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    3月18日，杭州市政府網(wǎng)站發(fā)布了《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定（修訂草案）》的征求意見稿，該文件提出，杭州樓市未來擬實行“樓盤完成主體結(jié)構(gòu)施工（也就是結(jié)頂）后才能申請預售”的新規(guī)定。

    按照征求意見稿第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售前，應當向建設行政主管部門辦理商品房工程形象進度確認手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目完成主體結(jié)構(gòu)施工的，建設行政主管部門應當出具商品房工程形象進度確認證明。”

    這意味著，只有項目完成主體結(jié)構(gòu)施工，工程形象進度確認后才可以申請預售，也就是俗話所說的“結(jié)頂才能銷售”。而在之前的規(guī)定中，多層建筑只要完成主體結(jié)構(gòu)的三分之一以上，高層建筑完成地面以下的主體工程，就可以出具商品房工程形象進度確認證明。

    據(jù)悉，此次討論草案由法制辦負責起草，市房管局、市建委等多家相關(guān)單位參與調(diào)研，目前法案在杭州市政府網(wǎng)站上進入公示階段，公示期為2015年3月18日-2015年3月25日，此后將提交市人大、市政府，再上報省人大審批。

    雖然草案還有待于相關(guān)部門審批，但草案有可能帶來的各種結(jié)果，卻已經(jīng)在相關(guān)各方引發(fā)震動。在購房者看來將購房鎖入“保險箱”的同時，包括綠城中國董事長宋衛(wèi)平在內(nèi)的從業(yè)人員，卻在第一時間為中小房企有可能面臨的生死大聲疾呼。

    政府認為現(xiàn)在是出臺新政的好時機

    在李克強總理定調(diào)樓市政策——鼓勵自住改善性需求之后，沉悶已久的樓市忽如一夜春風來，再次被注入無限生機。在此后不久，媒體連續(xù)報道出有關(guān)樓市政策進一步松綁的消息，包括降低首套、二套房的首付、降低公積金貸款利率等等利好。受此刺激，樓市也似乎開始了自己的復蘇之路，開發(fā)商推盤的意愿在提升，購房者入市的信心也在增強，包括杭州在內(nèi)的眾多項目的案場，再次有了人氣和喧囂。

    一個確立上揚趨勢的樓市，是各方渴望看到的，但很顯然，目前的樓市仍很脆弱，仍有眾多的風險難以把控。正是出于對市場更好規(guī)范的考量，有關(guān)部門推出了這個修訂草案。在接受媒體采訪時，負責起草的法制辦負責人曾表示：“（起草草案）主要是基于杭州房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際需要。”從杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，杭州房地產(chǎn)已經(jīng)在一定程度上實現(xiàn)了供應和需求的動態(tài)平衡，“以此前的預售條件來促進供應、調(diào)節(jié)需求的方式已經(jīng)不適用現(xiàn)狀。”

    這與著名房產(chǎn)評論人丁建剛的解讀如出一轍，在他看來，杭州樓市庫存高居不下已久，銷售不易，很多樓盤已經(jīng)在結(jié)頂或準現(xiàn)房銷售了，因此，即便“結(jié)頂售房”，對市場影響也不會很大。

    而在眾多購房者看來，這將大大提高他們買房的安全系數(shù)，將在很大程度避免一些爛尾房的出現(xiàn)，減少“貨不對板”等問題的發(fā)生。

    對比北京、上海、廣州等城市的預售制度，杭州目前執(zhí)行的預售條件仍然是較為寬松的，采訪過程中，這一點得到濱江集團董事長戚金興等人士的確認。這從另一個層面也為杭州“預售制度”的趨嚴提供了空間。

    宋衛(wèi)平為中小房企呼吁

    就在草案掛出后的第二天，綠城中國董事長宋衛(wèi)平卻緊急約見了本報記者，對于該草案，他顯得憂心忡忡。“中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)是一個重癥病人了，總理都已經(jīng)在為房地產(chǎn)焦慮之時，地方政府在這種時候出臺這樣的地方性規(guī)章，不利于市場的平穩(wěn)發(fā)展。”宋衛(wèi)平特地強調(diào)，他這次之所以愿意出來說話，是因為他的感同身受，“經(jīng)過多輪調(diào)整，甚至斷臂求生，綠城好不容易擺脫了高債務的桎梏，現(xiàn)在不想看到中小房企以后陷入同樣的痛苦。”

    宋衛(wèi)平認為，“結(jié)頂售房”的確可以在一定程度上減少爛尾可能，但這期間必然先會等來另一種壞結(jié)果——大量房地產(chǎn)商將面臨更為嚴峻的資金危機。

    “一旦要再延長半年甚至一年的工期才能預售，那將會讓更多中小型企業(yè)產(chǎn)生無法承受的后果。”宋衛(wèi)平給記者算了一筆賬，央企的融資成本在7%-8%左右，和綠城規(guī)模等同的開發(fā)企業(yè)則是在9%-10%，中小型企業(yè)是15-16%。“延遲預售很明顯將會進一步增加成本，這部分增量只能由開發(fā)商承擔，不但會加劇開發(fā)商的資金壓力，而且最終都會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。”

    事實上，市場上遠不止宋衛(wèi)平一人在大聲呼吁，包括協(xié)安、宋都等在內(nèi)的項目負責人都提到，目前開發(fā)項目從拿地到銷售的時間都比較短，如果要求結(jié)頂再預售，那一定會給開發(fā)商帶來比較大的資金壓力，勢必是一種挑戰(zhàn)。有開發(fā)商代表甚至表示，現(xiàn)在很多開發(fā)商其實是在虧本賣房，如果資金鏈斷裂，事實上更容易讓購房者的利益受損。

    在宋衛(wèi)平看來，像杭州這樣的城市，目前有三分之一到一半左右的項目，都陷于虧損銷售的情況下，政府應出臺更有利的政策，來引領(lǐng)房企渡過難關(guān)。“開發(fā)商為城市建設付出很多，這些年卻一直處于被壓制狀態(tài)，現(xiàn)在他們中的很多都在生存邊緣徘徊，政府如果這時候拉他們一把肯定更好。”

    如果呼吁無果，宋衛(wèi)平甚至愿意一家一家去兄弟房企那里獲得支持。

    戚金興希望能有分門別類的對待

    除了規(guī)范樓市，最大限度地確保購房者的利益，政府在這個時間節(jié)點出臺草案，在很多人士看來，其中應該還有延緩新房入市的考量，畢竟從短期來看，杭州仍有高庫存的壓力。

    事實上，只要高庫存在那里，政府無論出臺什么，都會有所忌憚。因此，對于樓市而言，如何快速去化庫存，才是當務之急。

    在戚金興看來，面對如此復雜的市場，政府其實不太適合搞“一刀切”的。這次草案還提到，杭州市建設行政主管部門應當建立商品房開發(fā)企業(yè)信用檔案，檔案當中記載企業(yè)資質(zhì)信息、開發(fā)項目建設信息、企業(yè)信用等級信息和不良行為記錄等可以反映企業(yè)信用狀況的信息。對失信企業(yè)應當將其不良行為記入企業(yè)信用檔案，作為資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項、用地、規(guī)劃、建設、預售的管理依據(jù)。“政府花力氣搞這個的目的，就是希望城市里多些好的開發(fā)商，少些不好的開發(fā)商，那么我們完全可以分明別類，對于信譽好、資產(chǎn)質(zhì)量好的企業(yè)，政府應該鼓勵他們多參與開發(fā)，給他們創(chuàng)造更好的條件；而對于那些信譽和資產(chǎn)質(zhì)量都差的企業(yè)，政府應該設立更高的門檻嚴控他們，防止企業(yè)倒閉、爛尾，造成對社會的沖擊。”

    “讓更好的房企造更好的房子，這一定是一種負責任的態(tài)度。”戚金興表示。

    宋衛(wèi)平開出的“藥方”則更具實用性，與他的悲天憫人一致，他再次提到要給城市的外來底層務工人員以更多的希望，鼓勵廣大為杭州做出貢獻的新杭州人在這里買房安家，增強他們的城市歸屬感。與此同時，對于城市戶口的低收入家庭，宋衛(wèi)平建議政府可以通過“貨幣安置”的方式取代政府主導的保障性住房建設，讓民眾拿著政府的補貼去市場上購買商品房。