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    2月27日，蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售”新政開始執(zhí)行。在杭州等城市房價出現(xiàn)大幅下降、銀行貸款進一步收緊的同時，商業(yè)地產(chǎn)市場的一些問題也逐漸顯露出來。日前，萬達集團董事長王健林近日在接受采訪時坦言，當前商業(yè)地產(chǎn)在局部地區(qū)的確出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。

    整理歷年來的樓市調(diào)控政策會發(fā)現(xiàn)，從中央到地方，從“限價”到“限購”，無不緊盯著住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和個人投資者雙向規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設熱潮的推動，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。

    商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，直接表現(xiàn)為房企加大對商業(yè)地產(chǎn)投資。據(jù)了解，一向只開發(fā)住宅的萬科，近幾年不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設力度，從大范圍拿地到寫字樓、商業(yè)廣場的建設，可謂動作頻頻。2013年底，萬科在成立商用地產(chǎn)管理部之后的首個商業(yè)項目金隅萬科廣場已正式開業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也紛紛涉足。

    這波商業(yè)地產(chǎn)熱已經(jīng)持續(xù)了好幾年，尤其是在2012年前后，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)大有前景的呼聲不絕于耳，在擴大內(nèi)需的大背景下，眾多開發(fā)商躍躍欲試，認為二三線城市的零售物業(yè)表現(xiàn)可圈可點，紛紛表示要前往“跑馬圈地”。

    然而，時至今日，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在局部市場出現(xiàn)飽和。國內(nèi)一些二三線城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求的危機日益凸顯。以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導致了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭激烈。一個二三線城市，就有數(shù)個各種名目的“廣場”扎堆，而且大多出于同樣的運營模式，使得不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流，這勢必會對后期運營帶來困難。再加上電商的沖擊，商場、商鋪等零售物業(yè)原本就已經(jīng)面臨巨大的挑戰(zhàn)。

    當然，商業(yè)地產(chǎn)是否開發(fā)過度要分城市、分區(qū)域來看。以蘇州為代表的部分二三線城市，在過度地商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)之后，出現(xiàn)了明顯的供大于求的情況。但在北京、上海等一線城市，商業(yè)金融地塊仍然搶手。商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的城市分化局面。不僅是不同的城市出現(xiàn)分化，企業(yè)間的分化也日漸顯現(xiàn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于擁有比較充裕現(xiàn)金流并且經(jīng)營管理經(jīng)驗較豐富的開發(fā)企業(yè)來講，會“強者恒強”，而對于僅僅依靠銷售或經(jīng)營不善的企業(yè)，則有可能會因為貨幣政策轉(zhuǎn)向或逐步轉(zhuǎn)型，或逐步退出商業(yè)地產(chǎn)市場，商業(yè)地產(chǎn)市場由此逐漸開始分化。

    對于未來商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，王健林建議以各省和市為單位出臺“商業(yè)布局規(guī)劃”，避免惡性競爭，比出臺調(diào)控政策更具可行性。業(yè)內(nèi)人士表示，此次蘇州率先出臺新政進一步規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)，將對國內(nèi)其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義，期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，全面評估地方商業(yè)地產(chǎn)風險，以更加務實的態(tài)度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結構及用地布局。