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　　作為近期最重磅的樓市政策，限貸松綁已在市場(chǎng)中持續(xù)發(fā)酵。雖然目前的銀行細(xì)則尚未出臺(tái)，但是對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)房者而言，限貸松綁再加上不久之前的限購(gòu)全線取消，這一系列政策組合拳將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。限貸松綁之后，杭州樓市將會(huì)何去何從？

　　限貸松綁威力大過(guò)限購(gòu)

　　“僅僅是限購(gòu)取消，并不會(huì)改變市場(chǎng)基本面。只有限貸放開(kāi)，市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。”限貸松綁之前，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家以及市場(chǎng)人士，堅(jiān)定地認(rèn)為在杭州樓市當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，限購(gòu)取消的市場(chǎng)效應(yīng)是有限的。只有限貸松綁，市場(chǎng)需求才會(huì)得到有效激發(fā)。

　　此前有市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，限購(gòu)取消大概可以激發(fā)15-20%的市場(chǎng)需求。“增加20%左右的市場(chǎng)需求，這對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)供需格局并不會(huì)產(chǎn)生太大的變化。”萬(wàn)科杭州負(fù)責(zé)人對(duì)限購(gòu)取消的市場(chǎng)效應(yīng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度，認(rèn)為并不能把“寶”全都押在“限購(gòu)”取消身上。

　　事實(shí)上也確實(shí)如此。限購(gòu)取消固然已經(jīng)取得短期效應(yīng)，8月杭州市區(qū)成交量相比7月漲幅超過(guò)30%。但是，限購(gòu)取消的作用只是在短期內(nèi)增加了購(gòu)房者的數(shù)量，并沒(méi)有提高購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。限購(gòu)取消之后新增的購(gòu)房者，當(dāng)他們陸續(xù)買(mǎi)完房子之后，市場(chǎng)就會(huì)面臨后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題。尤其是在9月的后半個(gè)月，成交量呈逐漸回落態(tài)勢(shì)。如果沒(méi)有新的政策對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行刺激，需求很有可能重新回歸疲軟。

　　與限購(gòu)取消不同的是，限貸松綁通過(guò)降低首付比例以及下調(diào)房貸利率，使得購(gòu)房者無(wú)論是首付成本還是按揭負(fù)擔(dān)，都大為降低。雖然同樣沒(méi)有增加購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力，但是限貸松綁卻可以使得一部分將原先不具備購(gòu)買(mǎi)力的購(gòu)房者，得以有實(shí)力加入購(gòu)房大軍。

　　正因?yàn)槿绱�，一些市�?chǎng)人士認(rèn)為，限貸松綁可以激發(fā)30%以上的市場(chǎng)需求，其市場(chǎng)效力大于限購(gòu)。而且從全國(guó)層面而言，限購(gòu)只是少數(shù)城市的地方政策，而限貸則是全國(guó)性的政策，限貸政策的調(diào)整影響面要廣得多。

　　先放開(kāi)限購(gòu)再放開(kāi)限貸，從政策制定者的這一步驟來(lái)看，也足可以看出限貸松綁的市場(chǎng)效力要大于限購(gòu)。限購(gòu)取消之后，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)反彈，這也是限貸松綁政策出爐的重要原因之一。限貸松綁是比限購(gòu)取消更猛的一劑藥，無(wú)論是政策制定者還是市場(chǎng)人士，都深刻知曉這一點(diǎn)。只有當(dāng)限購(gòu)取消未見(jiàn)明顯成效之時(shí)，限購(gòu)松綁才會(huì)作為后續(xù)政策被推向市場(chǎng)。

　　不應(yīng)對(duì)市場(chǎng)抱過(guò)度期待

　　央行公布的房貸新政，除了明確首套房貸利率最低可享7折優(yōu)惠之外，還擴(kuò)大了首套房貸的認(rèn)定范圍。比如，按照以往“認(rèn)房又認(rèn)貸”的規(guī)則，如果一個(gè)家庭名下已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)，無(wú)論是否已經(jīng)還清貸款，再次購(gòu)房都算二套，而松綁之后的房貸政策規(guī)定這一種情況參照首套房貸，也就是說(shuō)不但首付可以3成，貸款利率最低可打7折。這也意味著，原本受到限貸政策嚴(yán)重誤傷的改善型需求，將會(huì)在新政實(shí)施之后得以迅速回升。此外，二套以上房貸政策，也由過(guò)去的“禁貸”變?yōu)?ldquo;好商量”，而這也顯然有助于高端市場(chǎng)回暖。

　　無(wú)論如何，限購(gòu)和限貸相繼松綁乃至取消，這是明確無(wú)誤的“救市”信號(hào)。它對(duì)市場(chǎng)的刺激作用以及給予購(gòu)房者的“正能量”，顯然有助于市場(chǎng)信心的提振和轉(zhuǎn)暖。也正因?yàn)槿绱�，樓市繼續(xù)向下的市場(chǎng)基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。

　　但是，這并不意味著杭州樓市就此向上，重現(xiàn)2009年的暴漲行情。漢嘉地產(chǎn)副總經(jīng)理陳煥春認(rèn)為，杭州樓市雖然已經(jīng)度過(guò)最艱難的時(shí)期，但是鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)庫(kù)存量高企，限貸松綁并不能根本改變市場(chǎng)供需關(guān)系。“這次房貸政策調(diào)整受益最大的是改善型需求，首付比例以及貸款利率都大幅下調(diào)。但是這部分購(gòu)房需求在整個(gè)市場(chǎng)中的比重并不是最大的，不足以改變市場(chǎng)基本面。杭州樓市在限購(gòu)取消之后成交量大漲，可是庫(kù)存量不降反漲，目前庫(kù)存已突破14萬(wàn)套，供大于求的市場(chǎng)狀況并不會(huì)因?yàn)榉抠J新政而立刻改變，未來(lái)樓市的主旋律依然是‘以?xún)r(jià)換量’。”

　　景瑞地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)丁浩也認(rèn)為，政策見(jiàn)底并不意味著市場(chǎng)見(jiàn)底。由于市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了較大的變化，期待2014年的四季度和2009年的二季度一樣，幾乎不可能。

　　來(lái)自杭州開(kāi)發(fā)商方面的信息，受限貸松綁消息的影響，一些樓盤(pán)紛紛加快了推盤(pán)節(jié)奏，但是到目前為止，還沒(méi)有一個(gè)樓盤(pán)明確表示將會(huì)趁勢(shì)提價(jià)。本月杭州將有50多個(gè)樓盤(pán)有推盤(pán)計(jì)劃，為數(shù)不少的樓盤(pán)依然表示將會(huì)開(kāi)出板塊最低價(jià)，可見(jiàn)房貸新政并不可能阻止價(jià)格戰(zhàn)的進(jìn)一步蔓延。近期網(wǎng)傳多家房企將會(huì)上調(diào)產(chǎn)品價(jià)格，事后證明這只是一場(chǎng)“惡作劇”。樓市才剛剛見(jiàn)底，顯然并不具備全面漲價(jià)的條件，尤其是在當(dāng)前庫(kù)存壓力有增無(wú)減的條件下。

　　高庫(kù)存需較長(zhǎng)時(shí)間消化

　　高企的庫(kù)存，這是當(dāng)前杭州樓市的一個(gè)基本現(xiàn)狀，并將對(duì)最近一年左右的市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生深刻影響，即便限貸松綁之后也不例外。

　　杭州樓市的真實(shí)需求有多大？查閱歷史數(shù)據(jù)可以知道，成交最好的一年是在2009年，杭州市區(qū)(包括余杭、蕭山)新建商品房共成交10.6萬(wàn)套。而在限購(gòu)之后，杭州樓市的成交量驟降，2013年市場(chǎng)大幅回暖，全年新建商品房成交8.6萬(wàn)套，位列歷史第二位。

　　如今限貸限購(gòu)已經(jīng)松綁，杭州樓市是否可以回到2009年？答案是很難。2009年對(duì)購(gòu)房者而言無(wú)疑是最為幸福的一年，首付三成甚至是二成，房貸利率7折優(yōu)惠，甚至還有契稅補(bǔ)貼。而且當(dāng)年的購(gòu)房者中，溫州、臺(tái)州等地的投資客占了相當(dāng)大的比例。現(xiàn)如今即便限購(gòu)取消，溫州、臺(tái)州等地的投資客早已自顧不暇，像前幾年那樣全力沖進(jìn)杭州樓市的可能性并不大。也就是說(shuō)，限貸松綁之后的杭州樓市，需求回不到2009年。當(dāng)然，有可能高于去年，能夠?qū)崿F(xiàn)10萬(wàn)套的成交量，已是一個(gè)非常理想的數(shù)據(jù)。

　　即便杭州樓市一年可以去化10萬(wàn)套，但是相對(duì)于高企的庫(kù)存量而言，仍然是力不從心。截至10月8日下午，杭州市區(qū)(包含余杭、蕭山)可售商品房源總量已達(dá)14.1萬(wàn)套，創(chuàng)下歷史新高。而隨著本月開(kāi)盤(pán)高潮的涌現(xiàn)，到月底庫(kù)存量還會(huì)進(jìn)一步攀升。僅目前的這一庫(kù)存量，按照一年10萬(wàn)套的銷(xiāo)售速度，差不多需要14個(gè)月的時(shí)間去消化。

　　更為嚴(yán)峻的是，杭州樓市的潛在供應(yīng)量驚人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅去年出讓的土地，建筑面積就高達(dá)2100萬(wàn)平方米，相當(dāng)于21萬(wàn)套房源。這些潛在供應(yīng)量，目前已經(jīng)入市的尚不足20%，這也就意味著供應(yīng)高峰將會(huì)一直延續(xù)至明年。

　　此外，市場(chǎng)的另一重要變數(shù)就是，首套房貸利率7折優(yōu)惠，究竟是“陽(yáng)光普照”，還是只屬于少數(shù)人的奢侈品。如果多數(shù)人不能享受這一政策優(yōu)惠，樓市就很難被徹底激活，回暖之旅也就會(huì)更加漫長(zhǎng)。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，就全國(guó)而言，年底可能看不到全面的反彈。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會(huì)不會(huì)超過(guò)庫(kù)存的增幅。對(duì)于大多數(shù)的三線、四線城市和部分二線城市，年底還看不到明顯反彈，可能要到明年某季度會(huì)出現(xiàn)全國(guó)性的房?jī)r(jià)見(jiàn)底反彈。對(duì)于杭州樓市而言，只有當(dāng)庫(kù)存開(kāi)始下降，才能真正實(shí)現(xiàn)回暖。