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    在一線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)短缺之時(shí)，大多數(shù)二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)，正陷入肆意發(fā)展后的進(jìn)退維谷。

    經(jīng)歷了幾年間大規(guī)模城中村改造，昆明形成了商業(yè)物業(yè)的空前供應(yīng)洪峰，其中寫(xiě)字樓的海量供應(yīng)，讓眾多在昆明的開(kāi)發(fā)商不免膽戰(zhàn)心驚。

    此前世邦魏理仕為中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)獨(dú)家提供的中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查顯示，通過(guò)對(duì)多個(gè)二線(xiàn)城市過(guò)去的年平均吸納量測(cè)算，若要市場(chǎng)消化2014年至2018年4年內(nèi)的寫(xiě)字樓預(yù)期供應(yīng)，天津、沈陽(yáng)、重慶等高風(fēng)險(xiǎn)城市需用時(shí)60、25及20年；深圳、成都、武漢、南京、青島也以10年以上的去化周期，成為中等風(fēng)險(xiǎn)城市。

    而在昆明這座人口700余萬(wàn)的西南二線(xiàn)城市，2013年寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)到了1858萬(wàn)平方米，加上2014年和2015年的預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量，這三年的寫(xiě)字樓供應(yīng)將達(dá)到2600萬(wàn)平方米，平均每人可以分到3.7平方米的寫(xiě)字樓。

    面對(duì)寫(xiě)字樓供應(yīng)洪峰，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對(duì)？一個(gè)700萬(wàn)人口的城市，如何消化如此體量的寫(xiě)字樓？已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)高危博弈期的昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)，正在尋求自己的答案。

    市場(chǎng)供大于求 高危博弈期已現(xiàn)

    “昆明的寫(xiě)字樓市場(chǎng)現(xiàn)在確實(shí)不太樂(lè)觀(guān)，毫無(wú)疑問(wèn)是供過(guò)于求了，而且是比較嚴(yán)重的供過(guò)于求，主要原因是搞城中村改造。”5月8日，云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授周大研在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)直言。

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，經(jīng)過(guò)幾年的城中村改造，昆明382個(gè)城中村中已有229個(gè)城中村改造項(xiàng)目進(jìn)入了市場(chǎng)。而一方面是順應(yīng)政府的要求，另一方面是開(kāi)發(fā)商自身的戰(zhàn)略，每一個(gè)城中村改造都少不了城市綜合體的身影，而每個(gè)城市綜合體都必然有寫(xiě)字樓。

    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)對(duì)2014年昆明主城和呈貢新區(qū)的樓盤(pán)進(jìn)行匯總和不完全統(tǒng)計(jì)，昆明在建或規(guī)劃建設(shè)的含有寫(xiě)字樓的項(xiàng)目達(dá)到95個(gè)，昆明的每一個(gè)綜合體都配有寫(xiě)字樓，還有一些項(xiàng)目為純商務(wù)寫(xiě)字樓，包括螺螄灣中心、盛唐城、紅星國(guó)際廣場(chǎng)、云錫·金地、中豪國(guó)際廣場(chǎng)、七彩云南·第壹城等項(xiàng)目。其中在建的大體量寫(xiě)字樓有88萬(wàn)平方米的人民路壹號(hào)廣場(chǎng)，70萬(wàn)平方米的萬(wàn)達(dá)·昆明雙塔、超過(guò)100萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積的潤(rùn)城廣場(chǎng)、80萬(wàn)平方米體量的呈貢涌鑫哈佛中心、50萬(wàn)平方米的毅人財(cái)富中心等。

    預(yù)計(jì)到2017年，昆明將有150個(gè)城市綜合體建成。在城市綜合體的浪潮之下，昆明寫(xiě)字樓的供應(yīng)也達(dá)到了歷史的高峰。目前昆明在建、待建綜合體總體量9200萬(wàn)平方米左右，如果按照寫(xiě)字樓業(yè)態(tài)占城市綜合體總體量的10%~15%來(lái)計(jì)算，昆明在建樓盤(pán)的寫(xiě)字樓體量應(yīng)在920萬(wàn)~1380萬(wàn)平方米左右。而據(jù)風(fēng)之鈴地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年昆明寫(xiě)字樓供應(yīng)量達(dá)到了1858萬(wàn)平方米，而2014年和2015年新增的寫(xiě)字樓體量預(yù)計(jì)也將達(dá)到853萬(wàn)平方米。僅這三年的寫(xiě)字樓供應(yīng)就達(dá)到2600萬(wàn)平方米的驚人體量。按照昆明700萬(wàn)人口數(shù)量，每人可以分到3.7平方米的寫(xiě)字樓面積。

    這其中，尤以近年來(lái)樓市開(kāi)發(fā)的主力片區(qū)南市區(qū)和西市區(qū)供應(yīng)量最大。2013年～2015年昆明寫(xiě)字樓供給分布：市中心231萬(wàn)平方米，東市區(qū)211萬(wàn)平方米，西市區(qū)500萬(wàn)平方米，南市區(qū)1089萬(wàn)平方米，北市區(qū)267萬(wàn)平方米，呈貢新區(qū)413萬(wàn)平方米。

    “如此龐大體量的市場(chǎng)供應(yīng)，消化仍需要一定的時(shí)間，當(dāng)洪峰到來(lái)的時(shí)候，市場(chǎng)需求不能吸納整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生變化，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。”紅星地產(chǎn)昆明公司總經(jīng)理助理兼營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)鄭嵐向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者坦言。紅星美凱龍集團(tuán)在昆明的西山區(qū)正在開(kāi)發(fā)的紅星國(guó)際廣場(chǎng)，體量達(dá)120萬(wàn)平方米，也將有數(shù)十萬(wàn)平方米體量的寫(xiě)字樓面世。

    “現(xiàn)在壓力很大，未來(lái)也不可小視。”綠地香港集團(tuán)助理總裁許文珉在綠地云都會(huì)開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)也對(duì)外稱(chēng)，“開(kāi)盤(pán)貨包不大，以試水為主，寫(xiě)字樓不比住宅，壓力不小。”

    市場(chǎng)需求不可能如供給一樣放量暴漲。盡管有面向東南亞、南亞的“橋頭堡”戰(zhàn)略，盡管昆明的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)這幾年經(jīng)歷了快速的增長(zhǎng)和擴(kuò)張，來(lái)自全國(guó)的資金和企業(yè)正在涌入這個(gè)新的希望之城，但商業(yè)的擴(kuò)張和商務(wù)需求的增長(zhǎng)仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上昆明寫(xiě)字樓放量的速度。2014年的昆明寫(xiě)字樓市場(chǎng)顯然進(jìn)入了一個(gè)高度危險(xiǎn)的博弈期。

    供應(yīng)洪峰將至 開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型求突圍

    與北京、上海等一線(xiàn)城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金連續(xù)數(shù)年上漲、空置率保持低位，市場(chǎng)供應(yīng)一棟難求的局面不同，昆明這樣的二線(xiàn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)則不容樂(lè)觀(guān)。

    除了昆明，長(zhǎng)沙在未來(lái)三年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量將超過(guò)現(xiàn)有存量三倍以上，面臨較大的去化壓力。天津尤其是濱海新區(qū)更是存在大量供應(yīng)。

    寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，但符合客戶(hù)需求的寫(xiě)字樓并不多。在大量過(guò)剩的隱憂(yōu)下，寫(xiě)字樓的轉(zhuǎn)型也提到議事日程上來(lái)。

    “前一段時(shí)間，我也在看寫(xiě)字樓，看了不下10個(gè)，但看下來(lái)一個(gè)都不滿(mǎn)意。說(shuō)明雖然數(shù)量多，但做得好的不多。”周大研告訴記者。

    “關(guān)于寫(xiě)字樓，我可以說(shuō)出50個(gè)專(zhuān)業(yè)上的問(wèn)題。如果把這50個(gè)專(zhuān)業(yè)上的問(wèn)題解決了，我不相信寫(xiě)字樓不好賣(mài)。反過(guò)來(lái)，如果50個(gè)問(wèn)題只解決了10個(gè)，做出來(lái)就多了40個(gè)缺點(diǎn)，就必然賣(mài)不好。”

    鄭嵐則認(rèn)為，面對(duì)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)，如果仍然以傳統(tǒng)模式進(jìn)行銷(xiāo)售，那么也將沉溺在市場(chǎng)中。此前紅星集團(tuán)在全國(guó)進(jìn)行的前期調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)期，優(yōu)質(zhì)物業(yè)所受到的影響是相對(duì)較小的，并且在整個(gè)區(qū)域依舊占有市場(chǎng)。只有經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，才能更好地占有任何一個(gè)非常時(shí)期的市場(chǎng)。包括物業(yè)品質(zhì)、項(xiàng)目配套、品牌服務(wù)等多個(gè)方面，均是吸引消費(fèi)者買(mǎi)單、突圍市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    而在另一家目前在昆明市場(chǎng)正在開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商眼里，準(zhǔn)確定位細(xì)分市場(chǎng)，則是另一條突圍路徑。

    開(kāi)發(fā)潤(rùn)城項(xiàng)目的云南龍宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理關(guān)德明告訴記者，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中對(duì)上海陸家嘴、北京金融街、重慶江北嘴金融區(qū)的考察發(fā)現(xiàn)，在復(fù)合型國(guó)際金融區(qū)中，寫(xiě)字樓的功能和定位應(yīng)有所差別，不僅要有能滿(mǎn)足世界500強(qiáng)企業(yè)入駐的標(biāo)準(zhǔn)5A寫(xiě)字樓，也要有給中小企業(yè)入駐的寫(xiě)字樓以及SOHO、LOFT等等衍生產(chǎn)品。客群目標(biāo)定位到更為精準(zhǔn)的細(xì)分市場(chǎng)，才能在昆明本地的CBD區(qū)域不僅形成寫(xiě)字樓建筑體的集群，更做到產(chǎn)業(yè)集群的形成。

    周大研認(rèn)為，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主要需求，將會(huì)是中小微企業(yè)。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然保持7%的增長(zhǎng)的情況下，加之我國(guó)現(xiàn)在對(duì)民營(yíng)企業(yè)的注冊(cè)門(mén)檻也大大降低，中小企業(yè)會(huì)像雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)。“這種中小微企業(yè)能夠購(gòu)買(mǎi)或租賃的寫(xiě)字樓規(guī)模有限，一家企業(yè)也就是幾百平方米，一千平方米以上就叫大企業(yè)了。這種中小微企業(yè)對(duì)量需求很小，必然會(huì)出現(xiàn)量的供過(guò)于求。”

    “在供應(yīng)洪峰之下，需求的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。”周大研稱(chēng)，在大數(shù)據(jù)、云計(jì)算和大物流的時(shí)代，寫(xiě)字樓要求是高精尖，未來(lái)企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓的智能化的要求會(huì)很高。企業(yè)在寫(xiě)字樓里面要做的事情，不是簡(jiǎn)單地辦辦公，未來(lái)寫(xiě)字樓應(yīng)該是一個(gè)創(chuàng)業(yè)的、創(chuàng)富的場(chǎng)地。如果開(kāi)發(fā)商意識(shí)到這一點(diǎn)，不需要做太大、太高端、硬件上太貴的寫(xiě)字樓，但細(xì)心研究產(chǎn)品和客戶(hù)的需求，價(jià)廉物美高智能，這樣的寫(xiě)字樓還是有前途的。