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　　一批外資在金融風(fēng)暴陰影中紛紛進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，華爾街著名私募基金黑石集團(tuán)去年以11億元收購上海長(zhǎng)壽商業(yè)廣場(chǎng)，先在北京設(shè)立代表處，又在上海成立公司。去年年底開始，房地產(chǎn)外資投資項(xiàng)目大幅度增加，第四季度外資投資項(xiàng)目比第三季度翻了兩翻，今年1月的投資項(xiàng)目也保持去年12月份的最高額。此舉表明外資機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)期看好的信心。

　　外資投資者更關(guān)注大型物業(yè)項(xiàng)目。2005年房地產(chǎn)調(diào)整期的外資投資額大多數(shù)在10億元以下，規(guī)模較小。2008年至2009年，投資額在10億元以上的大宗地產(chǎn)交易占到了總投資的半數(shù)以上。由美國(guó)鐵獅門公司投資170.75億元，并于1月份開工的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊，當(dāng)屬目前最大宗地產(chǎn)投資項(xiàng)目。此項(xiàng)目被命名為“世浦領(lǐng)世”，規(guī)劃總建筑面積超過120萬平方米，用以開發(fā)辦公樓、酒店、公寓以及科技辦公園區(qū)。

　　外資投資者更熱衷收購成熟物業(yè)。研究表明，國(guó)際資本主流的投資模式已經(jīng)演變?yōu)閷?duì)成熟物業(yè)的整體收購。整體收購的對(duì)象集中在區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)，特別是未分割銷售的大型購物中心、甲級(jí)辦公樓、高檔服務(wù)式公寓，以及一些價(jià)值被暫時(shí)低估的物業(yè)。外資機(jī)構(gòu)熱衷于成熟物業(yè)整體收購的原因主要有兩方面。首先機(jī)構(gòu)投資者獲得了控制權(quán)，和中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商逐步形成功能分工，只承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)在投資回報(bào)方面，可以取得穩(wěn)步上升的出租率和租金水平所帶來的投資回報(bào)。作為實(shí)際物業(yè)擁有人通過長(zhǎng)期持有的方式，還能分享到中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的資本升值。按照目前市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)帶來的資本升值要遠(yuǎn)高于租金收益，以服務(wù)式公寓為例，通常持有2至3年的物業(yè)，投資者的資本可升值100%。

　　外資投資方向由辦公樓向商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)變。從近期外資投資的物業(yè)類型選擇可以看出，商業(yè)物業(yè)投資占比最大，為43%，其次是辦公樓，占比36%，住宅占比最小，僅為21%。這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)回報(bào)率高于其他物業(yè)類型。國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控導(dǎo)致住宅價(jià)格在未來上漲幅度有限。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)廣大市民來說不是直接價(jià)格，又是近幾年新興的投資領(lǐng)域，可提升運(yùn)作的空間較大，所以外資機(jī)構(gòu)更熱衷投資商業(yè)地產(chǎn)。目前，中國(guó)住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率為3%～5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則有6%～8%。購物中心等零售商業(yè)成為外資新寵。面對(duì)日益發(fā)展的中國(guó)零售市場(chǎng)和強(qiáng)大的商鋪需求，外資資金一直有意進(jìn)入中國(guó)商鋪物業(yè)的投資領(lǐng)域，特別是購物中心等零售商業(yè)受到了更多關(guān)注。投資建設(shè)購物中心的外資機(jī)構(gòu)分為兩類。一是直接購買已建或在建的成熟物業(yè)，二是購買土地自己開發(fā)。雖然購物中心的物業(yè)形態(tài)在國(guó)內(nèi)起步較晚，但發(fā)展速度卻相當(dāng)迅猛。隨著人們消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，一站式的購物越來越受到青睞。