色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    世邦魏理仕中國區(qū)投資物業(yè)部執(zhí)行董事邵律，這位曾留學英國的“海歸”，擁有英國皇家特許測量師學會會員、亞太房地產協會旗下房地產金融與投資證書特聘中國區(qū)講師等諸多頭銜；具有超過8年的房地產投資經驗；曾領導完成多項優(yōu)質項目的并購及退出，交易規(guī)模超過了100億人民幣。

    談及商業(yè)地產的資本運作，邵律坦言，商業(yè)地產確實是一個資本密集型的風險投資，但核心的風險并非資金本身，而在于運營及管理的過程，“倘若操作不當，稍有不慎就會陷入資本運作的怪圈之中。”

    商業(yè)地產不可能“一招鮮吃遍天”

    這是邵律董事經過多年實際操作所總結的經驗之談，他告訴記者：“商業(yè)地產的開發(fā)運營不像商品住宅，可模塊化復制、可高周轉運作，對資本的要求也就相對較低。”

    的確，對于住宅開發(fā)商而言，一旦具有了成熟的產品線或產品體系，只需要稍加改良，并與屬地特征、區(qū)域定位等因素相契合，就能夠實現快速的落地復制，“這已然形成了流程化。”

    “當然，商業(yè)地產也有流程，且一環(huán)扣一環(huán)，之間的緊密性高于住宅數倍，其中的任一一個環(huán)節(jié)出了問題，都有可能導致全盤皆輸。”邵律表示。

    他以一個商場為例，準確的選址一定是依托于一個優(yōu)質的策劃、定位方案，也造就了日后火紅的人氣，繼而推動良性的運營管理，并借此獲取更為充沛、且更為優(yōu)惠的銀行資本支持。

    相反的，倘若策劃定位偏差，后續(xù)的選址、招商、運營管理等等都會出現無法預估的問題，導致資金支持的匱乏，最終“爛尾”的下場便可想而知。

    “這正是商業(yè)地產的風險所在。”邵律告訴記者，商業(yè)地產雖然是一項典型的資本密集型風險投資，但資本本身并非風險，而更多的在于資本運作、管理的過程。

    “想要降低風險，就得另辟蹊徑，尋求差異化發(fā)展，并在不斷的求新、求變的過程中，日漸成熟。”邵律強調，在商業(yè)地產領域，不可能“一招鮮吃遍天”。

    他以南京水游城為案例向記者闡釋觀點，“這個項目本身所處的地段就是絕佳的，坦白說，開發(fā)一個普通的商業(yè)體也應該是可以成功的，但運營商嫁接了‘水’這樣一個主題和概念，就使得整體更加豐滿，競爭力更強，也更能體現出自身的特色。”

    商業(yè)地產周期性反復更具市場化

    與邵律董事的訪談，更多得著眼于宏觀，所以，有關于“泡沫”的話題是不能不談及的。“在您看來，目前的商業(yè)地產領域是否存在泡沫？您如何看到這種泡沫現象？”記者提出疑問。

    邵律認為，商業(yè)地產的泡沫是一定存在的，尤其是在部分供應量持續(xù)攀升的二三線城市，“相對于市場可容納、可消化的體量而言，泡沫是一定會積聚形成的。”

    但在他看來，短期的市場泡沫有其必然性，本質是企業(yè)所尋找到的新的利益增長點。但隨著泡沫的增大，企業(yè)自身也意識到了利潤的縮減、風險的增加，最終選擇了退出。

    “所以，在一定程度，泡沫可以推動和加速行業(yè)內部的洗牌，這不僅僅局限于商業(yè)地產領域，其他產業(yè)也會存在這種情況。”邵律這樣認為。

    當然，這種洗牌也存在周期性的反復，而邵律根據自身的經驗之談表示，商業(yè)地產的“周期”更貼近市場化。

    “這是相對于住宅的周期性反復特征而言的。”他認為，近六年來，中國商品住宅市場的周期性波動，很大程度上得歸因于政府的行政干預，即所謂的樓市調控。

    但商業(yè)地產則不同，即便發(fā)布“限售令”，也只能在短期內給予控制，長遠的還是得依托整體的經濟、金融環(huán)境，并伴隨著宏觀經濟的活躍、沉寂、穩(wěn)定而反復波動。

    就南京而言，邵律認為，一些大牌的商業(yè)地產開發(fā)商、運營商已經在逐漸調整自身的發(fā)展策略，如南京的三胞集團，一方面是通過并購、收購等方式加速擴張，另一方面也在對內部的管理、運營體制等進行適時的調整。

    “對于每一個涉足商業(yè)地產開發(fā)或運營的企業(yè)來說，不論是產品打造、業(yè)態(tài)設置，還是品牌引進，亦或是零售推廣的模式等等，都會隨著周期的變化進入一定的調整階段，而每一個周期都會有新的事物產生，就現階段而言，電子商務的大規(guī)模‘侵襲’，便是對于零售行業(yè)而言，最大的、也是最亟待應對的挑戰(zhàn)。”邵律如是說。