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    昨天，世邦魏理仕發(fā)布杭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)三季度報(bào)告。今年三季度，杭州寫(xiě)字樓市場(chǎng)繼續(xù)保持前兩個(gè)季度的勢(shì)頭，租賃成交活躍，銷售則不溫不火，投資需求繼續(xù)低迷。優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)上調(diào)整依舊是主旋律，個(gè)別項(xiàng)目由于招商和施工進(jìn)度等問(wèn)題推遲開(kāi)業(yè)。

    世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞預(yù)判稱，未來(lái)6－12個(gè)月，預(yù)計(jì)受銀根放松以及政策影響，住宅市場(chǎng)的表現(xiàn)依舊可以預(yù)期；而寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)整體租金將持續(xù)平穩(wěn)，銷售市場(chǎng)則繼續(xù)冷淡，銷售價(jià)格上升乏力，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

    優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓
    科技類企業(yè)、金融服務(wù)業(yè)
    繼續(xù)引領(lǐng)三季度租賃需求

    三季度租賃需求以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，尤其是科技類企業(yè)有數(shù)宗大面積租賃成交。比如某國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)支付和金融領(lǐng)先企業(yè)在黃龍國(guó)際中心租賃了整棟約10400平方米的辦公面積；某互聯(lián)網(wǎng)游戲開(kāi)發(fā)商和一家互聯(lián)網(wǎng)零售服務(wù)商也在該項(xiàng)目各自承租了5200平方米和5100平方米寫(xiě)字樓面積。

    同時(shí)，金融服務(wù)業(yè)的寫(xiě)字樓需求持續(xù)活躍。某貴金屬投資公司和某證券公司分別在錢(qián)江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)租賃了整層面積；一家民營(yíng)投資公司在華聯(lián)·UDC時(shí)代大廈租賃了一整層1500平方米面積。

    按租戶行業(yè)來(lái)看，IT業(yè)租賃面積占比達(dá)到六成以上，金融服務(wù)業(yè)占到逾兩成，其余則為專業(yè)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)、制造業(yè)等，占比均在一成以下。按租戶性質(zhì)來(lái)看，浙江省內(nèi)的內(nèi)資公司占據(jù)了大半壁江山，占比高達(dá)將近八成，省外的內(nèi)資公司占到近兩成，外資公司的市場(chǎng)份額繼續(xù)萎縮，占比僅為5％。

    三季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納量累計(jì)達(dá)5.8萬(wàn)平方米，基本與二季度持平；而受新項(xiàng)目交付影響，空置率微升0.2個(gè)百分點(diǎn)至19.0%。與此同時(shí)，平均租金連續(xù)第五個(gè)季度保持小幅上漲的態(tài)勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)0.4%，為每月每平方米126.0元。其中，甲級(jí)辦公樓可租面積稀缺的武林板塊租金增長(zhǎng)1.9%，在所有板塊中繼續(xù)領(lǐng)跑。

    預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)空置率會(huì)有所回落，租金仍有望緩慢攀升。此外，租戶往具有性價(jià)比的新寫(xiě)字樓的搬遷意愿正在加強(qiáng)，這將對(duì)市中心的部分老舊物業(yè)形成一定的挑戰(zhàn)。

    優(yōu)質(zhì)商鋪
    奢侈品牌、快時(shí)尚品牌開(kāi)店活躍
    租金滯漲情況明顯

    杭州零售物業(yè)已連續(xù)三個(gè)季度未有新增供應(yīng)。三季度奢侈品牌和快時(shí)尚品牌表現(xiàn)繼續(xù)活躍。Louis Vuitton湖濱銀泰店歷經(jīng)數(shù)年后終于開(kāi)幕，700平方米左右的雙層店主要經(jīng)營(yíng)皮具類產(chǎn)品及配件。與此同時(shí)，Prada在杭州大廈開(kāi)出杭州第三家店鋪。

    快時(shí)尚品牌方面，H&M和Urban Revivo位于解百A樓的旗艦店三季度開(kāi)業(yè)，店鋪面積分別達(dá)2400平方米和1377平方米；H&M和ZARA也作為主力店同時(shí)入駐非核心區(qū)的龍湖天街。此外，家居生活品牌繼續(xù)活躍在核心商圈。韓國(guó)家居品牌Modern House繼上海和成都店后登陸杭城，營(yíng)業(yè)面積達(dá)1200平方米。

    傳統(tǒng)百貨仍然面臨較大的調(diào)整壓力。三季度解百元華店和銀泰慶春店停業(yè)裝修調(diào)整，調(diào)整方向均以添設(shè)餐飲、生活服務(wù)、親子和文化創(chuàng)意等體驗(yàn)性元素為主。上述調(diào)整也使得整體空置率上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至5.2%。租金滯漲態(tài)勢(shì)較為明顯，三季度杭州購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)環(huán)比微漲0.3%，達(dá)每天每平方米35.1元。

    受項(xiàng)目招商和工程進(jìn)度延遲的影響，未來(lái)六個(gè)月內(nèi)，杭州主要商圈內(nèi)將保持優(yōu)質(zhì)商鋪零供應(yīng)的局面。市場(chǎng)空置率將繼續(xù)在低位浮動(dòng)，同時(shí)租金預(yù)計(jì)整體保持平穩(wěn)。

    工業(yè)物業(yè)
    新政利好二手用地市場(chǎng)
    物流設(shè)施再成投資熱點(diǎn)

    杭州市政府于8月底發(fā)布了《杭州市工業(yè)用地規(guī)劃管理若干規(guī)定》，鼓勵(lì)在工業(yè)用地上通過(guò)新建、改建、翻建、擴(kuò)建等方式建設(shè)創(chuàng)新型工業(yè)項(xiàng)目，適度放開(kāi)對(duì)工業(yè)用地在建筑限高、建筑密度、綠地率、容積率等指標(biāo)上的限制，并簡(jiǎn)化審批程序。

    世邦魏理仕認(rèn)為，這一新規(guī)將激活存量工業(yè)用地市場(chǎng)，有助于為工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入更多的投資。三季度，杭州平均工業(yè)用地價(jià)格繼續(xù)上漲1.8%至每平方米512.7元。

    蓬勃發(fā)展的電商持續(xù)地激發(fā)物流設(shè)施的需求。三季度臨安跨貿(mào)園開(kāi)業(yè)，帶來(lái)新增倉(cāng)庫(kù)面積3.5萬(wàn)平方米，園區(qū)入駐企業(yè)以當(dāng)?shù)谺2B出口企業(yè)為主。優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)平均租金與上季度持平，為每月每平方米24.3元。杭州優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施一直以來(lái)供應(yīng)偏少的狀況吸引著各路資金尋找投資機(jī)會(huì)，萬(wàn)科也于10月初購(gòu)入大江東150畝工業(yè)用地，加碼物流地產(chǎn)。（數(shù)據(jù)支持/世邦魏理仕）