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    在剛剛過去的2015年里，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)格局發(fā)生了不小的變化，與過往相比，如今局面已經(jīng)變得截然不同。一方面萬達、華潤、銀泰、龍湖、太古、恒隆等商業(yè)地產(chǎn)大鱷相繼發(fā)力，或轉(zhuǎn)型突圍，或增大優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應，或甩賣資產(chǎn)應對危機；另一方面，受電商沖擊、商業(yè)供應過剩、招商困難等綜合因素影響，不少商業(yè)項目被迫或者選擇推遲開業(yè)，讓商業(yè)地產(chǎn)市場遭遇了前所未有的“寒意”。但盡管如此，有前兩年各路資金對商業(yè)地產(chǎn)市場的瘋狂開發(fā)作為支撐，2015年全國商業(yè)地產(chǎn)市場的表現(xiàn)總體仍可圈可點。  　　

    商業(yè)項目相對過剩

    數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月31日，全國共有407個大中型購物中心開業(yè)（不包含3萬平方米以下的小型購物中心和專業(yè)市場），較2014年進一步增加。其中，華東區(qū)憑借開業(yè)183家大中型購物中心遙遙領先，華南區(qū)次之。

    從開業(yè)數(shù)量來看，2015年全國商業(yè)地產(chǎn)市場已從港資企業(yè)撐起半邊天的局面變成了由萬達、華潤、銀泰、大悅城等內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大鱷稱王。至于該局面的形成，業(yè)內(nèi)人士分析稱主要有兩方面的原因：一是拿地優(yōu)勢不再，地價太高，囤地不易，導致新世界、瑞安房地產(chǎn)等港資房企接連拋售項目資產(chǎn)；另一方面則是由于萬達、大悅城、銀泰等商業(yè)地產(chǎn)大佬一如既往的奮力前行。僅萬達一年就開業(yè)了26個商場，到今年將暴增至56家，并深入三四線城市。

    在如雨后春筍般出現(xiàn)的商業(yè)項目背后，延遲開業(yè)也成了“新常態(tài)”。2015年多家知名開發(fā)商旗下商業(yè)項目均出現(xiàn)了延期開業(yè)現(xiàn)象。諸如此前曾豪言要在2015年開業(yè)8個商業(yè)項目的銀泰商業(yè)，實際上在2015年只新開業(yè)了5個項目，而其他三個項目至今未見開業(yè)報道。曾一度傳聞要在當年開業(yè)的永旺蘇州新區(qū)店最終定下了將在2016年1月15日開門迎客；總投資近70億元、計劃2015年開業(yè)的深圳來福士廣場也將開業(yè)時間延期至2017年上半年。

    甚至于在上海這座中國商業(yè)地產(chǎn)風向標城市里，受困于市場供應量過大、追求高顏值、體驗需求增大導致業(yè)態(tài)調(diào)整、入駐商戶裝修進度太慢、受到地鐵工程影響等因素，僅2015年一年就有將近二十個大中型商業(yè)項目延期開業(yè)，不免讓人唏噓。

    創(chuàng)新是必然選擇

    隨著經(jīng)濟增速的放緩，同質(zhì)化競爭愈發(fā)成為諸多行業(yè)痛點，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)更是如此。不管是購物中心還是寫字樓，開發(fā)商還是運營商，都無法避免這個問題。在過去一年里，為了打開市場，突破同質(zhì)化競爭的惡性循環(huán)，商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了諸多創(chuàng)新之舉。

    商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結合成為2015年熱門話題，其中眾籌就是一大熱點。有開發(fā)商利用眾籌發(fā)展客戶打開市場的，也有向金融業(yè)轉(zhuǎn)型的，萬達就是其中翹楚。萬達集團“穩(wěn)賺一號”的順利發(fā)行是萬達集團涉足金融領域的標志性事件之一，而“穩(wěn)賺一號”受到市場熱捧也表明市場對信用級別較高的企業(yè)以眾籌方式進行直接融資較高的接受程度。

    日前，國內(nèi)第三方眾籌門戶眾籌家數(shù)據(jù)研究院發(fā)布了《2016中國房地產(chǎn)行業(yè)眾籌發(fā)展研究報告》。報告顯示，雖然眾籌作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一大創(chuàng)新才剛剛起步，但發(fā)展走勢強勁。報告稱，截至2015年10月31日，我國共有34家房產(chǎn)眾籌平臺開展房產(chǎn)項目眾籌業(yè)務，兼具專業(yè)房產(chǎn)眾籌平臺與綜合性眾籌平臺。受到熱捧的眾籌，也讓不少開發(fā)商看到了轉(zhuǎn)型的希望。

    此外，隨著近幾年寫字樓市場的低迷，如何打破困局也成為諸多開發(fā)商頭痛的問題。2015年，在“雙創(chuàng)”政策的帶動下，聯(lián)合辦公空間異軍突起，給沉悶的寫字樓市場帶來一縷清風。

    SOHO3Q、WE+、優(yōu)客工場、方糖小鎮(zhèn)、P2等聯(lián)合辦公在去年如雨后春筍般出現(xiàn)，搶占市場的同時并成為2015年商業(yè)地產(chǎn)領域的關鍵詞。SOHO中國董事長潘石屹表示，通過聯(lián)合騰訊眾創(chuàng)空間希望將SOHO3Q聯(lián)合辦公產(chǎn)品向二三線城市輸出，此外還會與綠地集團合作。WE+自去年6月成立至今已經(jīng)建立了7個空間、1.3萬平方米、1600個工位。優(yōu)客工場通過合作模式也開始了快速復制，目前在全國已實現(xiàn)15個城市、35個項目的簽約，總面積18萬平方米、可設置2萬個工位，預計容納超過3000家企業(yè)在場所內(nèi)辦公、社交和拓展市場及投融資。

    不過對于寫字樓市場而言，聯(lián)合辦公空間距離成為行業(yè)主流還很遠。有業(yè)內(nèi)人士認為，聯(lián)合辦公空間更多的是作為傳統(tǒng)寫字樓市場的補充和創(chuàng)新，難以從根本上解決目前的供應過剩問題，不過這種創(chuàng)新也給未來寫字樓市場“破冰”帶來了信心。

    體驗業(yè)態(tài)繼續(xù)火熱

    體驗式消費算是2015年諸多商業(yè)綜合體和實體店主打的招牌。各種體驗式業(yè)態(tài)如兒童業(yè)態(tài)、餐飲乃至一些線下實體店等都紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中，注重服務質(zhì)量，致力于讓消費者的體驗達到最佳。

    與以往傳統(tǒng)模式不同的是，現(xiàn)在餐飲、兒童、娛樂等業(yè)態(tài)不再是大型商業(yè)設施的附庸，而是成為了人們出行的“目的地”。

    業(yè)內(nèi)人士分析，新型城市商業(yè)綜合體模式，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體，它的核心在于滿足“讓人停留并多次消費，拉動家庭式消費、多元化多層次消費”的盈利需求。

    以“時尚”為主題的北京朝陽大悅城可謂是體驗式消費的典范之一。去年9月，“不朽的梵高——感映藝術展”在朝陽大悅城特別搭建的藝術空間中正式開業(yè)，展覽持續(xù)三個月，獲得了極大的反響。去年的“雙11”期間，朝陽大悅城還與迪士尼POPUP STATION聯(lián)手，打造“玩具總動員”主題展，將經(jīng)典皮克斯動畫真實還原在消費者眼前。這些都只是朝陽大悅城“體驗”的一角。名為“悅界JOY YARD”的商業(yè)、藝術與自然融合交匯的主題街區(qū)是朝陽大悅城體驗式消費的名片之一。

    如今線上品牌轉(zhuǎn)向線下開設實體體驗店也成為潮流趨勢，一些成名于淘寶的網(wǎng)絡品牌紛紛入局。膜法世家創(chuàng)始人黃曉東表示今年將在現(xiàn)有實體店的基礎上增開多家實體店；茵曼也在布局線下零售網(wǎng)絡，2015年6月啟動了“千城萬店”計劃，計劃5年內(nèi)在1000個城市開出10000家實體店，撬動100億元的線下市場；還有御泥坊、阿芙精油、裂帛女裝等等都在謀劃自己未來的線下市場。

    社區(qū)商業(yè)成新貴

    在過去的一年里，由于小而精的社區(qū)商業(yè)能降低招商運營風險，而主打社區(qū)也有利于破除商業(yè)項目同質(zhì)化問題，不少開發(fā)商已經(jīng)開始向社區(qū)商業(yè)發(fā)力。萬科、保利等傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)大佬均開始加碼社區(qū)商業(yè)，2015年分別開業(yè)了廣州萬科里、保利時光里二期等社區(qū)商業(yè)項目。

    此外，業(yè)態(tài)的小型化也成為原有社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向。華潤萬家2015年的著力點正是小業(yè)態(tài)：關閉盈利不佳的門店、渠道下沉，業(yè)態(tài)創(chuàng)新、發(fā)力樂購Express與VanGO便利店兩個小業(yè)態(tài)。從2015年4月在深圳開出首家店，截至目前樂購Express已相繼進駐深圳、蘇州、天津等城市，并將不斷向全國重點城市擴張。

    在小業(yè)態(tài)前進的道路上，華潤萬家并不孤單。安徽樂城旗下的樂大嘴和生鮮傳奇、果多美、良品鋪子等，都是積極的同行者。這些企業(yè)在戰(zhàn)略上的轉(zhuǎn)向也表明：小業(yè)態(tài)將成為未來零售企業(yè)轉(zhuǎn)型的主力業(yè)態(tài)之一，甚至可能成為未來商超企業(yè)轉(zhuǎn)型的突破方向。小而精的業(yè)態(tài)既能迅速覆蓋城區(qū)主要網(wǎng)點，又能真正滿足社區(qū)的品類精準需求，這將是未來真正的社區(qū)商業(yè)。同時，三四線城市是市場的神經(jīng)末梢，也是所有電商的“最后一公里”。小業(yè)態(tài)無論是線上線下結合，還是解決“最后一公里”，都是必不可少也是最方便快捷、成本最低的渠道之一。

    在剛剛過去的2015年，商業(yè)地產(chǎn)市場的核心似乎就是創(chuàng)新二字。業(yè)態(tài)創(chuàng)新是實體商業(yè)的必然選擇。當年，沃爾瑪是折扣店的開創(chuàng)者，家樂福是一站購齊的導演者，麥德龍是倉儲賣場的推進者，7-11是便利店的先行者。當市場出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變時，新業(yè)態(tài)、新模式、新探索將有助于獲得成長機會。