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    憑借房地產(chǎn)固定投資32%的占比、房地產(chǎn)銷售面積近10%的占比，商業(yè)地產(chǎn)完全有理由成為這一波救市中的“大兵瑞恩”。那么，住房部近日的一紙公文是否意味著行動(dòng)正在醞釀？

    在住宅樓市不再是問題孩子后，商業(yè)地產(chǎn)的“啼哭”引起了注意。

    一位不愿具名的上海市住房保障和房屋管理局（下稱上海市房管局）人士透露，4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（下稱住房部）發(fā)函至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個(gè)一二線城市相關(guān)部門，要求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)研。

    為此，近日上海市房管局專門召開了一次針對(duì)上海市商業(yè)地產(chǎn)市場情況的摸底會(huì)議。這一聚集了多家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和研究咨詢機(jī)構(gòu)以及上海市發(fā)改委、上海市商務(wù)委員會(huì)、上海市財(cái)政局、央行上海總部等多個(gè)政府部門的會(huì)議顯示，上海商業(yè)地產(chǎn)市場“值得警惕”。

    “上海目前外商投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目幾近停滯。2009年一季度，外商投資商業(yè)地產(chǎn)立項(xiàng)為零。”上海市商務(wù)委員會(huì)的代表在會(huì)上表示，去年外商投資上海的地產(chǎn)項(xiàng)目中，逾1/3為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

    除投資持續(xù)下滑外，租金下滑、空置率走高的警報(bào)也已長鳴。“如果商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)向下，那么住宅市場的成交量反彈遠(yuǎn)不能支撐起市場的真正回暖。”一位與會(huì)開發(fā)商坦言。

    “國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的問題已令管理部門有所警覺。此次住房部完成調(diào)研后，很可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)從稅收、放松限外等方面出臺(tái)一些政策措施。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、住房部特聘專家丁祖昱說，“這個(gè)時(shí)間點(diǎn)預(yù)計(jì)在第三季度。”

    摸底商業(yè)地產(chǎn)

    在住房部《關(guān)于開展商業(yè)地產(chǎn)專題調(diào)研的函》中，要求12個(gè)城市對(duì)包括寫字樓、商業(yè)營業(yè)用房等商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行專題調(diào)研，上報(bào)住房部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司。其后，住房部將根據(jù)各市上報(bào)情況派人進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。

    住房部要求，各地匯報(bào)的材料須包括商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、在建、銷售、租賃以及空置情況，對(duì)市場存在的問題以及下一步市場走勢(shì)作出分析和判斷。同時(shí)，還須提供商業(yè)地產(chǎn)金融支持方面的市場情況，包括開發(fā)融資渠道、資金來源等。
“這次調(diào)研要求的內(nèi)容非常翔實(shí)，此次座談會(huì)只是初步了解市場情況和風(fēng)險(xiǎn)，具體各方面的調(diào)研工作還將在未來一段時(shí)間內(nèi)逐步展開。”上述上海市房管局人士說。

    丁祖昱則對(duì)于此次針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研并不感到意外。在他看來，這不僅是住房部函文中出于“全面了解房地產(chǎn)市場狀況，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在擴(kuò)內(nèi)需、促增長中的積極作用”的題中之意，也是相關(guān)部門正視商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的表現(xiàn)。

    “之前，政府部門和一些市場人士還沒有意識(shí)到已經(jīng)到來的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”丁祖昱說。

    值得注意的是，在3月下旬舉辦的2009中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)上，商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心副主任徐敏曾表示，政府將從商業(yè)和擴(kuò)大內(nèi)需的角度來重視和支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。對(duì)此，一位上海商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表示，顯然商業(yè)地產(chǎn)的問題已關(guān)乎總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)回暖的大勢(shì)了。

    “從居民消費(fèi)指數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)等一季度相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，政府還無法對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)感到樂觀。”一位接近上海市政府的決策咨詢專家對(duì)記者表示，“坦率地說，住宅市場的政策性回暖表面風(fēng)光，實(shí)際上仍未達(dá)到預(yù)期。因而，政府不得不考慮是否需要采取一些手段阻止商業(yè)地產(chǎn)的下行勢(shì)頭，以達(dá)到擴(kuò)內(nèi)需保增長的目的”。

    供求矛盾加劇

    在此次上海市房管局舉辦的會(huì)議上，多數(shù)開發(fā)商和研究機(jī)構(gòu)對(duì)上海目前寫字樓租金下滑和空置率持續(xù)走高深感憂慮。曾多次放言在2009年將投資200億元的恒隆地產(chǎn)亦認(rèn)為“目前上海寫字樓的惡性競爭令其備感壓力”。

    根據(jù)高力國際的最新報(bào)告顯示，2009年一季度上海整體市場平均租金進(jìn)一步下降至7.6元／平方米／天，創(chuàng)下自2005年以來18.2%的年度同比降幅紀(jì)錄。“由于超甲級(jí)寫字樓與普通甲級(jí)寫字樓的競爭加劇，預(yù)計(jì)整體甲級(jí)寫字樓平均租金2009年將進(jìn)一步下調(diào)約20%左右。”高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢說。

    更為重要的是，在低迷的市場需求下，上海寫字樓的新增供應(yīng)量仍在加大。DTZ戴德梁行的最新報(bào)告顯示，一季度上海甲級(jí)辦公樓存量已高達(dá)530萬平方米，而未來12個(gè)月，還將有逾71萬平方米的甲級(jí)辦公樓竣工，預(yù)計(jì)2009年甲級(jí)辦公樓的空置率將超過22%。

    但這仍只是商業(yè)地產(chǎn)困境的冰山一角。“雖然上海商鋪?zhàn)饨?0年來環(huán)比首次下降的降幅并不驚人，但目前庫存商鋪面積卻非常驚人。”一位在上海嘉定尚有大量商鋪待售的開發(fā)商表示，“截至3月底，上海商鋪可售面積已達(dá)592.92萬平方米，按照3月份14.29萬平方米的月銷售速度，需要42個(gè)月才能消化。”丁祖昱表示，如果商業(yè)地產(chǎn)供求失衡狀況得不到及時(shí)控制的話，未來中國商業(yè)地產(chǎn)可能重現(xiàn)亞洲金融危機(jī)時(shí)高空置狀況及爛尾潮。

    政策三季度出臺(tái)？

    “只要巨大的供求矛盾未解決，商業(yè)地產(chǎn)就始終存在巨大風(fēng)險(xiǎn)且無法回暖。這樣，政府層面的資金支持和融資渠道拓展也無從談起。”上述嘉定開發(fā)商認(rèn)為。

    不止一位開發(fā)商對(duì)記者表示，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供求危機(jī)的原因之一在于地方政府不遺余力地大力推動(dòng)。易居研究報(bào)告顯示,在眾多一二線城市的新城區(qū)規(guī)劃中，大體量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將于未來3年集中入市。

    對(duì)此，丁祖昱表示，相關(guān)部門不可能就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供地計(jì)劃做出具體規(guī)定，這需要地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌�具體情況，在土地供地指導(dǎo)方面進(jìn)行重新規(guī)劃。

    但相關(guān)政府部門可能從稅收和外資購買限制等方面拯救商業(yè)地產(chǎn)。“在稅收方面，對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的再次轉(zhuǎn)讓、租賃等所得稅給予類似住宅的減免鼓勵(lì)；對(duì)于部分限外措施予以放松；嚴(yán)格對(duì)于住宅改商住的相關(guān)規(guī)定等。”丁祖昱透露，相關(guān)政策措施可能在三季度出臺(tái)。

    此外，在更多業(yè)內(nèi)人士看來，商業(yè)地產(chǎn)回暖的根本還在于模式的轉(zhuǎn)變。戴德梁行投資部董事葉建成表示，政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持始終有限，根本上還需要開發(fā)商本身改變以往的開發(fā)策略，積極應(yīng)對(duì)。

    “實(shí)際上，目前上海優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很少，這些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目大多經(jīng)營良好。而有融資需求的項(xiàng)目大多品質(zhì)不佳，但對(duì)于這部分項(xiàng)目，銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)較大。”在此次上海商業(yè)地產(chǎn)座談會(huì)上，央行上海總部代表說。