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    開發(fā)商在杭州市場的困境正在加劇。

    近日，一份名為《杭州市房地產(chǎn)項目成本分析》的報告顯示，在對2010年以來在杭州市區(qū)拿地的項目進(jìn)行梳理后，目前杭州處于虧損或疑似虧損狀態(tài)的樓盤，多達(dá)42個。

    “在42個面臨虧損的項目中，超過一半的項目是在去年土地溢價高峰期拿的地，土地成本較高。”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛指出，現(xiàn)在杭州房企分為兩類，一類已經(jīng)開始降價自救;另外一類仍在觀望，等待政府出手救市。

    一家上市房企浙江公司總經(jīng)理告訴《華夏時報》記者，由于杭州樓市庫存創(chuàng)下近幾年新高，今年很多樓盤的銷售壓力非常大，一些項目出于回籠資金的考慮，不得不以價換量。但項目開發(fā)是一個長期和動態(tài)的過程，以靜態(tài)去衡量是否虧損，并不一定準(zhǔn)確。但上述報告確實從一個角度，反映出杭州房企面臨的困境。

    “保守”的數(shù)據(jù)

    根據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院的這份報告，包括廣宇鼎悅府、中鐵逸都、保億麗景山、萊茵知己、九龍倉君廷在內(nèi)的8個樓盤，被列為虧損項目。萬象天城、越秀星匯尚城等8個樓盤，被列為預(yù)計虧損項目。而其余26個樓盤，被列為疑似虧損。

    “這份報告與實際情況相比，已經(jīng)相當(dāng)保守。”丁建剛在接受記者采訪時說，“據(jù)我們調(diào)研，可能虧損的樓盤應(yīng)該超過100個，占現(xiàn)在杭州市場在售樓盤的約三成。我們的財務(wù)成本是按8%來計算的，而近兩年銀行開發(fā)貸以及地產(chǎn)信托的融資成本恐怕都不止8%。我們列出的這份表格，開發(fā)商都還是比較認(rèn)可的。”丁建剛說。

    “一些疑似虧損的項目之所以這樣劃分，是因為有些項目還沒有上市交易紀(jì)錄，需要根據(jù)拿地時的土地成本價，再比照地塊周邊當(dāng)前的市場行情來測算。”丁建剛表示。

    其中，被明確歸入虧損狀態(tài)的“保億麗景山”項目，開發(fā)商保億置業(yè)集團于2010年8月以5705元/平方米的樓面價拍得項目地塊。該項目的累計成交均價約9000元/平方米，而據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院預(yù)計，項目保本價約為13000元/平方米。這意味著，保億麗景山項目迄今為止每平方米可能虧損約4000元。

    廣宇發(fā)展旗下的廣宇鼎悅府也被認(rèn)為處于虧損狀態(tài)。2010年底到2011年初，廣宇發(fā)展分別以8094元/平方米和9413元/平方米的樓面價在臨平南苑拿到兩幅地塊。據(jù)上述研究報告測算，該樓盤的保本價應(yīng)為17000元/平方米，而實際的累計銷售均價約為13000元/平方米。

    對于如何估算樓盤的成本，浙報傳媒地產(chǎn)研究院給出了較為清晰的算法：項目銷售成本價=(拿地價格+財務(wù)成本+商品房建設(shè)成本+保障房建設(shè)成本+銷售稅費+運營成本)/可售商品房面積。

    其中，商品房和保障房建設(shè)成本按3500元/平方米來計算;財務(wù)成本2013年以后拿地的項目統(tǒng)一按總投入的8%計算;銷售稅費按銷售成本價的10%計算;運營成本按銷售成本價的5%計算。

    中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生指出，杭州現(xiàn)在的確有不少樓盤的生存相當(dāng)艱難。“對一些中小型開發(fā)商來說，虧本銷售能回籠資金，如果沒有現(xiàn)金流，就會面臨生死的問題。部分開發(fā)商為了生存，割一點肉換取生存空間是完全可以理解的。”高院生說。

    高價拿地咽苦果

    “杭州房企今年的日子的確不好過。”杭州一房地產(chǎn)開發(fā)商坦承，這些被列出疑似虧損的樓盤，其實反映出的是杭州房企當(dāng)下所面臨的普遍困境。

    “現(xiàn)在最大的問題是，房子賣不出去。貨囤在手里不能變現(xiàn)，最讓人著急。”杭州某房企一位市場部人士說。

    分析人士指出，對一些主要布局于浙江和杭州的中小型開發(fā)商來說，沒有交易量和極少的資金回籠，已經(jīng)讓這些開發(fā)商的日子相當(dāng)難過。而一些房企如果去年又做了成本較高的信托或私募融資，今年償債的壓力進(jìn)一步加大，不得不大幅降價銷售回籠資金。

    “降價進(jìn)一步加重了市場的觀望氣氛，購房者對降價預(yù)期更高，入市的腳步也放慢了。”克而瑞杭州首席分析師劉晨光表示。

    值得關(guān)注的是，目前杭州房地產(chǎn)市場在售、將售的虧損項目中，2013年拿地項目占了半數(shù)以上。

    據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，在這42個面臨虧損的項目中，有4個項目是在今年拿的地，有24個項目是在2013年的土地溢價高峰期拿的地，共涉及宅地26宗。而去年杭州市區(qū)共成交宅地113宗，去年高價拿地可能面臨虧損的項目，占比當(dāng)年成交宅地的比例約23%。

    丁建剛指出，去年杭州樓市全面回暖，成交量創(chuàng)下歷史次新高，而土地的樓板價也創(chuàng)下了歷史新高。然而從去年四季度開始，杭州樓市已經(jīng)開始降溫。這使得許多去年被爭搶的高價地塊面臨虧損困境。

    “地價高，樓市降價，因為土地成本過高，很容易虧損。一些房企對市場的預(yù)期過高，也造成了其目前的困境。”丁建剛說，部分開發(fā)商推崇的高周轉(zhuǎn)，因為去化速度的下滑，不經(jīng)意間變成了高庫存。