定位不清晰，業(yè)態(tài)沒有特色，在商業(yè)上沒有運營，商家走馬觀花，聚集人氣的能力比大商場差不少。

    他建議，現(xiàn)在對投資者銷售的社區(qū)商鋪，往往是臨街的商鋪或者小區(qū)內(nèi)街二線商鋪，從未來的趨勢來看，必須要走向社區(qū)商業(yè)，讓社區(qū)生活更加方便，就近消費，留住小區(qū)和周邊居住人口的消費力，定制一些商業(yè)形態(tài)，這樣社區(qū)商鋪才能持續(xù)經(jīng)營下去。

    而從現(xiàn)在來看，佛山一些知名品牌發(fā)展商，更樂意將樓盤本身打造成綜合體，商業(yè)比例加大，把對外發(fā)售的商鋪，統(tǒng)一“打包”進(jìn)商業(yè)中心內(nèi)。在禪桂，南海萬達(dá)廣場、禪城綠地中心、南海創(chuàng)鴻城、南海萬科廣場和佛山萬科廣場，都在發(fā)展商自持的商業(yè)中心之外，推出一些商業(yè)步行街的商鋪。

    社區(qū)在售一手鋪調(diào)查
    成交旺過去年普遍單價集中在3萬元

    盡管在禪桂中心城區(qū)，不少小區(qū)的商鋪經(jīng)營環(huán)境都不樂觀，遭遇回報低、空置多等種種經(jīng)營困境，但今年以來，禪桂中心城區(qū)的小區(qū)商鋪銷售，卻沒有絲毫降溫的趨勢。

    在禪城，今年以來各大樓盤的商鋪推售比去年還要旺盛。在禪城區(qū)房地產(chǎn)交易所網(wǎng)站上，南都記者查詢了今年1到9月各大樓盤商鋪產(chǎn)品的成交情況后發(fā)現(xiàn)，禪城城南、禪西等片區(qū)的在售樓盤所推商鋪，成交十分活躍。

    今年1月以來，住宅早已收官的城南海景藍(lán)灣就推出不少街鋪，并通過滿堂紅、合富置業(yè)等二手門店代理銷售，根據(jù)禪城網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，這一項目從今年1月迄今，已經(jīng)賣出了近100間商鋪，平均成交價位在30000元/平方米上下。

    同處于城南港口路板塊的，還有碧桂園城市花園、沿海馨庭、東江商住中心等樓盤，這些項目都和海景藍(lán)灣一樣，今年均推出商鋪發(fā)售，這一區(qū)域的住宅部分均已收尾，商鋪產(chǎn)品都吸引不少投資者入場。

    記者采訪中發(fā)現(xiàn)，在季華路沿線，新舊樓盤街鋪產(chǎn)品也是推售兩旺。如位于季華路湖景板塊的鴻業(yè)城市花園，在今年三四月，商鋪網(wǎng)簽成交50多間，而佛山萬科廣場最高網(wǎng)簽成交價達(dá)到了5萬多元/平方米。

    在禪西片區(qū)的張槎、南莊，在售樓盤的商鋪產(chǎn)品成交也不錯。其中位于張槎的保利香檳花園，借助輕工路開通等利好，所推商鋪在今年幾乎保持月月有成交的狀態(tài)，萬科城、港宏世家等南莊在售項目，也推出商鋪面市。

    一些項目，為了在激烈的商鋪爭奪戰(zhàn)中脫穎而出，還推出了一些介于商鋪和商務(wù)辦公之間的“混搭”產(chǎn)品。如今年6月下旬凱德·城脈主推的商業(yè)部分，在售就包括40- 120平方米臨街鋪和花園式SOHO，一層等同于兩層使用，2萬-4萬的售價，類似的產(chǎn)品在招商·依云上城也能看到。

    在桂城，小區(qū)推出的純社區(qū)類商鋪不多。南海萬達(dá)廣場、南海萬科廣場、創(chuàng)鴻城等項目，所推的商鋪，都是整合在發(fā)展商自持的大型購物中心或商業(yè)步行街中，和禪城樓盤熱衷推出的純社區(qū)類商鋪有較大差異，最高單價更是突破10萬元/平方米大關(guān)。

    而對禪城的純社區(qū)類商鋪來說，投資者的選擇余地并不狹窄，因此價位上保持在一定的范圍內(nèi)，除了佛山萬科廣場等個別項目，街鋪價位可達(dá)5萬-6萬元/平方米外，多數(shù)禪城的小區(qū)商鋪，定價都在3萬元/平方米左右。

    投資者前赴后繼買鋪，似乎并不在意這些鋪位的經(jīng)營情況。“主要還是門檻比較低，有閑余資金，增值空間還有一定保障。”較早在佛山雅居樂花園買社區(qū)鋪的王先生，觀點得到很多投資客、業(yè)界人士認(rèn)同。