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    “十年前，如果有客人來(lái)寧波玩，商圈或商業(yè)綜合體除了天一廣場(chǎng)，沒(méi)其他選擇，后來(lái)有了鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。而現(xiàn)在，選擇更加多了，感覺(jué)到處都有商業(yè)綜合體。”家住世紀(jì)花園的周小姐說(shuō)，這幾年寧波商業(yè)綜合體越來(lái)越多。

    一邊是商業(yè)綜合體迅速增加，其總面積已接近較高值，快要過(guò)剩，而另一邊由于同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及電商沖擊所致，商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)壓力加大。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，寧波盡快建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)論證制度和管理辦法，讓寧波商業(yè)綜合體健康發(fā)展。

    調(diào)查
    鄞州萬(wàn)達(dá)商圈3公里內(nèi)
    有6個(gè)大型商業(yè)綜合體

    寧波究竟有多少商業(yè)綜合體？老三區(qū)有天一廣場(chǎng)、月湖盛園、南塘老街、鼓樓沿、高鑫廣場(chǎng)、銀億海德商業(yè)廣場(chǎng)、世紀(jì)東方、天倫時(shí)代廣場(chǎng)、來(lái)福士、江北萬(wàn)達(dá)等，鄞州有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、聯(lián)盛廣場(chǎng)、銀泰城、印象城、洛茲廣場(chǎng)、培羅成廣場(chǎng)、杉井奧特萊斯廣場(chǎng)、羅蒙環(huán)球城、錢(qián)湖天地等，數(shù)下來(lái)足足有20多個(gè)商業(yè)綜合體。有的一個(gè)廣場(chǎng)內(nèi)就包含多個(gè)商業(yè)綜合體。比如天一商圈，包含了眾多的商場(chǎng)、購(gòu)物中心，和義大道、新老銀泰百貨、第二百貨、國(guó)購(gòu)、酷購(gòu)、新華聯(lián)商廈、蘇寧電器（原新世界百貨）、南苑鞋城、城隍廟、新街、樂(lè)購(gòu)等，商業(yè)體量還是蠻大的。

    “細(xì)數(shù)寧波的商業(yè)綜合體（廣場(chǎng)）、購(gòu)物中心，不僅飽和，而且有明顯的過(guò)剩或短時(shí)過(guò)�，F(xiàn)象。”談到寧波商業(yè)流通業(yè)的發(fā)展，寧波天一商圈的一位業(yè)內(nèi)人士舉例說(shuō)，鄞州萬(wàn)達(dá)商圈周邊3公里范圍內(nèi)，就有6個(gè)已建或待建的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

    早在2013年，一份報(bào)寧波市領(lǐng)導(dǎo)的《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃實(shí)施的報(bào)告》中提到，全市在建或待建的大型商業(yè)項(xiàng)目有56個(gè)（其中3萬(wàn)平方米以上的商業(yè)綜合體項(xiàng)目有48個(gè)），總建筑面積達(dá)1102.27萬(wàn)平方米（其中3萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體面積達(dá)1054.7萬(wàn)平方米）。

    根據(jù)最近一次的2010年第六次全國(guó)人口普查，寧波全市常住人口約760萬(wàn)。即使按照發(fā)達(dá)國(guó)家成熟商業(yè)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)，人均商業(yè)面積1-1.5平方米最為合適，也就是說(shuō)，寧波商業(yè)面積比較適合在760萬(wàn)-1140萬(wàn)平方米，寧波處于較高值。

    老牌商圈人流在下滑
    已是不爭(zhēng)事實(shí)

    一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是，一些老牌商圈人流在下滑。

    天一廣場(chǎng)，2002年開(kāi)業(yè)，是寧波最早的城市商業(yè)綜合體項(xiàng)目，近22萬(wàn)平方米，包含購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等眾多業(yè)態(tài)。

    “作為城區(qū)中心的天一廣場(chǎng)，曾經(jīng)的黃金寶地，客流量經(jīng)常爆滿(mǎn)，每逢節(jié)假日，馬路、過(guò)道、商家的店鋪，放眼望去那是人山人海。”寧波一家商場(chǎng)負(fù)責(zé)人在采訪中表示，各區(qū)都有了新的商業(yè)體，跟十年前相比，人流量少了一半都不止。

    在天一商圈，一些房東不得不感慨：昔日“皇帝女兒不愁嫁”，如今租金攔腰斬。老王是老寧波，在新街有一個(gè)店鋪，“最貴的時(shí)候，一年租金16萬(wàn)元，現(xiàn)在能租到8萬(wàn)元就不錯(cuò)了。”

    金光百貨不少知名品牌撤柜、聯(lián)盛廣場(chǎng)不溫不火、來(lái)福士租戶(hù)抗議提租。事實(shí)上，面臨經(jīng)營(yíng)壓力的遠(yuǎn)不止天一廣場(chǎng)這位“元老”。

    “從整體布局上看，區(qū)域功能分工不明顯，存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上看部分區(qū)域業(yè)態(tài)配置不合理、不完整。從發(fā)展模式上看，社區(qū)商業(yè)發(fā)展滯后經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市提升需要。而且規(guī)劃設(shè)計(jì)科學(xué)性、前瞻性不足。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在什么地方建、建多大規(guī)模、搞什么業(yè)態(tài)，不少地方更多的是考慮開(kāi)發(fā)商的需要，沒(méi)有從全市大局出發(fā)，隨意性較大。

    除了商圈競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈之外，電商對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的沖擊也不可小覷。不少商家認(rèn)為，現(xiàn)在商業(yè)綜合體越來(lái)越難做，是多種因素疊加在一起造成的。

    “一是經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境影響，二是電商沖擊，三是區(qū)域性商業(yè)的發(fā)展，分流了中心城區(qū)的部分消費(fèi)。”寧波天一廣場(chǎng)某知名商家負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，中心城區(qū)的擁堵、停車(chē)難，及商業(yè)的差異性特色不明顯，都導(dǎo)致客戶(hù)流失。

    提升商業(yè)項(xiàng)目活力
    多布局餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)

    當(dāng)然，仍有不少商圈激流勇進(jìn)，不斷調(diào)整以適應(yīng)消費(fèi)者的需求。

    上周五晚上七點(diǎn)多，記者到達(dá)鄞州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)地下停車(chē)位幾乎全滿(mǎn)，有些車(chē)輛不得不在過(guò)道上違停。

    鄞州萬(wàn)達(dá)的一位工作人員告訴記者，最近兩三年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也是變壓力為動(dòng)力，不停地調(diào)整招商方案，服裝百貨占比越來(lái)越少，餐飲等體驗(yàn)式消費(fèi)越來(lái)越多。不斷調(diào)整才有可能追上消費(fèi)者變化的需求，才能有競(jìng)爭(zhēng)力。

    談后起之秀，印象城絕對(duì)算一個(gè)。“印象城開(kāi)業(yè)至今兩年多，人流量跟銷(xiāo)售額每年都有較高幅度的增長(zhǎng)。”印象城的一位工作人員認(rèn)為，主要是因?yàn)橛辛瞬町惢��?jìng)爭(zhēng)。定位明確，客群也就明確，所以在招商、營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)推廣上都是力往一個(gè)方向使，持續(xù)吸引目標(biāo)客群。

    “天時(shí)地利人和，一個(gè)商圈的成功離不開(kāi)這些因素。”一位業(yè)內(nèi)人士解釋?zhuān)�如果一個(gè)商圈開(kāi)業(yè)時(shí)間、地理位置有優(yōu)勢(shì)，可以節(jié)約不少前期宣傳費(fèi)用，另外招商也容易。最重要的還是經(jīng)營(yíng)隊(duì)伍，不管是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、商圈定位，還是活動(dòng)策劃、招商調(diào)整等，都是需要管理團(tuán)隊(duì)的齊心協(xié)力。

    在記者的調(diào)查中，一些業(yè)內(nèi)資深人士表示，現(xiàn)在普通采用的大多是“體驗(yàn)式商業(yè)”，這也是線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一定要重視品牌的創(chuàng)新，做到人無(wú)我有、人有我全、人全我好。打造體驗(yàn)式商業(yè)一定要有主題概念，為購(gòu)物中心提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

    建議
    應(yīng)盡快建立大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)論證制度

    要想商業(yè)項(xiàng)目活得好，商家本身要接地氣，而從政府部門(mén)的角度來(lái)說(shuō)，適度的管理也要跟上。

    據(jù)了解，上海、青島、廈門(mén)、江蘇等地均提出了大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)實(shí)行聽(tīng)證制度。浙江省也提出要對(duì)5000平方米以上的單體商場(chǎng)和3萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體建設(shè)實(shí)施聽(tīng)證制度或者論證制度。比如，在大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，由規(guī)劃、發(fā)改等部門(mén)牽頭，組織商務(wù)（貿(mào)易）、交通、衛(wèi)生、環(huán)保等部門(mén)和行業(yè)組織、消費(fèi)者代表、社區(qū)組織及專(zhuān)家參與的論證委員會(huì)，對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行論證和審議。經(jīng)審議同意后，再提交有關(guān)部門(mén)予以審批。

    也有人寧波要做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃修編工作。建立不同層級(jí)、不同區(qū)域之間商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，以及商貿(mào)規(guī)劃與城市建設(shè)整體規(guī)劃的銜接機(jī)制。

    最后是，簡(jiǎn)易制定寧波市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦法。參照國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理的做法，借鑒上海、青島、廈門(mén)、江蘇等省市的管理經(jīng)驗(yàn)，研究制定適合寧波市實(shí)際的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦法》，明確城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理主體、管理機(jī)構(gòu)、管理范圍和項(xiàng)目立項(xiàng)審批程序，明確管理權(quán)限和部門(mén)職責(zé)。