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　　“雙11”的火爆早已不是頭一年，人們正在適應(yīng)在這個(gè)被稱作“光棍節(jié)”的日子里來上一場(chǎng)“無厘頭”式的購物狂歡。今年的“雙11”除了熱鬧依舊之外，賺到缽滿盆溢的阿里巴巴集團(tuán)董事局主席馬云，或有心或無意的一句言論引發(fā)了一場(chǎng)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的公眾討論，電商能否挑落線下商業(yè)地產(chǎn)看似不可動(dòng)搖的龍頭地位成為全社會(huì)的焦點(diǎn)話題。

　　“雙11” 商業(yè)地產(chǎn)躺槍

　　馬云又跟地產(chǎn)大亨“杠”上了。

　　“雙11”的最后一秒，支付寶成交金額定格在350.19億元，大幅刷新了2012年的數(shù)字。談?wù)撝�這個(gè)完全由電商炮制出的網(wǎng)絡(luò)購物節(jié)，馬云語驚四座，他表示自己并不關(guān)心銷售數(shù)字，而是希望借助市場(chǎng)的力量將房?jī)r(jià)打下去。就這樣，商業(yè)地產(chǎn)躺槍了，于是地產(chǎn)大亨們紛紛開口說話：微博達(dá)人、“大炮”任志強(qiáng)強(qiáng)硬回?fù)?ldquo;300億元不過幾塊地錢”，頗有幾分不屑與奚落的意味；萬科執(zhí)行副總裁張紀(jì)文感嘆馬云“忘乎所以”；世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松也模仿著馬云的句式聊起了沒有直接關(guān)系的“微博”與“貧富差距”，不無挖苦之意。

　　很顯然，馬云的邏輯是：電商火了，經(jīng)營(yíng)者對(duì)實(shí)體店鋪的依賴和需求會(huì)下降，房?jī)r(jià)也將跟著走低。盡管這樣一番豪言壯語引來了大批喝彩與支持者，但同樣也有很多人對(duì)此不以為然，天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹就坦言，馬云的演講明顯是在偷換概念。電商的迅速崛起的確對(duì)以實(shí)體店為依托的傳統(tǒng)零售業(yè)形成了巨大沖擊，但其沖擊的是產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)本身。商業(yè)地產(chǎn)作為所有產(chǎn)業(yè)的承載，即便零售行業(yè)真的“不景氣”了，仍然會(huì)有其他業(yè)態(tài)替補(bǔ)跟上。

　　商業(yè)地產(chǎn) 巨頭正熱衷

　　這已經(jīng)不是馬云第一次“挑釁”商業(yè)地產(chǎn)了，此前他曾和王健林約下一場(chǎng)著名的賭局—10年后，如果電商在中國(guó)零售市場(chǎng)份額占50%，王健林將給馬云1個(gè)億，如果沒到馬云還王健林1個(gè)億。

　　但或許，馬云這次有些孤單。

　　就在“雙11”過后的第一天，杭州娃哈哈集團(tuán)有限公司宣布娃哈哈宜昌購物廣場(chǎng)正式動(dòng)工，食品大亨將斥資50億元建造一個(gè)集酒店、餐飲、購物、商務(wù)、休閑等眾多項(xiàng)目于一體的大型城市綜合體。事實(shí)上，娃哈哈覬覦商業(yè)地產(chǎn)已久，此次開工意味著其“變身”成為了一家真正的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。

　　前后兩位內(nèi)地首富都沒準(zhǔn)備給馬云面子，商業(yè)地產(chǎn)在他們心目中的發(fā)展前景也就不言而喻了。市場(chǎng)的追捧遠(yuǎn)不止這些，兩家零售業(yè)巨頭沃爾瑪和物美，以及今年在住宅市場(chǎng)上干得風(fēng)生水起的碧桂園近期扎堆涌入商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)場(chǎng)，如果要盤點(diǎn)那些已經(jīng)涉獵該領(lǐng)域的巨頭們，就更不勝枚舉了。

　　數(shù)據(jù)表明，2009年以來，商業(yè)地產(chǎn)投資在我國(guó)房地產(chǎn)投資總規(guī)模中占比始終呈上升趨勢(shì)，其投資增長(zhǎng)速度是住宅的2倍。資本市場(chǎng)上，非住宅領(lǐng)域吸引的投資比重逐年增長(zhǎng)，私募基金更多地青睞于商業(yè)綜合體的開發(fā)。

　　分歧：搶地盤還是互補(bǔ)

　　有分析指出，馬云約賭王健林原本只是蛋糕有多大的討論，此番則徹底露出了野心，直言要挑落傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的霸主地位。不可回避的是，以電商平臺(tái)為依托的線上商業(yè)地產(chǎn)和線下實(shí)體商鋪之間已然形成了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，此時(shí)很多有投資計(jì)劃的置業(yè)者最關(guān)心的問題莫過于商業(yè)地產(chǎn)還行不行？

　　“信息化是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的主要方向，這一點(diǎn)不容否認(rèn)，但并非如馬云所說”，叢屹解釋道，說馬云在偷換概念，另一個(gè)重要原因是他的結(jié)論建立在現(xiàn)有線下商業(yè)模式靜止不變的前提下。真實(shí)情況是，大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者在堅(jiān)持實(shí)體店鋪模式的同時(shí)也在兼顧開拓電商市場(chǎng)，雙管齊下，換句話說，商業(yè)的發(fā)展與信息技術(shù)的發(fā)展本就是不能割裂而論的。

　　很明顯，叢屹對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來并不悲觀。在他看來，盡管電商逐漸形成了便捷、實(shí)惠的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但其缺點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)一樣明顯。“網(wǎng)店是虛擬店鋪，‘既找不著和尚也找不到廟’，諸如支付安全、商業(yè)信譽(yù)擔(dān)保、售后服務(wù)等消費(fèi)者特別重視的關(guān)鍵要素，電商目前還不能很好地解決。相比之下，實(shí)體店鋪在這些方面的優(yōu)勢(shì)地位未曾改變，因此我們常�？吹剑�大宗交易更依賴于線下面對(duì)面的形式，消費(fèi)者更需要良好的信譽(yù)擔(dān)保和售后服務(wù)作為保障。

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)秦曉鑫也表達(dá)了類似的看法，她認(rèn)為線上線下的商業(yè)地產(chǎn)分別都有顯著的優(yōu)勢(shì)及缺陷。電商的選擇面更廣，且不受時(shí)間、地點(diǎn)限制，但產(chǎn)品質(zhì)量及物流配送存在極高的不確定性風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)體商鋪的體驗(yàn)式購物是無可取代的，但限制因素也不少。因此，未來隨著電子商務(wù)普及，將針對(duì)不同領(lǐng)域進(jìn)行業(yè)務(wù)細(xì)分，并著重在各自擅長(zhǎng)的領(lǐng)域發(fā)展壯大。

　　分化加劇 非穩(wěn)賺不賠

　　城市在長(zhǎng)大，人們的消費(fèi)需求在增長(zhǎng)，因此也就需要更多的商業(yè)中心出現(xiàn)，加之各城市正在積極推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，服務(wù)業(yè)取代傳統(tǒng)制造業(yè)成為地方政府招商引資的重點(diǎn)目標(biāo)，因此說商業(yè)地產(chǎn)前景可期并不為過，但并不意味著這是穩(wěn)賺不賠的買賣。

　　縱觀全國(guó)，一部分城市的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)存在著價(jià)格虛高的“泡沫”，租金的不斷上漲犧牲掉了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的合理利潤(rùn)。不同城市，甚至是一座城市的不同地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了冷熱不均的迥然景象。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹指出，商業(yè)地產(chǎn)只有與人口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)需求相匹配才能得到良好的發(fā)展，過剩只能繁盛一時(shí)，很難持久，投資者的安全性也就無法保證。如今，商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，一個(gè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)水平、開發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商的實(shí)力都是決定其成敗的關(guān)鍵。

　　面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，叢屹建議投資者切勿一哄而上。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過程中，一部分項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)勢(shì)必將被淘汰，商業(yè)地產(chǎn)正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段，只有順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)劃方向，順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的業(yè)態(tài)變化，順應(yīng)信息化時(shí)代的潮流，才能真正處于不敗之地。