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    近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展期，眾多投資者紛紛將資金投入該領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。然而，在追求商業(yè)地產(chǎn)高額利潤(rùn)的同時(shí)，也埋下了建設(shè)過(guò)快、開(kāi)發(fā)過(guò)熱、空置率過(guò)高等方面的隱患。由于商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)高于住宅地產(chǎn)，理性的分析決策變得十分必要。由盈石中國(guó)、萊頓商學(xué)院、RICS英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)、CCIM（國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)投資師協(xié)會(huì)）共同舉辦的“2015商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)發(fā)展及價(jià)值提升研討會(huì)”近日在北京舉行，與會(huì)專(zhuān)家共同探討了商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)投資方向與如何理性繁榮。

    香港日基投資發(fā)展有限公司總裁林寵升表示，應(yīng)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大變局，需回歸理性與本源。在大鏈接時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)不斷受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊，但互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)本身并不是為消滅線下商業(yè)而存在的，而是為更好地提升線下商業(yè)而服務(wù)，讓消費(fèi)者體驗(yàn)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品以及合理的定價(jià)。就如淘寶“雙十一”所展示的驚人銷(xiāo)售額背后，也透露著二、三線城市消費(fèi)者無(wú)法在當(dāng)?shù)貙?shí)體商業(yè)買(mǎi)到他們想要的商品，因而只能通過(guò)電商平臺(tái)去滿(mǎn)足其需求。但這同樣意味著具有極強(qiáng)區(qū)域?qū)傩缘膶?shí)體商業(yè)在二、三線城市具備突圍的可能性。

    他表示，不管在何種時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)投資都必須回到商業(yè)地產(chǎn)本源去思考問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商只有分析消費(fèi)者需求、進(jìn)行市場(chǎng)可行性研究，結(jié)合供給與需求的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律去判斷商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣才能使商業(yè)投資回歸理性，應(yīng)對(duì)任何時(shí)代的地產(chǎn)變局。

    盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平女士在研討會(huì)上簡(jiǎn)述了全球房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展歷程，并分析Reits國(guó)內(nèi)發(fā)行面臨的困境、挑戰(zhàn)、機(jī)遇以及盈石與RICS聯(lián)合調(diào)查的結(jié)果。張平指出，目前中國(guó)類(lèi)Reits等金融產(chǎn)品雖然已經(jīng)開(kāi)始發(fā)展，但是實(shí)際操作依然局限于少數(shù)幾個(gè)團(tuán)隊(duì)中。目前，在設(shè)計(jì)前端金融產(chǎn)品時(shí)，面臨審批流程復(fù)雜、資產(chǎn)定性定價(jià)困難等因素，同樣作為金融產(chǎn)品和金融投資工具，Reits需要具備合理資質(zhì)的投后管理人團(tuán)隊(duì)，而長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)放式的Reits還需具備再投資和交易所持項(xiàng)目的需求。

    張平向記者表示，在2015年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)土地市場(chǎng)成交整體呈現(xiàn)下跌局面；同時(shí)由于商業(yè)物業(yè)存量高企、運(yùn)營(yíng)難度增加，成交量下滑更為明顯；源于一線城市堅(jiān)挺的商業(yè)物業(yè)升值空間和租金回報(bào)率，商服用地樓面成交均價(jià)依舊保持上漲，二線城市土地市場(chǎng)頹勢(shì)顯現(xiàn)，商服用地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增加。

    根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015上半年中國(guó)20大城市商業(yè)物業(yè)存量超過(guò)9700萬(wàn)平方米，其中二線城市占據(jù)了63%。到2018年，預(yù)計(jì)仍然將有6146萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)開(kāi)業(yè)入市，占現(xiàn)有存量的63%；而新增供應(yīng)中有58%將在二線城市的非核心商圈開(kāi)出，其存量和未來(lái)供應(yīng)壓力并存，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及招商壓力將持續(xù)上行。

    而中國(guó)20大城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的壓力則有過(guò)之而無(wú)不及，根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)420萬(wàn)平方米甲級(jí)寫(xiě)字樓在2015上半年竣工入市，總存量達(dá)到4693萬(wàn)平方米。到2018年，預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)將超過(guò)7100萬(wàn)平方米，是現(xiàn)有供應(yīng)的150%，壓力明顯大于商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。而由于2015年和2016年是寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰年，因此預(yù)計(jì)短期內(nèi)二線城市的寫(xiě)字樓供應(yīng)壓力仍將持續(xù)，空置率高企之下，租金下滑態(tài)勢(shì)將難以扭轉(zhuǎn)。

    隨著房地產(chǎn)利好政策出爐，住房市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況有明顯改善。這一系列資產(chǎn)證券化探索將有利于整個(gè)行業(yè)的資本流動(dòng)、投資效率以及運(yùn)營(yíng)品質(zhì)的提升，然而如Reits這樣的模式，未來(lái)還需要更多政策支持和專(zhuān)業(yè)探索。