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    過了年后一直在看房子的小周近日很迷惘。據(jù)小周介紹，之前他看過一個(gè)項(xiàng)目的房源，還是比較中意的，但一直沒有下決心。不過這兩天該項(xiàng)目的銷售人員給他打電話，問他之前看過的戶型要定下來了，再不定的話，就有別的購房者買了，而下一批房源他們項(xiàng)目方面已經(jīng)確定會(huì)漲價(jià)。“可是我看市場(chǎng)報(bào)道，杭州已經(jīng)有樓盤降價(jià)了，市場(chǎng)上庫存也非常高，為什么還會(huì)漲價(jià)呢？”

    和小周一樣有疑惑的購房者并不在少數(shù)。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至3月18日下午15點(diǎn)，杭州市區(qū)商品房庫存為15.26萬套，其中住宅庫存為9.8萬套，該數(shù)據(jù)雖然與歷史最高點(diǎn)相比，已有所下降，但仍處于15萬套的高庫存階段，未來很長一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)去化壓力仍較大。而去庫存也將是今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。

    雖然高庫存等是不爭的事實(shí)，不過隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，杭州市場(chǎng)的分化也越來越明顯，今年市場(chǎng)上不排除出現(xiàn)“有升、有降”并存的局面。

    一邊是“割肉清盤” 一邊是“計(jì)劃漲價(jià)”

    早在1月份，為了促進(jìn)銷售，即有多個(gè)項(xiàng)目以特價(jià)房、限時(shí)特惠、拍賣等方式來走量，試探市場(chǎng)。

    1月下旬，位于九堡沿江板塊的郡原·相江公寓白房子推出了28套特價(jià)房，限時(shí)8折優(yōu)惠，折后均價(jià)在16000元/平方米左右。雖然據(jù)售樓處方面消息，當(dāng)時(shí)優(yōu)惠并未持續(xù)很長時(shí)間。不過從當(dāng)月相江公寓的表現(xiàn)看，可以說是取得了不錯(cuò)的成績。僅1月份當(dāng)月，相江公寓單盤即銷售79套，除了項(xiàng)目現(xiàn)房等優(yōu)勢(shì)外，1月份項(xiàng)目推出的特價(jià)活動(dòng)功不可沒。

    同時(shí)，郡原在九堡的另一個(gè)項(xiàng)目九潤公寓也曾推出了特價(jià)優(yōu)惠活動(dòng)，為2號(hào)樓和8號(hào)樓，均價(jià)10800元/平方米，現(xiàn)房。德信大家·錢塘府、之江九里、新湖·果嶺、東田·怡豐城等項(xiàng)目也均推出了特價(jià)房。位于蕭山的綠都·金域蘭庭則創(chuàng)新性地對(duì)外宣布，將對(duì)剩余房源以清盤拍賣的形式進(jìn)行銷售，住宅起拍價(jià)為4000元/平方米，商鋪起拍價(jià)則是在6000元/平方米。

    最近有降價(jià)、低開動(dòng)作的則是星耀城、昆侖公館等項(xiàng)目。

    3月初，濱江、蕭山兩盤則以超過5000元/平方米的幅度開啟了杭州樓市羊年的第一波降價(jià)。3月3日，位于濱江核心區(qū)的星耀城一期拋出19800元/平方米的清盤價(jià)，而在之前，星耀城的在售均價(jià)在26000元/平方米左右，降價(jià)幅度超過6000元/平方米。無獨(dú)有偶，位于蕭山區(qū)的華瑞·晴廬也于當(dāng)日對(duì)外透露，將推出100套特價(jià)房源，均價(jià)直降5000元/平方米。

    隨后，位于市中心板塊的昆侖公館針對(duì)1號(hào)樓推出均價(jià)31500元/平方米的清盤活動(dòng)，面積在175平方米，總價(jià)約550萬元出頭。另外，1號(hào)樓西邊套的7-14號(hào)樓全部一口價(jià)銷售，每套售價(jià)都是545萬元。目前項(xiàng)目已經(jīng)交付，所以全部為現(xiàn)房銷售。

    觀察發(fā)現(xiàn)，對(duì)于在售多年的老盤而言，出于項(xiàng)目清盤要求、資金回籠等需求，出現(xiàn)了降價(jià)清盤行為。而對(duì)于今年計(jì)劃首次開盤的項(xiàng)目，則基本走相對(duì)保守路線。雖然春節(jié)后尚未有新項(xiàng)目首次開盤，但從目前有開盤計(jì)劃的項(xiàng)目對(duì)外宣布的價(jià)格來看，首次開盤的價(jià)格多走低開路線。如位于運(yùn)河新城的迪凱運(yùn)河印象，對(duì)外宣布開盤價(jià)格折實(shí)單價(jià)4899元/平方米起，雖然該項(xiàng)目為loft酒店式公寓項(xiàng)目，不過目前周邊的住宅成交價(jià)在11000-12000元/平方米之間。

    值得注意的是，雖然市場(chǎng)上以降價(jià)、清盤等形式來走量的樓盤不在少數(shù)，不過仍有一批項(xiàng)目在“醞釀”漲價(jià)再賣。

    位于濱江核心區(qū)的龍湖·春江酈城，自去年下半年首次開盤以來，連續(xù)4次開盤、4次熱銷，已去化1200余套，目前整個(gè)項(xiàng)目只剩最后一幢房源，戶型面積為90-168平方米之間。據(jù)了解，春江酈城這最后一幢房源現(xiàn)已正式開啟認(rèn)籌，預(yù)計(jì)將于近期開盤。至于價(jià)格，據(jù)龍湖方面相關(guān)工作人員介紹，因最后一幢的戶型有之前最受歡迎的90、138平方米邊套等明星戶型，且位置也較好，因此價(jià)格會(huì)根據(jù)不同的戶型、樓層做一些調(diào)整。

    濱江區(qū)的另一個(gè)項(xiàng)目，位于奧體板塊的綠地·旭輝城則已將價(jià)格做了調(diào)整。“目前整個(gè)板塊利好眾多。”作為目前杭州最為熱門的板塊之一，奧體板塊目前利好處于逐步兌現(xiàn)期，如奧體博覽城、杭州之門等都在建設(shè)中，而旭輝城也是現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)有小戶型供應(yīng)的項(xiàng)目。“價(jià)格較之前大概調(diào)整了2000元/平方米。”據(jù)介紹，目前旭輝城在售5號(hào)樓，均價(jià)在25000-26000元/平方米左右。而之前，旭輝城的成交均價(jià)在24000元/平方米左右。

    去年剛進(jìn)杭州的外來大鱷方興地產(chǎn)，其在杭州的首個(gè)項(xiàng)目黃龍·金茂悅預(yù)計(jì)將于4月份加推3、5號(hào)樓房源，戶型以89平方米、128平方米為主，將于3月底啟動(dòng)認(rèn)籌。“即將加推的房源相比之前推出的房源，位置更好，擁有一線雙河景、90米超大樓間距等優(yōu)勢(shì)。”不出意外，這批房源的價(jià)格較去年的價(jià)格將微漲，目前黃龍·金茂悅在售剩余房源均價(jià)約為25000元/平方米。

    同樣有價(jià)格調(diào)整計(jì)劃的還有位于未來科技城的EFC。據(jù)了解，EFC年后即啟動(dòng)了住宅區(qū)西溪麗晶8號(hào)樓中間單元和東邊單元，以及5號(hào)樓的認(rèn)籌蓄客工作，其中8號(hào)樓房源主力戶型為89、98平方米三房和132平方米四房，共約360套，5號(hào)樓主力戶型為89、98和108平方米三房，共約180套。“預(yù)計(jì)價(jià)格基本持平或略漲。”建工地產(chǎn)企劃部負(fù)責(zé)人邱國良介紹，從政策層面來看，目前各項(xiàng)利好頻出，對(duì)市場(chǎng)的信心還是正向支持。“EFC上周一周認(rèn)籌客戶即有200余組。”其次在今年年初加推西溪麗晶8號(hào)樓西邊單元180套房源時(shí)，EFC價(jià)格即有微調(diào)，該批房源開盤當(dāng)天去化9成。不過今年住宅并不是EFC的唯一重點(diǎn)，其酒店式公寓和寫字樓也將于今年入市。

    此外，據(jù)了解，位于大城北板塊的萬科·北宸之光剩余的最后三幢房源，因樓幢位置、戶型以及項(xiàng)目利好等原因，預(yù)計(jì)在價(jià)格上也將進(jìn)行微調(diào)。去年曾降價(jià)銷售的遠(yuǎn)洋公館也在其外圍廣告上打出了即將要漲價(jià)的消息。

    市場(chǎng)環(huán)境趨好 漲價(jià)將成為主流？

    其實(shí)從去年9、10月份開始，杭州市場(chǎng)上關(guān)于漲價(jià)的聲音就不斷，旭輝、綠城、景瑞、九龍倉等房企均有或真或假的漲價(jià)消息傳出，不過當(dāng)時(shí)多被業(yè)內(nèi)定為“炒作行為”。彼時(shí)，市場(chǎng)上實(shí)行多年的限購、限貸等政策剛放松，市場(chǎng)信心得到提振，市場(chǎng)成交量增長迅速。而進(jìn)入2015年后，市場(chǎng)上再次出現(xiàn)房價(jià)將上漲的聲音。

    2月28日，央行宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次降息距離央行的上次降息時(shí)隔僅3個(gè)月，上一次宣布降準(zhǔn)不到1個(gè)月。降息，對(duì)于購房者最直接的好處就是購房支出的減少。同時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)信心也得到了很大提振。隨后全國各城市更是紛紛對(duì)公積金貸款利率作出下調(diào)：北京公積金中心和上海公積金中心先后下發(fā)通知，住房公積金存貸款利率下降0.25%；不到一天時(shí)間，合肥、南昌等城市陸續(xù)緊隨京滬之后作出調(diào)整。杭州市公積金中心也于3月3日正式公布了調(diào)整政策，具體內(nèi)容為：一、下調(diào)個(gè)人住房公積金存款利率。上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由2.35%下調(diào)至2.10%；當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變，仍為0.35%；二、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率由4.25%下調(diào)至4.00%；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率由3.75%下調(diào)至3.50%。

    近日剛結(jié)束的兩會(huì)，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在3月15日的記者會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。

    “中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的，我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。”李克強(qiáng)說。

    對(duì)此，業(yè)內(nèi)諸多人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上還將會(huì)出現(xiàn)各類救市政策，例如二手房營業(yè)稅免征期限的調(diào)整、免征要求的降低甚至限購全面放開等均有可能。

    此前，浙工大地產(chǎn)研究所所長虞曉芬在接受媒體采訪時(shí)也曾表示，目前整個(gè)市場(chǎng)探底已經(jīng)基本結(jié)束，接下來是緩緩向上走的過程。

    隨著市場(chǎng)層面的各項(xiàng)利好政策不斷，市場(chǎng)環(huán)境漸趨寬松，似乎也不難理解為何市場(chǎng)上會(huì)有房價(jià)看漲的聲音出現(xiàn)。在杭州，雖然目前市場(chǎng)已有小范圍的看漲聲音出現(xiàn)，但從采訪情況看，即使是漲價(jià)，不少開發(fā)商也是因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品性價(jià)比優(yōu)勢(shì)等，加上對(duì)長期市場(chǎng)的逐漸看好，才有調(diào)價(jià)的動(dòng)力，并非是主流。

    而一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是，對(duì)于杭州市場(chǎng)而言，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)看，截至3月18日15點(diǎn)，杭州市區(qū)商品房庫存為15.26萬套，其中住宅庫存為9.8萬套。對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，2009年，庫存量才3萬套不到，隨后每年遞增，到2013年增加到10萬多套，而目前則一直在15萬套的高庫存量徘徊，因此市場(chǎng)在未來很長一段時(shí)間內(nèi)，去化壓力仍較大。此前浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華在接受采訪時(shí)表示，當(dāng)前首要任務(wù)是去庫存，鼓勵(lì)自住型、改善型消費(fèi)，預(yù)計(jì)未來杭州市可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策。

    “對(duì)開發(fā)商而言，手上的貨還很多，互相之間的競(jìng)爭壓力也非常大，有機(jī)會(huì)還是要去庫存，沒有一定的底氣，不敢輕易漲價(jià)。”一資深業(yè)內(nèi)人士直言。

    值得注意的是，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2月7日城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，66城環(huán)比下降，其中杭州市新建住宅價(jià)格同比降10.4%，環(huán)比降0.3%。

    市場(chǎng)成交回暖 未來市場(chǎng)分化將明顯

    據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份前半月，杭州市區(qū)商品房共成交2047套，從成交曲線看，每周的成交量上漲明顯。從全國范圍看，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周54個(gè)重點(diǎn)城市成交量快速復(fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬套，環(huán)比上上周上漲了20.7%。

    不過從杭州市場(chǎng)3月份前半月的情況看，受春節(jié)小長假影響仍較大，開發(fā)商的觀望情緒也較濃。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，前半月杭城僅有5個(gè)項(xiàng)目推出新房源。而據(jù)之前開發(fā)商對(duì)外放的風(fēng)聲，3月份全杭州預(yù)計(jì)將近40個(gè)項(xiàng)目有開盤計(jì)劃。因此，不出意外，后半個(gè)月以及接下來的4月份，將有一波項(xiàng)目推出新房源。

    分析今年前兩個(gè)月的成交數(shù)據(jù)，2015年一二月份杭州市區(qū)商品房和二手房市場(chǎng)成交量同比均有上漲。杭州市區(qū)商品房成交11054套，面積122.9萬平方米，成交總金額192.1億元，同比分別增長28.8%、增長21.5%、增長19.3%。其中，市區(qū)商品住房成交8677套，面積101.9萬平方米，成交總金額160.2億元，同比分別增長27.9%、37.0%、45.2%。從目前的市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)回升速度看，不出意外，3月份或?qū)⒂瓉?ldquo;小陽春”。

    但不容忽視的仍是目前杭州市場(chǎng)的競(jìng)爭壓力。除了繞不過的高庫存問題外，接下來一大波的新盤上市量以及板塊同質(zhì)化競(jìng)爭嚴(yán)重等也是目前杭州樓市必須面對(duì)的問題之一。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，不包括后期拿地的項(xiàng)目，2015年已確定案名且計(jì)劃推出的純新項(xiàng)目即有50余個(gè)，開發(fā)商之間的營銷大戰(zhàn)也早已劍拔弩張。同時(shí)，如華家池板塊、南星單元等今年都將迎來集中供應(yīng)，壓力可想而知。

    “未來市場(chǎng)分化將更加明顯。”一長期從事杭州房產(chǎn)市場(chǎng)觀察的業(yè)內(nèi)人士坦言。“像濱江區(qū)奧體板塊等，一直以來供需關(guān)系較為良好，因此在一定時(shí)間內(nèi)甚至出現(xiàn)了漲價(jià)現(xiàn)象。”

    此前，透明售房網(wǎng)研究院院長方張接在接受采訪時(shí)也提出，“今年的樓市板塊分化會(huì)比較明顯。”對(duì)于成長性比較好的板塊以及供求關(guān)系比較正常的板塊，價(jià)格下行的空間不大，甚至有可能出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)提價(jià)現(xiàn)象。而對(duì)于板塊供應(yīng)量較大的區(qū)域而言，今年的去化壓力較大，供求關(guān)系不平衡，不排除會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下行的可能。