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    近期，溫州市多座城市綜合體及商業(yè)項目啟動招商工作，其中部分商業(yè)項目已與知名品牌進行簽約。如此密集的商業(yè)項目招商潮，將在今年年底前后迎來商業(yè)項目運營高峰，使得商業(yè)格局加速變化。在新形勢下，錯位經營、特色發(fā)展成為商業(yè)經營的趨勢。

    多個項目密集招商

    在上月舉行的2015年世界永商大會上，位于甌北商務中心一號區(qū)塊的置誠商業(yè)廣場與世界500強企業(yè)韓國樂天集團成功簽約，引進樂天瑪特精品超市。除該品牌外，置誠商業(yè)廣場已引進中影DMAX巨幕影院、肯德基、星巴克、屈臣氏、澳門豆撈等知名品牌入駐。

    5月6日，平陽銀泰城、蒼南銀泰城“主力品牌領銜進駐影響力盛典”在溫州香格里拉大酒店舉行，沃爾瑪超市、大地影院、嘜浪KTV、MJSTYLE、屈臣氏、星巴克、必勝客、樂高早教、HAZZYS等眾多知名品牌商家代表出席了本次活動。

    5月9日，2015新常態(tài)下中國商業(yè)地產發(fā)展高峰論壇暨溫商論壇在市人民大會堂舉行。而最引人關注的要數(shù)溫州立體城召開的全球招商發(fā)布會，希爾頓酒店、星期8小鎮(zhèn)、中影·嘉博影城、奧康及哈尼運動館等12家品牌商家與立體城在論壇現(xiàn)場舉行簽約儀式。

    與此同時，市區(qū)也有多座城市綜合體及商業(yè)項目正在進行招商。5月11日，在韓國舉行的“中國溫州·韓國經貿交流洽談會暨項目合作契約儀式”上，大象城國際商貿中心與韓國東大門服裝協(xié)會、韓國SK集團百貨公司正式簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)合作協(xié)議，大象城國際商貿中心將引進熱門飾品、風尚服裝等各種韓國品牌。

    此外，世貿中心主樓商業(yè)部分招商正在進行中，置信廣場購物中心、大西洋銀泰城、溫州萬象城等城市綜合體項目正加緊施工，并同時進行招商工作，計劃于年內開業(yè)。如此密集的商業(yè)項目招商潮，往年在我市并不多見，這將使得溫州在今年年底前后進入商業(yè)運營高峰期。

    商業(yè)格局加速變化

    城市綜合體及商業(yè)項目的密集招商與即將形成的運營高峰，將對我市原有的商業(yè)格局造成沖擊。當前，溫州市區(qū)商業(yè)集中于“五馬-大南”與“時代-南浦”兩個商圈，商業(yè)模式仍以零售百貨與沿街商鋪為主，已開業(yè)的城市綜合體僅有位于龍灣的萬達廣場。據(jù)不完全統(tǒng)計，如今市區(qū)正在建設的城市綜合體及商業(yè)項目約十個。去年年底，平陽萬達廣場、樂清南虹廣場的開業(yè)，使得城市綜合體進入郊縣市場，同樣也有十多個城市綜合體及商業(yè)項目在建。

    “與一二線城市相比，當前溫州的商業(yè)模式與商業(yè)格局仍是落后的。”溫州正合房產營銷有限公司董事長陳鴻表示，由于商業(yè)設施與模式較為滯后，傳統(tǒng)商圈的相對衰落是不可避免的，將逐漸轉化為城市的文化名片。城市綜合體大多由外來開發(fā)商打造，在品牌、資源、經驗等方面具有一定優(yōu)勢，尤其是在當前互聯(lián)網與商業(yè)地產結合的趨勢下，城市綜合體較傳統(tǒng)商業(yè)優(yōu)勢更為明顯。此外，老城區(qū)存在交通擁堵、停車難等問題，隨著城市不斷擴張，傳統(tǒng)商圈的吸引力也隨之下降，再加上正在建設的市域鐵路經過新興板塊，沿線布局的商業(yè)設施，將加速分流消費者，從而在商業(yè)模式提升的同時，商業(yè)中心將會發(fā)生轉移。

    “總體不足，局部過剩。”溫州泰和房產營銷機構總裁林育認為，雖然就溫州的人口與經濟發(fā)展水平而言城市綜合體仍有缺口，但當前在建與投用的項目更多分布在城市新區(qū)與郊縣，尤其是部分新區(qū)與市鎮(zhèn)集中出現(xiàn)多座城市綜合體，這將對這些片區(qū)今后的商業(yè)運營產生較大壓力。城市建設水平與服務業(yè)發(fā)展程度最高的鹿城區(qū)，在建的城市綜合體規(guī)模、數(shù)量反而非常有限，也沒有形成規(guī)模效應與集聚效應，商業(yè)模式仍停留在自發(fā)形成的傳統(tǒng)商圈。因此商業(yè)布局應從規(guī)劃源頭嚴格把控。

    錯位經營各具特色

    近年來，許多城市均出現(xiàn)了商業(yè)設施過剩、同質化嚴重等現(xiàn)象，即將迎來商業(yè)運營高峰的溫州，又該如何避免這樣的現(xiàn)象出現(xiàn)？

    “應針對不同的輻射范圍與客戶群體，采取錯位經營的方式進行運營，做出自己的特色。”林育表示，與其他房地產項目開發(fā)不同，城市綜合體開發(fā)除了銷售環(huán)節(jié)外，后期還需進行經營，且多數(shù)項目會持有一定量的商業(yè)物業(yè)，經營壓力較大，當前溫州專業(yè)的運營人才還是存在短缺。

    當前，錯位經營、特色發(fā)展在溫州一些城市綜合體較為集中的區(qū)域開始出現(xiàn)。位于平陽鰲江在建的匯鑫新天地、中塑國際城，就分別定位為以文娛、家居為主題的城市綜合體，以鮮明的主題區(qū)別于萬達廣場、銀泰城。減少購物比例，增加體驗式消費也成為商業(yè)項目應對電商沖擊、區(qū)別于零售百貨業(yè)的常見做法。位于龍灣、平陽的兩座萬達廣場，均已開始減少百貨空間甚至取消百貨，引進餐飲、娛樂、兒童等業(yè)態(tài)，提升體驗式消費比例，部分商家還將零售與體驗式消費相結合，做到相互支撐。

    引進獨有業(yè)態(tài)，增強項目特色也成為當前一些開發(fā)商、運營商的思路。據(jù)了解，市區(qū)一計劃年內開業(yè)的城市綜合體項目，就有意向在周邊空地設置游樂設施，目前正在協(xié)商中。正在建設中的樂清正大城，除了對常規(guī)業(yè)態(tài)進行升級外，還計劃打造超過1萬㎡的宴會廳、樂清歷史文化展示館等獨有業(yè)態(tài)。

    產城一體、線上線下互動也成為當前城市綜合體建設運營的熱門話題。在2015新常態(tài)下中國商業(yè)地產發(fā)展高峰論壇上，“互聯(lián)網+”就成為出現(xiàn)頻率最高的詞匯之一。溫州立體城、樂清正大城等大型城市綜合項目均將引進產業(yè)集聚，將項目提升至“造城”的高度，增強不同業(yè)態(tài)間的互動融合實現(xiàn)產城一體，并引入互聯(lián)網概念打造“智慧城市”，以增強項目競爭力。