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    盡管杭州樓市已度過最難熬的一段時(shí)間，但整個(gè)市場(chǎng)仍顯疲軟。也正因?yàn)槿绱�，近段時(shí)間，圍繞在杭州樓市身上的傳言仍然不少，有繼續(xù)看空杭州樓市的，也有力挺杭州樓市的；有傳言政府會(huì)出手相救的，也有認(rèn)為一切讓市場(chǎng)做主的；有開發(fā)商大聲宣布降價(jià)銷售的，也有更多的開發(fā)商在冷眼旁觀的，莫衷一是。但也正因?yàn)槿绱�，才�?gòu)成一個(gè)雖說不確定，但更具討論性的樓市。

    那么，杭州樓市到底處境如何？對(duì)于未來，開發(fā)商們又是如何看待的？我們這些不是真正業(yè)內(nèi)的人士，事實(shí)上不能完全體會(huì)到一線開發(fā)商的想法。因此，為了最為真實(shí)地呈現(xiàn)開發(fā)商在這個(gè)階段的想法，我們特地選擇了9家外來的開發(fā)商的負(fù)責(zé)人，對(duì)目前樓市最為關(guān)注的十個(gè)話題，做一個(gè)最為深入與直白的回答，從中可以窺探出整個(gè)市場(chǎng)核心從業(yè)人員的心聲。而之所以選擇9家外來的開發(fā)商，是因?yàn)樗麄儊淼竭@個(gè)城市還不是太久，以他們的直接去判斷這個(gè)城市，更具說服力。

    我們選中的9家外來開發(fā)商，分別為九龍倉(cāng)、招商、融創(chuàng)、景瑞、中華企業(yè)、富力、融信、佳兆業(yè)和中化方興，他們來自五湖四海，他們用自己的方式傳達(dá)對(duì)杭州樓市的本真理解。

    如何看待市場(chǎng)上個(gè)盤頻降的現(xiàn)象

    劉濤立（佳兆業(yè)地產(chǎn)杭州公司營(yíng)銷總監(jiān)）：市場(chǎng)個(gè)盤頻降的問題，正如用詞“個(gè)盤”一樣，各家有各家的情況和打算，當(dāng)然也有市場(chǎng)整體氛圍的緣由。資金問題、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性問題、戰(zhàn)略主力改變等等都有可能成為降價(jià)的主要因素，市場(chǎng)一片凋零的氣氛也催化或加速降價(jià)這一過程。

    戴正芳（中華企業(yè)股份有限公司集團(tuán)市場(chǎng)部經(jīng)理）：事實(shí)上，就項(xiàng)目來說都是一個(gè)整體。而每個(gè)企業(yè)的營(yíng)銷策略、資金實(shí)力各不相同。因此，對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目在某一階段的降價(jià)行為，只能說是企業(yè)對(duì)自身產(chǎn)品在營(yíng)銷過程中的再次定位。通常來說，個(gè)案的降價(jià)行為主要是因?yàn)樯鲜鲈�因，�?dāng)然，也不排除整體市場(chǎng)不好而降價(jià)的。

    楊曄（杭州富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）：我們認(rèn)為，降價(jià)是局部地區(qū)個(gè)別樓盤的單獨(dú)現(xiàn)象。這種選擇是企業(yè)基于自身的需求及周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況綜合做出的運(yùn)營(yíng)策略�？梢钥吹�，這樣的項(xiàng)目所處的區(qū)域供應(yīng)量極大，而且項(xiàng)目之間的同質(zhì)化非常嚴(yán)重，產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力的缺失勢(shì)必導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)退化到價(jià)格的層面上。

    你認(rèn)為樓市還存在進(jìn)一步大規(guī)模降價(jià)的可能嗎

    佳兆業(yè)：進(jìn)一步、大規(guī)模、降價(jià)這三個(gè)詞要分開來看。杭州市場(chǎng)歷史高位的存量這是不爭(zhēng)的事實(shí)，住宅結(jié)構(gòu)性存量特別是大戶型（超140平方米的單位）住宅存量去化緩慢、存銷比大也是不爭(zhēng)的事實(shí)，限購(gòu)政策后導(dǎo)致新拍土地，產(chǎn)品定位的趨同從而導(dǎo)致區(qū)域同質(zhì)化，甚至全城同質(zhì)化產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)加劇，這些都是促使市場(chǎng)進(jìn)一步采取行動(dòng)包括降價(jià)動(dòng)作的因素。同樣公司策略不一樣、所處區(qū)域不一樣、手上存貨結(jié)構(gòu)、面臨的客戶群體不一樣，對(duì)于相同的大市場(chǎng)環(huán)境采取的動(dòng)作也不盡相同。加上從13年拍賣土地情況的價(jià)格來看，市場(chǎng)大多數(shù)開發(fā)商特別是去年進(jìn)入或拿地的開發(fā)商，現(xiàn)在的周邊產(chǎn)品售價(jià)對(duì)于這些開發(fā)商拿地成本來說好多已經(jīng)在虧損了，除非進(jìn)一步割肉出局，否則他們手上能進(jìn)一步降價(jià)的空間非常小。因此我認(rèn)為市場(chǎng)政策環(huán)境不變化，多點(diǎn)狀的降價(jià)行動(dòng)還會(huì)進(jìn)一步發(fā)生，大規(guī)模的降價(jià)，現(xiàn)階段還難形成。

    中企：杭州樓市總體上不存在進(jìn)一步大規(guī)模的降價(jià)可能，部分的降價(jià)樓盤出現(xiàn)了低于成本銷售的情況，我們認(rèn)為這是個(gè)別現(xiàn)象，因?yàn)椴豢赡艹霈F(xiàn)行業(yè)普遍虧損的現(xiàn)象。而中心城區(qū)、稀缺資源占據(jù)區(qū)域、或者有明確的發(fā)展前景的區(qū)域價(jià)格即使下降，也會(huì)率先反彈，最終獲得價(jià)格支撐。

    富力：對(duì)于剛才說到的那些區(qū)域，如果不注重產(chǎn)品價(jià)值的塑造及品牌的樹立，勢(shì)必面臨銷售的壓力。但是企業(yè)運(yùn)營(yíng)也會(huì)考慮成本、現(xiàn)金流等因素，同時(shí)不同板塊所面臨的情況也有很大的區(qū)別，所以具體的決策還是要看各家的情況。

    你是如何看待杭州樓市的高庫(kù)存的

    佳兆業(yè)：高庫(kù)存是不爭(zhēng)的事實(shí)。但庫(kù)存也要分產(chǎn)品、結(jié)構(gòu)、區(qū)域來看待。住宅和商辦庫(kù)存，雖然情況都不好，但商辦類產(chǎn)品庫(kù)存更加嚴(yán)峻；從結(jié)構(gòu)上來看，住宅產(chǎn)品大戶型（超140平方米的單位）住宅存量更為嚴(yán)峻，好多都是從11年以來就存在，至今未怎么動(dòng)過；區(qū)域來看就更加的不均衡了。

    高庫(kù)存的“高”的理解除了相對(duì)歷史來說，更要同市場(chǎng)需求來對(duì)比。限購(gòu)限貸政策后，導(dǎo)致住宅類產(chǎn)品需求越來越單一，新增需求也越來越難形成，而且新增的需求基本都是流入式的，數(shù)量上來說這非常的有限，杭州內(nèi)涵的需求一直被壓抑，這是高庫(kù)存的主要原因之一。當(dāng)然政府無節(jié)操的土地出讓也是導(dǎo)致高庫(kù)存的重要因素。

    中企：杭州風(fēng)景秀麗氣候宜人，是浙江的杭州、全國(guó)的杭州，杭州樓市的購(gòu)買群體不僅僅是針對(duì)杭州本地，因此高庫(kù)存對(duì)杭州來說并不是一個(gè)太大的問題。而且，杭州的供銷比沒有超過2，還是屬于合理范圍，遠(yuǎn)比有些城市健康。另外杭州的商品房品質(zhì)在全國(guó)來說是數(shù)一數(shù)二的，這可以說是高庫(kù)存帶來的附加值。

    富力：杭州的庫(kù)存看總量不少，但是存在結(jié)構(gòu)性的區(qū)別。從數(shù)字上看，市場(chǎng)主流去化的中小戶型庫(kù)存量并不太高，同時(shí)不同的板塊的庫(kù)存量也有很大的差距，有的區(qū)域甚至還處于低供應(yīng)高去化的良好水平上。所以具體情況要具體分析。

    在你看來，杭州樓市目前遇到的最大問題是什么

    佳兆業(yè)：市場(chǎng)的主要問題永遠(yuǎn)是供應(yīng)同需求這一對(duì)歡喜冤家，杭州市場(chǎng)的主要問題也離不開這個(gè)范疇。具體來說：大供應(yīng)同有限需求的不均衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)同需求結(jié)構(gòu)不均衡、成本和售價(jià)不均衡是這一主要問題在杭州的表現(xiàn)。

    中企：政策的限購(gòu)，金融的不支持以及購(gòu)房者的信心問題。

    富力：現(xiàn)在杭州城市發(fā)展非常迅速，政府通過土地拍賣也獲得了很大的城市運(yùn)營(yíng)資金。但是隨著拍出的土地迅速建設(shè)并交付，住戶對(duì)大量的市政、商業(yè)、學(xué)校等配套設(shè)施的需求也將迅速地?cái)U(kuò)大，如果配套速度跟不上城市發(fā)展的腳步，將會(huì)造成很大的不便甚至城市問題，所以這方面我們希望也能夠健康而迅速地發(fā)展起來。

    你覺得政府出手救市的可能性有多大

    佳兆業(yè)：杭州持續(xù)這樣發(fā)展，政府放松之前不是市場(chǎng)的行政手段的可能性還是比較大的。這符合杭州的實(shí)際情況，也符合分區(qū)域調(diào)控的大方針。

    中企：不存在救市不救市的說法。經(jīng)濟(jì)有自己的規(guī)律，所謂救市也只不過是重新回到市場(chǎng)化運(yùn)作的軌道上。因此我覺得“救市”的可能性還是很大的。

    富力：房地產(chǎn)為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，涉及土地、工程、建材等多個(gè)上下游領(lǐng)域，而且還承擔(dān)著改善民生問題的重大責(zé)任，政府肯定希望這個(gè)行業(yè)能夠健康有序地發(fā)展�，F(xiàn)在杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的風(fēng)波，但屬于市場(chǎng)現(xiàn)象，企業(yè)自身也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。如果解決問題超越了企業(yè)所及的范疇的話，相信一定的政策調(diào)控也是需要的。

    如果樓市能松綁，你最希望看到哪些政策的出臺(tái)

    佳兆業(yè)：市場(chǎng)的交給市場(chǎng)去解決，松綁動(dòng)作可能更多地表現(xiàn)為去行政干預(yù)，比如說放松限購(gòu)。市場(chǎng)化手段期望降低改善客戶的首付比例。

    中企：取消限購(gòu)。限購(gòu)本來就是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一種不得已之舉。通過增加供給即能提高競(jìng)爭(zhēng)，就像李克強(qiáng)總理說的“市場(chǎng)的事交給市場(chǎng)去做”。

    富力：我們希望政策能夠滿足大量剛需人口的需求。富力所處的未來科技城區(qū)域，正處于一個(gè)打造平臺(tái)與孵化基地，大量引入相關(guān)企業(yè)和外來高層次人才的階段。隨著區(qū)域和產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展成熟，產(chǎn)業(yè)人口也勢(shì)必大量導(dǎo)入。中國(guó)有個(gè)說法，安居才能樂業(yè)，這些人把自己的事業(yè)落戶在了這里，勢(shì)必也想長(zhǎng)居在此。我們?yōu)檫@部分人提供高品質(zhì)的居住環(huán)境和服務(wù)，也希望真正有需求的人在購(gòu)房這件事上能夠沒有后顧之憂。

    對(duì)于樓市下一步的演變，你是如何判斷的

    佳兆業(yè)：呵呵，這個(gè)太難回答了。

    中企：針對(duì)杭州樓市來看，我覺得還是向好的�？傮w來說，杭州市場(chǎng)在這三四年里價(jià)格夯得比較實(shí)，而周邊城市例如上海這幾年價(jià)格有了飛速的上漲。杭州從均價(jià)超上海到現(xiàn)在均價(jià)只有上海的三分之二，已經(jīng)具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)了。

    富力：杭州的樓市發(fā)展水平很高，也十分的成熟和多元化。本土代表性企業(yè)對(duì)品質(zhì)的不懈追求，以及眾多全國(guó)大鱷帶來的成熟運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，讓這個(gè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻日益提高。隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，勢(shì)必導(dǎo)致行業(yè)的洗牌，一些不以房產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)、不具備專業(yè)修養(yǎng)及運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)將被淘汰，而專注于產(chǎn)品研發(fā)與打造，強(qiáng)化后期服務(wù)等用戶體驗(yàn)的專業(yè)選手，將獲得更大的空間。

    你覺得對(duì)購(gòu)房者來說，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎

    佳兆業(yè)：這個(gè)同地產(chǎn)公司買地一樣，市場(chǎng)一片熱鬧，絕對(duì)不是買地好時(shí)機(jī)。市場(chǎng)哀鴻遍野，不論區(qū)域還是價(jià)格都有談?dòng)械倪x。所以這個(gè)時(shí)候?qū)τ谧宰】蛻魜碚f，至少有更多可以選可以談的空間。當(dāng)然永遠(yuǎn)別指望踩在市場(chǎng)的最低谷入市。

    中企：正是較好的時(shí)機(jī)。就如前面說的，杭州這幾年的調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)的一種整理。我覺得今年一定會(huì)整理到位。杭州的樓市水分在這三四年里應(yīng)該已經(jīng)擠壓干凈了。

    富力：對(duì)于西溪悅居的客戶來說，能在這么一個(gè)具有巨大發(fā)展前景的地方購(gòu)買一套如此高標(biāo)準(zhǔn)、高性價(jià)比的房產(chǎn)，可謂機(jī)會(huì)難得。

    樓市是否還有投資的價(jià)值

    佳兆業(yè)：還是一樣分區(qū)域、分產(chǎn)品也分個(gè)人情況，從持有角度來看，投資回報(bào)率ok的產(chǎn)品、區(qū)域，投資價(jià)值依然存在，如果你沒有更高回報(bào)更低風(fēng)險(xiǎn)的投資渠道的話。但別指望地產(chǎn)還有如同2009年一樣的投機(jī)機(jī)會(huì)。

    中企：當(dāng)然有的。樓市不論在什么階段都有其投資價(jià)值，發(fā)達(dá)國(guó)家依然有很多人以房地產(chǎn)作為投資的一種渠道，只是在投資的時(shí)候要多方考慮。還是一句話：強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者羸弱。

    富力：隨著限購(gòu)、利率調(diào)整、二手房交易個(gè)稅等政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投機(jī)的泡沫已經(jīng)被大大的壓縮。但是杭州作為一個(gè)發(fā)達(dá)省份的省會(huì)，自身的資源聚集以及發(fā)展的前景非常地大，所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，資產(chǎn)的升值還是有很大的空間。

    你們的項(xiàng)目是如何來應(yīng)對(duì)這種局面的

    佳兆業(yè)：沒條件、也沒本錢去打一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)，甚至是跟隨價(jià)格。做好產(chǎn)品，做細(xì)服務(wù)，做足附加值是我們的主要策略。當(dāng)然不排除更加靈活地付款方式選擇等等營(yíng)銷手段也在項(xiàng)目考慮范圍內(nèi)。

    中企：夯實(shí)品質(zhì)、加強(qiáng)推廣、提高服務(wù)。中企這些年在上海開發(fā)了不少項(xiàng)目，也經(jīng)歷了市場(chǎng)的反復(fù)。讓我們感悟最深的就是高質(zhì)量的產(chǎn)品以及高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)帶給產(chǎn)品的價(jià)格增值是非常之巨大的。例如我們?cè)谏虾Ｙ苌降膰?guó)際別墅，雖然產(chǎn)品的建造時(shí)間較周邊項(xiàng)目為早，但由于我們嚴(yán)格的質(zhì)量管理，以及我們旗下古北物業(yè)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，使得產(chǎn)品在二手市場(chǎng)的價(jià)格要高過周邊項(xiàng)目20%！這就是品質(zhì)和服務(wù)帶來的威力。在杭州，御品灣也將緊緊貫徹這一方針，用品質(zhì)和服務(wù)來帶給購(gòu)房者一個(gè)具有國(guó)際化生活體驗(yàn)的高端產(chǎn)品。

    富力：富力西溪悅居是富力地產(chǎn)集20年中高端物業(yè)鍛造經(jīng)驗(yàn)所呈現(xiàn)的精品之作，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃、園林、戶型設(shè)計(jì)等方面都有著獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)我們也是區(qū)域內(nèi)唯一的精裝產(chǎn)品，裝修標(biāo)準(zhǔn)也非常高，所以項(xiàng)目具有很高的價(jià)值。同時(shí)，富力以全產(chǎn)業(yè)鏈把控及高超的成本控制能力在行內(nèi)著稱，同樣的成本能夠帶給客戶更多的價(jià)值與體驗(yàn)。這些都是周邊項(xiàng)目及企業(yè)所不具備的。同時(shí)，未來科技城板塊的供應(yīng)密度并不大，產(chǎn)品的類型也非常多元化。因此，我們對(duì)于項(xiàng)目及板塊的前景非常有信心。

    如何看待市場(chǎng)上個(gè)盤頻降的現(xiàn)象

    沈雅琴（九龍倉(cāng)杭州公司營(yíng)銷總監(jiān)）：每個(gè)公司都有發(fā)展戰(zhàn)略上的考慮。有些是回籠資金，有些是調(diào)整發(fā)展方向，有些是清庫(kù)存。但總的來說，個(gè)盤頻降都是基于目前的大市場(chǎng)環(huán)境而作出的適合于本公司的價(jià)格策略調(diào)整，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，這些都是合理的。

    寇建強(qiáng)（招商地產(chǎn)杭州公司總經(jīng)理助理）：市場(chǎng)因素：市場(chǎng)沖高過后，自然回落，產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重時(shí)，企業(yè)要想有所斬獲，必須高性價(jià)比面市；戰(zhàn)略考慮：品牌企業(yè)多數(shù)追求高周轉(zhuǎn)，當(dāng)前市場(chǎng)下，高價(jià)不可能實(shí)現(xiàn)快銷；斷臂求生：部分中小企業(yè)資金鏈本身就緊張，悲觀看法下，早跑比晚跑要好，所以先下手為強(qiáng)。

    吳進(jìn)（方興地產(chǎn)杭州公司營(yíng)銷總監(jiān)）：目前還不存在房?jī)r(jià)全面下降的信號(hào)，杭州、溫州等多地的房?jī)r(jià)調(diào)整屬于供求關(guān)系和市場(chǎng)狀態(tài)的一種調(diào)整，降價(jià)多出現(xiàn)于存量壓力較大的城市，而杭州個(gè)別樓盤確實(shí)出現(xiàn)低開、特價(jià)等現(xiàn)象，但真降少，假降多。房地產(chǎn)作為越來越成熟的行業(yè)，自然也受市場(chǎng)規(guī)律的影響，所以各個(gè)樓盤根據(jù)自身的銷售現(xiàn)狀與階段資金目標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，這是一種策略，“以價(jià)換量”肯定比價(jià)格不動(dòng)要跑得快，都是很正常的市場(chǎng)行為。

    你認(rèn)為樓市還存在進(jìn)一步大規(guī)模降價(jià)的可能嗎

    九龍倉(cāng)：目前據(jù)媒體的說法，杭州已存在三波降價(jià)潮，若庫(kù)存依舊高企，且市場(chǎng)沒有實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn)，不排除其他開發(fā)商跟進(jìn)降價(jià)的可能性，但要大規(guī)模和大幅度的價(jià)格下調(diào)可能性不大，有些板塊的價(jià)格目前都是貼地飛行的，沒有降價(jià)空間，且大開發(fā)商目前應(yīng)該也還沒有十分大的資金壓力，更多的還是在觀望。

    招商：大范圍內(nèi)的降價(jià)完全有可能，市場(chǎng)持續(xù)走低，已開項(xiàng)目普遍降價(jià)是大概率事件，新開項(xiàng)目普遍低開是必然選擇；大幅度降價(jià)不太可能：指望降價(jià)幅度多大也不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)楝F(xiàn)在在售在推項(xiàng)目多數(shù)已經(jīng)接近成本線了，虧本甩賣不會(huì)發(fā)生，至少實(shí)力型品牌企業(yè)不會(huì)這么干，一是市場(chǎng)沒那么壞，二是賠本買賣集團(tuán)不會(huì)批。

    方興：房地產(chǎn)市場(chǎng)有波動(dòng)很正常，但因?yàn)殡A段性的波動(dòng)就武斷做出降價(jià)預(yù)判，這本身就不符合市場(chǎng)規(guī)律，也不客觀。當(dāng)前部分樓盤降價(jià)除了受政策調(diào)控影響外，主要還是因?yàn)樽陨砥髽I(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的需要，所以是否降價(jià)最終并不能受目前主觀趨勢(shì)判斷的影響。

    你是如何看待杭州樓市的高庫(kù)存的

    九龍倉(cāng)：從2013年的去化來看，全年去化了791萬(wàn)平方米，去化量在近6年來僅次于2009年，并不少，但2011年限購(gòu)限貸后歷史庫(kù)存積壓，尤其大戶型庫(kù)存高企，改善和投資需求受抑制，2013年的新增供應(yīng)量首次突破了1000萬(wàn)平方米，故到年底也形成了近千萬(wàn)平方米的商品房庫(kù)存，再加上去年出讓的土地可建面積突破1400萬(wàn)平方米，在目前開發(fā)商高周轉(zhuǎn)的背景下，這些地塊在今年下半年會(huì)紛紛上市，也會(huì)進(jìn)一步加大庫(kù)存壓力。

    所以高庫(kù)存是之前限購(gòu)政策抑制消費(fèi)、供求比失衡、新增供應(yīng)加劇以及行業(yè)周轉(zhuǎn)加快的多重因素的綜合結(jié)果。

    招商：這是個(gè)虛偽命題，至少當(dāng)前是！7萬(wàn)套住宅存量對(duì)杭州不是多大的事，只能說目前庫(kù)存不低，但也談不上高！結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致了庫(kù)存看似很“高”；住宅庫(kù)存中，多年沉積的大戶型比例不少，主流剛需產(chǎn)品庫(kù)存不但沒問題，局部可能還是緊缺的。

    方興：杭州的高庫(kù)存是市場(chǎng)形勢(shì)所形成的，從杭州歷年的走勢(shì)可以看出，由于2010年的市場(chǎng)非常火爆，導(dǎo)致2011年開發(fā)商持續(xù)高供應(yīng)，但限購(gòu)出臺(tái)，導(dǎo)致成交急速下滑，第一波庫(kù)存形成。而2012年市場(chǎng)以價(jià)換量，供應(yīng)繼續(xù)走高，換來成交上漲，但2013年市場(chǎng)回暖，開發(fā)商紛紛放量，但價(jià)格開始走高，成交平穩(wěn)，繼續(xù)拉高整體庫(kù)存，形成第二波庫(kù)存。

    在你看來，杭州樓市目前遇到的最大問題是什么

    九龍倉(cāng)：剛需市場(chǎng)下的改善型剛需被抑制：2013年成交結(jié)構(gòu)中近70%的房源是90平方米以下以及2萬(wàn)元單價(jià)以內(nèi)的房源，而目前的庫(kù)存結(jié)構(gòu)中較大部分是144平方米以上的改善型戶型和單價(jià)2萬(wàn)元以上的產(chǎn)品。為什么？因?yàn)樾∶娣e和低總價(jià)對(duì)應(yīng)的剛需客戶未被限購(gòu)限貸，而那些改善型客戶，即便他是改善型的剛需客戶，也被限制了購(gòu)貸。

    土地市場(chǎng)失衡：和去年土地市場(chǎng)的火熱形成的鮮明對(duì)比，是今年土地市場(chǎng)上的啞然，失衡的土地供應(yīng)以及新地塊項(xiàng)目的過分集中上市，從另一個(gè)角度上加劇了目前的供求失衡。

    招商：結(jié)構(gòu)失衡：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡；環(huán)境失衡：杭州房市與浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)吃緊，外部購(gòu)房動(dòng)力不足，內(nèi)生動(dòng)力（新杭州人的剛需及主流人群改善）也由于兩年來的清洗，消化了大部分，就像韭菜割去一茬一樣，新的一茬還得等等；心態(tài)失衡：購(gòu)房者、開發(fā)商、政府都存在心態(tài)失衡問題。購(gòu)房者總認(rèn)為還要大降，不出手；部分開發(fā)商過于悲觀，甚至充滿壯士斷腕情懷；地方政府過于精明，過于講政治，怕房賣不動(dòng)，又怕地賣低了，且都不想當(dāng)出頭鳥。

    方興：房?jī)r(jià)冷，地價(jià)高,并受限購(gòu)以及二套房首付影響，會(huì)對(duì)很大部分有改善需求的客戶造成困擾，整體高庫(kù)存和土地供應(yīng)將導(dǎo)致未來房?jī)r(jià)的漲幅空間有限。

    你覺得政府出手救市的可能性有多大

    九龍倉(cāng)：傳聞限購(gòu)貸政策調(diào)整的呼聲比較高。

    招商：首先弄明白兩個(gè)問題：這個(gè)市場(chǎng)需要救么？難道吃得飽了點(diǎn)，消化不良就要馬上吃藥解救？松松褲腰帶就好了！市場(chǎng)也沒壞到需要力挽狂瀾拯救的時(shí)候，政府多點(diǎn)市場(chǎng)化思維，少點(diǎn)英雄主義就好了，刻意去救，越救越亂，市場(chǎng)自己會(huì)救；什么才算救市？我認(rèn)為把不合理的政策廢除或政策中不合理部分調(diào)整，算不上救市！當(dāng)然實(shí)際提升了人們的信心，在客觀上能起到“救市”的效果。

    方興：隨著十八屆三中全會(huì)之后，地方政府自主權(quán)增加，有利于各地政府針對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r進(jìn)行靈活的微調(diào)，其實(shí)目前杭州地方政府開始積極救市，包括公積金門檻降低，以及各個(gè)有關(guān)樓市利好政策的傳言，均為“業(yè)內(nèi)專家“試水。

    如果樓市能松綁，你最希望看到哪些政策的出臺(tái)

    九龍倉(cāng)：對(duì)限購(gòu)貸的政策能進(jìn)行調(diào)整：能放開大戶型改善型剛需的限購(gòu)限貸資格；能對(duì)外地戶籍但在杭就業(yè)人群的限購(gòu)限貸政策進(jìn)行調(diào)整；能對(duì)限價(jià)申領(lǐng)預(yù)售證進(jìn)行放開。

    招商：限購(gòu)政策要放開，人家有錢當(dāng)然可以花，阻止別人花錢這種政策再不放開，有錢的人都去買海外的房子去了！限貸政策也最好能松松，二套、三套都50%即可；對(duì)應(yīng)二胎放開的相應(yīng)限購(gòu)、限面積政策都可以放寬點(diǎn)；要限制惡意炒房的，比如可以提高二次交易稅費(fèi)等。

    方興：放松信貸政策。

    對(duì)于樓市下一步的演變，你是如何判斷的

    九龍倉(cāng)：短期內(nèi)不會(huì)有太大的好轉(zhuǎn)，不排除有其他開發(fā)商跟進(jìn)下調(diào)售價(jià)的可能性，但從長(zhǎng)期來看，或許會(huì)有部分利好出臺(tái)，在傳統(tǒng)購(gòu)房季節(jié)到來之時(shí)，或有回暖的動(dòng)因。

    招商：市場(chǎng)面：2-3個(gè)月短期內(nèi)還會(huì)有波動(dòng)，3-5個(gè)月后，應(yīng)該會(huì)企穩(wěn)；長(zhǎng)遠(yuǎn)看房地產(chǎn)持續(xù)向上是主流趨勢(shì)，也是絕對(duì)的大概率事件；政策面：政府的政策一定會(huì)更加智慧，無為而治，大智慧是少插手，這個(gè)肯定是方向；需求面：城市化進(jìn)程與新城鎮(zhèn)化推進(jìn)，還有很多路要走，需求也會(huì)源源不斷，對(duì)杭州，城市化進(jìn)程至少還有20年。

    方興：未來樓市將是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，分層調(diào)控將持續(xù)常態(tài)化，并且會(huì)更加科學(xué)地指導(dǎo)樓市合理化發(fā)展。

    你覺得對(duì)購(gòu)房者來說，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎

    九龍倉(cāng)：如果是自住的話，看到好的就出手吧，有些樓盤的價(jià)格下調(diào)還是比較到位的，當(dāng)然你得有購(gòu)貸的資格，有些改善型的剛需就是想買也沒有資格了。

    招商：從整個(gè)市場(chǎng)面判斷，大方向上肯定是好機(jī)遇，但近2-3個(gè)月不用急；從微觀個(gè)盤看，部分項(xiàng)目可能還有價(jià)格下探空間，不一定買到最低點(diǎn)，3-5個(gè)月之后應(yīng)該形勢(shì)明朗，再果斷出手為好。

    方興：現(xiàn)在或許不是，但今年下半年在需求受到限購(gòu)政策抑制的市場(chǎng)環(huán)境下，開發(fā)商為了贏得競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)更加主動(dòng)讓利客戶，下半年可能是買房的好時(shí)機(jī)，但具體購(gòu)房時(shí)機(jī)還要根據(jù)購(gòu)房者自身需求出發(fā)。我們的項(xiàng)目“黃龍金茂悅”總占地61160平方米，總建面171248平方米，規(guī)劃12幢18-27層高層建筑，于今年下半年全城首開，或許會(huì)是您的一個(gè)理想選擇。

    樓市是否還有投資的價(jià)值

    九龍倉(cāng)：很少有人現(xiàn)在選擇在樓市投資了。在如今供需失衡的情況下，有部分樓盤會(huì)出現(xiàn)新房和周邊二手新房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象，銀行的利率上浮等政策也使得投資房產(chǎn)的成本走高，期房的資金成本也比較明白地?cái)[在那里，而房產(chǎn)稅一直是一柄達(dá)摩克利斯之劍高懸頭頂，若限購(gòu)貸松懈，房產(chǎn)稅出臺(tái)的可能性就會(huì)很大，房產(chǎn)投資除非有很好的投資心態(tài)，做長(zhǎng)線，并將自住作為購(gòu)置物業(yè)的首要需求，才具有存在的意義。

    招商：整體有，但已經(jīng)不能過多期望，從租售比上看，投資回報(bào)率已經(jīng)較低；投資價(jià)值也存在較大不均衡性和分化性：投資價(jià)值與城市價(jià)值、區(qū)域價(jià)值高度關(guān)聯(lián)，存在較大不均衡性，有的項(xiàng)目已經(jīng)到頭了，有的則絕對(duì)值屬于潛力股，比如地鐵物業(yè)、公園物業(yè)等。

    方興：短線無價(jià)值，長(zhǎng)期投資還有潛力。投機(jī)性非理性購(gòu)房的時(shí)代已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)是理性與成熟的，所以，作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的理性投資，永遠(yuǎn)可以考慮，我們的項(xiàng)目“黃龍金茂悅“，擇址城市的精華處，承啟黃龍，文教相接，向前是黃龍、申花雙CBD繁華萬(wàn)象，向后是百年學(xué)府群文風(fēng)氤氳，并以500米的距離毗鄰城西銀泰，雙攬賣魚橋小學(xué)、甲級(jí)童心幼兒園兩大教育資源，是投資、自住的理想選擇。

    你們的項(xiàng)目是如何來應(yīng)對(duì)這種局面的

    九龍倉(cāng)：旗下項(xiàng)目一直在價(jià)格走勢(shì)上采取的是穩(wěn)健的策略，對(duì)新入市的新盤就采取平價(jià)入市的策略。

    招商：大家可能都會(huì)說練內(nèi)功，但內(nèi)功不是一天練成的，只有那些有積淀的“實(shí)力派”才能談得上有內(nèi)功，并讓內(nèi)功發(fā)揮效用；我們會(huì)把30年積淀的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與杭州市場(chǎng)需求結(jié)合，在開發(fā)理念、項(xiàng)目規(guī)劃、景觀和戶型以及物業(yè)服務(wù)等方面，用心研究潛心打造，給杭州消費(fèi)者帶來真誠(chéng)貼心的人居新體驗(yàn)；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，除主流的90平方米三房外，新加入70平方米左右的精研兩房，優(yōu)化內(nèi)部空間布局，在城市最主流地段，幫助主流客戶實(shí)現(xiàn)“低總價(jià)、優(yōu)空間、好生活”的更高追求；貼金貼銀的面子工程，招商不太去做；我們更樂于把錢花在里子上，花在保障未來70年的好生活上！服務(wù)是我們的優(yōu)勢(shì)，我們會(huì)在物業(yè)服務(wù)和社區(qū)文化營(yíng)造方面做一些嘗試，讓“家在情在”融入我們每個(gè)客戶心里。秉承“以人為本、以客為先”的服務(wù)理念，招商地產(chǎn)會(huì)通過“到家”服務(wù)平臺(tái)，將“管家式”、“星級(jí)式”、“一站式”的全程服務(wù)體系深入落地，為客戶提供“到家”即享的美好居住體驗(yàn)。

    方興：我們會(huì)牢牢把握2014年6月市場(chǎng)逐步好轉(zhuǎn)以及下半年集中放量的“窗口期”，重視區(qū)域市場(chǎng)深耕，以金茂的擇址眼光及產(chǎn)品打造，打造出超越地段的金茂悅系產(chǎn)品，針對(duì)市場(chǎng)主流群體，設(shè)計(jì)高端精品住宅來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。我們項(xiàng)目的戶型面積段為90-140平方米，為三房?jī)尚l(wèi)和四房?jī)尚l(wèi)的設(shè)計(jì)，主力戶型為90平方米，是非常方正標(biāo)準(zhǔn)的3房2廳2衛(wèi)1廚，我們稱之為三重四得的90平方米：三重指的是三個(gè)房間三重空間；四得指的是高得房率、多得陽(yáng)光、多得贈(zèng)送空間、得高生活品質(zhì)。整個(gè)戶型南北通透，功能布局合理，更加為客戶考慮到了贈(zèng)送面積以及收納空間，以及三口之家甚至三代同堂也能容納的全生命周期的實(shí)用舒適戶型。這樣的戶型在杭城也是極罕見的。并且和景觀規(guī)劃結(jié)合做到戶戶見景，景色均好性極佳。方興獨(dú)有的綠金理念基于對(duì)生活的理解從細(xì)節(jié)考慮，將設(shè)計(jì)新風(fēng)系統(tǒng)保證業(yè)主在市中心、在鬧市區(qū)的家里也能呼吸到新鮮純凈的空氣，保證健康。

    我們提供的金茂物業(yè)，是美國(guó)第一夫人鐘情的物業(yè)，曾經(jīng)，31位國(guó)家元首人物訪問中國(guó)，首選金茂物業(yè)。就在3月20日，美國(guó)第一夫人米歇爾訪華，同樣選擇方興地產(chǎn)旗下北京金茂威斯汀酒店。如今，方興地產(chǎn)金茂系高端住品——黃龍金茂悅，首現(xiàn)杭州，完美詮釋國(guó)賓級(jí)華宅服務(wù)品質(zhì)，值得期待！

    如何看待市場(chǎng)上個(gè)盤頻降的現(xiàn)象

    邵佳（杭州融創(chuàng)公司營(yíng)銷總經(jīng)理）：這次祥符板塊的兩個(gè)樓盤降價(jià)，是個(gè)別板塊的個(gè)盤行為，一兩家開發(fā)商的正常企業(yè)行為不會(huì)對(duì)整體市場(chǎng)造成根本性的影響。

    楊劍（融信杭州公司營(yíng)銷部經(jīng)理）：這其實(shí)是市場(chǎng)的正�，F(xiàn)象，只是每個(gè)樓盤的階段策略不同而已。當(dāng)樓盤在某個(gè)特殊階段時(shí)，會(huì)采取通過降價(jià)的形式來回籠資金。另外是否降價(jià)，也是體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)實(shí)力的表現(xiàn)，一般有實(shí)力的企業(yè)是很少通過降價(jià)行為來獲取市場(chǎng)份額，而是通過合理的定價(jià)穩(wěn)步占有市場(chǎng)，這也是融信多年來開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)所得。

    丁浩（景瑞地產(chǎn)杭州公司營(yíng)銷總監(jiān)）：應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的合理的企業(yè)自身行為。

    你認(rèn)為樓市還存在進(jìn)一步大規(guī)模降價(jià)的可能嗎

    融創(chuàng)：從3月份開始，杭城的住宅成交可以說是量升價(jià)穩(wěn)，所以我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步大規(guī)模的降價(jià)。

    融信：一般是不會(huì)的。整體房地產(chǎn)基調(diào)是穩(wěn)重漸漲的，未來大漲或者大跌的可能性非常小。今年年初雖然有些樓盤是有降價(jià)，但我們還是可以看到更多的樓盤沒有通過降價(jià)依然持銷。如今的市場(chǎng)更趨于理性，只有好的產(chǎn)品好的開發(fā)品牌，才能受到市場(chǎng)認(rèn)可。

    景瑞：不排除杭州個(gè)別樓盤，個(gè)別區(qū)域大降價(jià)的可能，但區(qū)域?yàn)檫h(yuǎn)郊片區(qū)，或個(gè)別企業(yè)因資金鏈緊張而導(dǎo)致的甩貨。

    你是如何看待杭州樓市的高庫(kù)存的

    融創(chuàng)：高庫(kù)存是杭州樓市的一種表現(xiàn)形式，但不是全部，不能由此就悲觀看空后市。從細(xì)分市場(chǎng)存量來看，余杭、江干等區(qū)域存量有點(diǎn)大，但主城區(qū)如上城、下城和西湖的供需關(guān)系還是很健康的，只用“高庫(kù)存”來形容市場(chǎng)是片面的。

    融信：庫(kù)存在全國(guó)是很普遍的現(xiàn)象，高品質(zhì)、高附加值產(chǎn)品去化量依然穩(wěn)定，未來項(xiàng)目比拼就在于產(chǎn)品品質(zhì)、綜合質(zhì)素。

    景瑞：12萬(wàn)套中，3萬(wàn)多套為寫字樓、商鋪等商業(yè)性物業(yè)；余杭還3萬(wàn)多套，蕭山近2萬(wàn)套，市區(qū)真正住宅庫(kù)存為4萬(wàn)套左右，且多位大戶型，從這個(gè)角度看，庫(kù)存并不高。

    在你看來，杭州樓市目前遇到的最大問題是什么

    融創(chuàng)：雖然這次的降價(jià)行為是個(gè)別的，但是的確引起了一波蝴蝶效應(yīng)，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的信心不足，觀望情緒加重。

    融信：這是全國(guó)性存在的問題，不單是杭州單一的問題。供應(yīng)量越來越邊緣化，購(gòu)房者可選擇的區(qū)域離主城越來越遠(yuǎn)，從杭州看，目前的之江、臨平、下沙等區(qū)域，供應(yīng)量非常大，從而形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。

    但從整個(gè)市場(chǎng)看，杭州的需求量并不僅限于本城，整個(gè)浙江的購(gòu)房者都存在，我們對(duì)杭州市場(chǎng)還是比較有信心的。

    景瑞：1，需求量的問題，需要時(shí)間來補(bǔ)充客戶量；2，限購(gòu)問題，改善性需求被壓抑；3，部分媒體過度炒作導(dǎo)致的觀望。

    你覺得政府出手救市的可能性有多大

    融創(chuàng)：可能性比較大，一是目前的存量比較大，以及市場(chǎng)的觀望氛圍比較重，另外，去年政府出讓的大量的高地價(jià)土地在今年也將陸續(xù)入市，每個(gè)公司對(duì)去化量和售價(jià)都有要求，所以采取一些房產(chǎn)的刺激政策才有利于整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

    融信：作為開發(fā)企業(yè)，不會(huì)完全依賴與政府救市，只有打造高性價(jià)產(chǎn)品、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、更可靠的品牌保障，才能屹立于市場(chǎng)。

    景瑞：杭州市政府會(huì)部分突破目前“雙限”的框架。

    如果樓市能松綁，你最希望看到哪些政策的出臺(tái)

    融創(chuàng)：取消限購(gòu)限貸。

    融信：對(duì)于政策方面，作為開發(fā)商，我們更希望政府能出臺(tái)一些有利于市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的措施，打造一個(gè)公平的環(huán)境，讓更多有實(shí)力的開發(fā)商，來打造高品質(zhì)、有價(jià)值的產(chǎn)品。

    景瑞：1，取消限購(gòu)；2，降低貸款利率；3，降低土地成本。

    對(duì)于樓市下一步的演變，你是如何判斷的

    融創(chuàng)：從幾個(gè)方面綜合來看，首先，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是支柱性產(chǎn)業(yè)，其次，城市化進(jìn)程的加快，對(duì)樓市的作用越發(fā)明顯，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策也會(huì)更多，同時(shí)，杭州是個(gè)非常宜居的城市，百姓對(duì)于“居者有其屋”的觀念是根深蒂固的，新杭州人的剛需和老杭州人的改善型購(gòu)房需求是旺盛的。整體判斷杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)未來將向著更加健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。

    融信：穩(wěn)中有升，市場(chǎng)越來越理性。

    景瑞：如果出臺(tái)相關(guān)政策，下半年樓市會(huì)好轉(zhuǎn)。

    你覺得對(duì)購(gòu)房者來說，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)嗎

    融創(chuàng)：買房和炒股有異曲同工之妙，我認(rèn)為現(xiàn)在是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

    融信：對(duì)于有需求的購(gòu)房者來說，任何時(shí)候都是好的時(shí)機(jī)。不動(dòng)產(chǎn)從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看都在穩(wěn)中有升，關(guān)鍵在于買什么樣的房子。對(duì)于好的地段、好的產(chǎn)品、好的品牌，綜合素質(zhì)高的產(chǎn)品，肯定是值得購(gòu)買的。

    景瑞：降格降到位的，確實(shí)有購(gòu)房需求的客戶可出手。

    樓市是否還有投資的價(jià)值

    融創(chuàng)：房產(chǎn)的價(jià)值不僅包括投資價(jià)值，消費(fèi)者更加關(guān)注的是其居住價(jià)值，從當(dāng)前市場(chǎng)來看，房產(chǎn)品的投資價(jià)值在被擠壓，目前購(gòu)房主要目的還是改善居住環(huán)境，改變生活方式。

    融信：買房從本質(zhì)上來說就是投資，合理的投資也是政府鼓勵(lì)的。

    景瑞：長(zhǎng)期看有上升的空間，目前滿足自住的需求。

    你們的項(xiàng)目是如何來應(yīng)對(duì)這種局面的

    融創(chuàng)：融創(chuàng)作為新進(jìn)入杭州的房企，我們對(duì)杭州市場(chǎng)是充滿信心的，我們會(huì)按照企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做好每個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、客戶定位，精心打造產(chǎn)品品質(zhì)，將每一個(gè)項(xiàng)目打造成為區(qū)域的新標(biāo)桿，讓每一位購(gòu)房者享受高品質(zhì)的居住感受，深耕杭州市場(chǎng)。

    融信：融信從拿地開始，就會(huì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入了解。對(duì)于藍(lán)孔雀項(xiàng)目來說，我們將做好市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，打造高素質(zhì)品質(zhì)。在成本和品質(zhì)之間，融信一定是以品質(zhì)為先，在周轉(zhuǎn)與品質(zhì)之間，融信仍將堅(jiān)持以品質(zhì)為先。在未來的操盤中，我們不會(huì)為了周轉(zhuǎn)或回籠犧牲項(xiàng)目品質(zhì)。

    景瑞：做好產(chǎn)品，提升產(chǎn)品的價(jià)值，精確營(yíng)銷，線下拓展為主。