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    伴隨城鎮(zhèn)化進程加快，未來將有上億農(nóng)民涌進城市，城市人口規(guī)模的擴大，人均消費能力的提升都將成為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的良好推力。但，目前部分二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供應增加過于快速的現(xiàn)象，再加之火爆電商的巨大沖擊，導致空置率大幅提升。在這樣的大環(huán)境下，二三線商業(yè)地產(chǎn)面臨的是機遇還是挑戰(zhàn)？該如何應對與發(fā)展？河北省唐山市政協(xié)委員、寶升昌集團（以下簡稱“寶升昌”）總經(jīng)理郭璐談了自己的看法。

    把握消費真實需求是“制勝法寶”

    “誰能夠掌握消費大數(shù)據(jù)，把握住地方消費者的真實需求，誰就能夠擁有未來更多消費者在你那里消費。”在談到二三線城市商業(yè)未來發(fā)展時郭璐如是說。

    據(jù)調(diào)查，目前二三線城市多數(shù)是以“老百貨大樓+新興購物廣場”的模式進行商業(yè)供給，這樣的模式有一定的局限性，不僅功能單一、配套設施不全、交通停車問題也日漸凸顯，購物環(huán)境的人性化程度不夠，遠遠不能滿足現(xiàn)代城市化的消費需求。

    對此郭璐指出，正是因為集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、體驗等多功能為一體的購物中心供給尚少，這就為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了很好的先決條件。同時，地方政府為了滿足城市的發(fā)展需要，擴大稅收，提升整體形象，加快舊城改造和新城建設步伐，出臺了一系列招商引資政策，也為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的政策環(huán)境。

    此外，郭璐認為，未來的消費者會越來越關注時間成本，除了享受無處不在沒有邊界的互聯(lián)網(wǎng)購物之外，線下的體驗需求更多的將會轉(zhuǎn)移到本地消費，這就為二三線城市的商業(yè)發(fā)展帶來機會。而作為地級城市尤其是衛(wèi)星城市的傳統(tǒng)商業(yè)，更應該逐漸掌握當?shù)叵�費者的購物數(shù)據(jù)，洞悉消費習慣，增加服務的黏性，黏住消費者，把線上的消費引流到實體店中來。

    走輕資產(chǎn)之路是轉(zhuǎn)型升級的第一選擇

    近年來，隨著電商異軍突起，傳統(tǒng)商業(yè)似乎顯得毫無還手之力，主要表現(xiàn)在商品滯銷，庫存增加，價格普遍下跌，商店紛紛倒閉，整個商業(yè)活動陷于不飽和狀態(tài)。對此郭璐表示，這并非因為電商有多聰明或者說新商業(yè)模式對傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊有多大，關鍵問題在于傳統(tǒng)商業(yè)以前的水平有限。她指出，租金和聯(lián)營收入是傳統(tǒng)百貨的重要收入來源。但是，相比網(wǎng)站電商的輕資產(chǎn)，門店商鋪等都在成為品牌的巨大負擔，傳統(tǒng)門店正在淪為電商的“試衣間”。

    當下，“互聯(lián)網(wǎng)+”時代已經(jīng)來臨，各行各業(yè)都在加速與互聯(lián)網(wǎng)融合。傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)該何去何從，如何轉(zhuǎn)型？對此郭璐提出，我們應以冷靜的態(tài)度來面對互聯(lián)網(wǎng)時代的到來，回到傳統(tǒng)商業(yè)的經(jīng)營基本面來看，盲目的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型對于傳統(tǒng)企業(yè)來說也許并不適合，甚至有可能會“死得更快”，傳統(tǒng)商業(yè)已經(jīng)深陷“囚徒困境”。一方面，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)兵臨城下，攻城略地無往不勝；另一方面，傳統(tǒng)商業(yè)往互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型會受限于經(jīng)營思維以及原有的商業(yè)模式。此外，電商業(yè)務對于資金需求量幾乎是天文數(shù)字，而傳統(tǒng)百貨蜻蜓點水般的投入，完全無法與已經(jīng)完成多輪巨額融資的電商去拼市場規(guī)模。

    而且，郭璐認為更重要的問題還不在于資金供給的不足。對于傳統(tǒng)百貨企業(yè)來說，重資產(chǎn)的商業(yè)模式在以往是其優(yōu)勢，而如今卻變得“尾大不掉”，靠收租度日的百貨企業(yè)做自營已經(jīng)是勉為其難，如今轉(zhuǎn)型做電商自營，就意味著要從零開始建立采購體系、物流體系。因此，傳統(tǒng)商業(yè)將資產(chǎn)證券化、卸掉包袱、輕裝上陣、走輕資產(chǎn)之路是轉(zhuǎn)型升級第一選擇。除此之外，主題商業(yè)、貼近消費者的體驗及剛性需求是傳統(tǒng)商業(yè)的必經(jīng)之路。