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    商圈高檔化是否帶來了購物和商務(wù)高成本的隱憂？在新街口商圈購物，一套衣服、一套化妝品都要花費(fèi)數(shù)千元，成本不低；辦公成本更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于河西區(qū)域甲級寫字樓。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年年底：上海甲級寫字樓銷售均價(jià)3.6萬/平方米，南京為2.3萬/平方米，上海甲級辦公樓租金報(bào)價(jià)11.3元/平方米/天，南京為4.0元/平方米/天。而目前新街口的南京中心大廈的報(bào)價(jià)為5.5元/平方米/天，亞太商務(wù)樓的報(bào)價(jià)為6元/平方米/天。業(yè)內(nèi)人士表示，新街口商圈可供開發(fā)的土地有限，再建寫字樓比較困難。但和上海相比，寫字樓租金上升空間是有的，但目前從實(shí)際情況來看，新街口未來的發(fā)展仍然會是商業(yè)重頭，寫字樓租金能否借梯上爬還是一個(gè)未知數(shù)。 現(xiàn)代快報(bào)記者 蔡旺 王立航

    調(diào)查

    商場：滿目高檔化，消費(fèi)力哪里來？

    5月8日，記者來到新街口某百貨嬌韻詩專柜。導(dǎo)購告訴記者，現(xiàn)在的活動是滿980減100元，優(yōu)惠套裝不參與活動。導(dǎo)購向記者推薦了一款護(hù)膚組合產(chǎn)品，包括洗面奶、柔膚水、精華液、精華乳、早晚霜、防曬乳，七件產(chǎn)品的價(jià)格合計(jì)為3460元，按照促銷活動可以減300元，最終的價(jià)格是3160元。“如果提前預(yù)約母親節(jié)的活動，能以1000元購1200元產(chǎn)品。”導(dǎo)購說，母親節(jié)現(xiàn)場的搭臺活動也只是1080減100元，沒有預(yù)約活動優(yōu)惠幅度大。對于一套護(hù)膚品為何標(biāo)價(jià)幾千元，導(dǎo)購解釋稱，全線產(chǎn)品都是自然植物提取，不含香精色素，敏感肌膚、孕婦也可以安心使用。

    在另外一家商場男裝樓層的迪柯尼男裝，導(dǎo)購向記者推薦了價(jià)格為1580元的男式T恤，該款T恤設(shè)計(jì)簡單，可商務(wù)可休閑。而且商場現(xiàn)在搞活動，滿398元送168元電子券，算下來是打七折，購買的話比較劃算。記者注意到，該專柜一條休閑褲的價(jià)格是1680元、一條西褲的價(jià)格是2180元，粗略算下來，盡管都可以參加送券活動，在該專柜購買一身衣服的花費(fèi)至少在三千元以上。臺灣某品牌在新街口開出了首家南京旗艦店，其上衣價(jià)格基本在四百元以上，連衣裙的價(jià)格為近七百元。“新開業(yè)一些商場的價(jià)位還是偏高，活動不給力，購物的花費(fèi)最少也都是幾百元。”前來閑逛的杜女士向記者吐槽。目前各大商場夏天的涼鞋已經(jīng)上市，價(jià)格基本都在千元以上。

    記者了解到，目前新街口很多大型商場多定位于中高檔，消費(fèi)者購物花費(fèi)基本上都在上千元左右�；瘖y品類大多是蘭蔻、嬌蘭、迪奧等國際一線品牌，一套護(hù)膚品的價(jià)格在兩千元以上。衣帽服飾也以國內(nèi)外知名品牌為主，買衣服的成本也在千元以上，如果是大衣羽絨服等秋冬季服飾，購物的花費(fèi)甚至在萬元以上。

    商品高檔化和高價(jià)格背后究竟誰在支撐？一位商場管理人士告訴記者，在新街口地區(qū)有眾多甲級寫字樓，這些寫字樓中集中大批中產(chǎn)階級和精英人士，人均收入基本上都在5000元上下，他們的消費(fèi)力應(yīng)該足以支撐新街口眾多高檔商場。此外，節(jié)假日期間，來自周邊的消費(fèi)者也會帶來巨大的消費(fèi)力，以蘇中、蘇北的消費(fèi)力為主，他們購物花費(fèi)一次都在人均2000元左右。

    寫字樓：青睞國際大企，漲價(jià)后勁不足？

    在南京中心大廈，負(fù)責(zé)招商的王經(jīng)理告訴記者，他們現(xiàn)在可以提供的最小面積為280平方，大的則為1700多平方。“280平方的只有57樓有，小面積的很少，大面積的選擇余地很大。”王經(jīng)理補(bǔ)充道，1700多平方的是整層樓都可供出租。根據(jù)客戶的需求，可以隔出相應(yīng)的面積。在收費(fèi)方面，王經(jīng)理給出的報(bào)價(jià)并不低，租金是5.5元/平方米/天、物管費(fèi)是22元/平方米/月。隨后，記者來到了與南京中心大廈一條馬路之隔的南京國際金融中心。負(fù)責(zé)招商的苗經(jīng)理說，目前能夠提供的空房間最大面積為480平方，小的則為一兩百個(gè)平方。由于開發(fā)時(shí)間早，南京國際金融中心出租率比較高，現(xiàn)在提供的都是合同到期后退出來的房子。苗經(jīng)理帶記者看了400多平方的房間，其之前的租戶為某休閑農(nóng)莊開發(fā)公司。“租金報(bào)價(jià)是5.2元/平方米/天，最低就是5元了，物管費(fèi)是18元/平方米/月。”苗經(jīng)理說，他們的租金比南京中心大廈便宜不少，地理位置優(yōu)勢也十分明顯。記者粗略算了一下，在南京國際金融中心租400多平方的房間，電費(fèi)、房租、物業(yè)費(fèi)一年的花費(fèi)加起來為近90萬元。

    緊挨著南京國際金融中心的某廣場寫字樓，經(jīng)過重新裝修，在春節(jié)之后也開始了招商工作。“現(xiàn)在租金是4元/平方米/天，物管費(fèi)是16元/平方米/月，其中包含空調(diào)費(fèi)用，在新街口的寫字樓中性價(jià)比很高。”負(fù)責(zé)招商的楊經(jīng)理說，客戶可以選擇的戶型比較多，既有600多平方的戶型，也有300多平方的戶型。雖然是重新招商，但楊經(jīng)理對入駐的公司有資格要求，金融公司就在黑名單之列。楊經(jīng)理坦言，盡管是重新裝修，他們不能給入駐的公司提供包月的停車位，一般只能是臨時(shí)停車，費(fèi)用是每小時(shí)6元，只有租了整層樓的客戶可以享受包月停車服務(wù)。楊經(jīng)理表示，雖然新街口寫字樓競爭激烈，但高性價(jià)比足以吸引客戶。

    與某廣場一樣，亞太商務(wù)樓也在招商之中。在和負(fù)責(zé)招商的徐經(jīng)理通電話時(shí)，他首先就說，培訓(xùn)、移民、美容美發(fā)等行業(yè)不能進(jìn)入大廈。徐經(jīng)理說，亞太商務(wù)樓的租金是6元/平方米/天，物管費(fèi)是23元/平方米/月，去年的租金比今年要便宜一點(diǎn)。“租500平方的話，一年的花費(fèi)是116萬元左右。”徐經(jīng)理告訴記者，他們只給租賃小戶型的客戶提供一個(gè)車位，目前入駐的客戶不是央企就是外企。然而，記者查閱樓下的公司指示牌發(fā)現(xiàn)，大樓里的外企、央企并不多，主要是國內(nèi)的公司。一名工作人員說，已經(jīng)入駐的公司有近20家，準(zhǔn)備裝修的有十幾家，最近還有不少來看房的客戶，其中兩家世界500強(qiáng)公司是從南京國際貿(mào)易中心搬過來的。

    記者了解到，新街口目前眾多寫字樓近年漲幅并不大，在投資商看來，這既是機(jī)遇也是擔(dān)憂。

    聲音

    新街口未來發(fā)展的重點(diǎn)在商業(yè)

    克爾瑞高級分析師楊洋表示，目前南京寫字樓的供需比是1.42：1，整體上是供大于求，但新街口是供需平衡。2012年4月份，南京中心大廈的出租率為40%；今年4月份，出租率為93%，價(jià)格上浮了12.5%。2011年年底，南京國際金融中心的出租率為82%；今年4月份，出租率為95%，近兩年租金僅上浮2.8%。“從南京中心大廈和國際金融中心的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，新街口寫字樓入駐率較高，租金漲幅甚微。”楊洋說。南京的外企以在江蘇的分公司或者辦事處為主，蘇州、無錫等地也分流了一部分企業(yè)，對辦公產(chǎn)品的需求量不如北京、上海那么大，再加上存在發(fā)展瓶頸，所以新街口寫字樓租金漲幅不大。

    新街口作為市級中心商業(yè)圈已經(jīng)得到了廣泛認(rèn)可，甚至可以輻射到蘇北-安徽城市帶的中心購物區(qū)域。河西的寫字樓在增加，因?yàn)榕涮撞煌晟疲�尚未對新街口�?gòu)成威脅。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新街口超甲級寫字樓市場需求旺盛，不用擔(dān)心出租的問題。不過由于可供開發(fā)的地塊少，開發(fā)的成本較高，再建寫字樓比較困難，新街口未來發(fā)展依然偏重于商業(yè)。