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    電商業(yè)的崛起以及迅猛發(fā)展，外加大環(huán)境背景下的疲軟經(jīng)濟(jì)，使得傳統(tǒng)的零售業(yè)受到很大的沖擊。這種趨勢，在很多購物場所連年下滑的營業(yè)額指數(shù)中可以得到直觀佐證。然而，是不是說，在電商業(yè)的全面沖擊之下，傳統(tǒng)的零售業(yè)已無任何的還手之力了呢？答案是否定的。根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的有關(guān)零售業(yè)的調(diào)查報告，至少在杭州這個市場，可以清晰地看到，在市中心的優(yōu)質(zhì)商鋪，仍是一鋪難求的局面，而且租金連年上漲。在大數(shù)據(jù)支撐下的杭州零售業(yè)市場，仍有長足的發(fā)展空間。

    杭州可能不缺乏商業(yè)綜合體
    但一定缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體

    應(yīng)該說，世邦魏理仕的這個調(diào)查報告，與我們的日常感受大相徑庭，而在此之前，杭州市政府就剛剛出臺有關(guān)在城東、城北暫停商業(yè)綜合體布局的規(guī)定。那么是什么原因造成兩者間如此反差的結(jié)果呈現(xiàn)。世邦魏理仕方面給出的答案是：杭州可能不缺乏商業(yè)綜合體，但杭州一定缺乏優(yōu)質(zhì)的商業(yè)綜合體。

    在統(tǒng)計學(xué)中，供應(yīng)與有效供應(yīng)是兩個概念。那些低能級的，不符合市場需求的綜合體，終究是要被調(diào)整的。而那些優(yōu)質(zhì)的綜合體，一定是欠缺的。這個欠缺，從節(jié)假日杭州萬象城找不到一個車位的火爆中可以得到印證，也可以從傳統(tǒng)百貨業(yè)持續(xù)下滑，而區(qū)域性優(yōu)質(zhì)綜合體的營業(yè)額卻連番上漲中得到印證。

    國際快時尚品牌開店意愿強(qiáng)烈

    在世邦魏理仕看來，杭州的購買力與杭州目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體有效供量方面，有著明顯的不對等。而這，與一系列國內(nèi)城市的對比中可以得到印證。在全國主要城市居民家庭可支配收入中，杭州以39310元的收入，排名國內(nèi)各主要城市的第7名；以24833元的人均消費排名第8。在世邦魏理仕看來，杭州是一個在二線城市中兼具領(lǐng)先消費能力和較大消費容量的市場，眾多的國際品牌對杭州的關(guān)注度在二線城市中首屈一指，以目前最為市場接納的國際快時尚品牌(優(yōu)衣庫、ZARA、H&M等)在國內(nèi)市場的滲透力為例，杭州的平均值為0.40，僅次于上海、北京、深圳、武漢、成都等城市，但這些品牌在杭州的開店數(shù)量僅位居中游。

    看中杭州人的消費能力，包括國際快時尚品牌的眾多品牌，事實上都有著強(qiáng)烈的在杭州開店，或增加門店的需求，但杭州目前優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體的供量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們的需求。在全國各主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的存量中，截至今年第二季度，杭州以100萬平方米的量排名最后，排名靠前的北京、上海、沈陽、成都等城市的存量，都在450萬平方米以上。而把眼光放遠(yuǎn)點，即便到2016年，杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的存量，也不到200萬平方米，排名仍然偏后。

    優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)一鋪難求

    與此同時，全國主要城市10萬平方米以上的零售項目個數(shù)排名表上，截至今年二季度，杭州以2個項目排名所有城市倒數(shù)第二，僅高于1個項目的南京，遠(yuǎn)落后于北京的19個、沈陽的18個、上海的16個和武漢、成都的12個，甚至不及寧波的5個。即便到2016年底，杭州也僅以6個10萬平方米的零售物業(yè)，排名全國各主要城市的倒數(shù)第三，而那時，上海已有31個，成都甚至超越北京，達(dá)到28個，沈陽和武漢各有23個和21個，寧波也有8個。

    供應(yīng)量的偏少，使得杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，長期處于一種一鋪難求的局面，長年的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率處于1.1%左右，今年第二季度，因為湖濱銀泰和萬象城有少量店鋪空出調(diào)整，這個季度的空置率才略微上升0.6%，達(dá)到1.7%。而就是這個升高了的空置率，在全國各主要城市中，仍排名最后。像無錫和沈陽，空置率都接近20%，北京、深圳和南京等，都在10%左右。

    正是這種供應(yīng)與需求的不平衡性，直接導(dǎo)致一個后果，那就是杭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金一直在漲，截至第二季度，杭州的租金報價為37.2元/天/平方米，在全國各主要城市中位列第4，僅低于上海、北京和廣州，甚至高于經(jīng)濟(jì)總量遠(yuǎn)在自己之上的深圳。而在過去三年中，杭州也以20.9%的累計實際增長率，排名全國各主要城市的第3名，僅次于北京和蘇州，甚至高于上海。這也是為什么，一邊是眾多品牌削尖腦袋要來杭州布局，一邊又高喊“真貴”的原因所在。

    根據(jù)這份基于大數(shù)據(jù)的分析報告，如果有足夠的資金，同時又有著良好的運營團(tuán)隊，以杭州的消費能力，杭州的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)，在未來的發(fā)展中還有長足的空間。正像一些朋友所說的那樣，如果有機(jī)會去逛過上海的IFC、APM等商業(yè)綜合體，再來逛杭州的商業(yè)綜合體，有種索然寡味的感覺，而這就是差距。而在另一些零售業(yè)人士看來，零售業(yè)目前在電商面前如此不堪，一個重要的原因是自己并沒有做好體驗感，或者說，自己的品牌與檔次都還不夠，以至于在相對低端的消費層級，被電商徹底蠶食。