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    隨著移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的快速發(fā)展，在“大數(shù)據(jù)”和“互聯(lián)網(wǎng)思維”影響下，商業(yè)地產(chǎn)得到迅速發(fā)展，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也在逐漸轉(zhuǎn)變思路。

    運(yùn)營(yíng)以散售為主

    “商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資額大、回收期長(zhǎng)。”中國(guó)通用新興地產(chǎn)有限公司黨委書(shū)記尚寶田對(duì)中國(guó)商報(bào)記者表示，“在商業(yè)地產(chǎn)未培育成熟之時(shí)就需還款，資金壓力下多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)只能以快速銷(xiāo)售的方式回籠資金。”

    長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不成熟，經(jīng)營(yíng)比較粗放，樓盤(pán)建成之后，從初始招商到形成穩(wěn)定租金和80%以上的出租率，至少需要3-5年時(shí)間。但是，“我國(guó)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)融資方式主要以銀行貸款為主，且貸款期限往往較短”。尚保田說(shuō)。

    尚保田進(jìn)一步指出，散售雖然可以快速回籠資金，但造成了租戶品質(zhì)不一、經(jīng)營(yíng)管理難度大、經(jīng)營(yíng)水平難以提升、租金回報(bào)率低等問(wèn)題。然而，無(wú)論是部分持有還是整體持有商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)持有企業(yè)的資金規(guī)模都有非常高的要求，沒(méi)有長(zhǎng)期資金的支持，難以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和提高經(jīng)營(yíng)水平。

    “去庫(kù)存”時(shí)代

    在談到輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型時(shí)尚保田指出，“隨著房地產(chǎn)告別黃金十年進(jìn)入白銀時(shí)代，在利潤(rùn)率下降的情況下，多數(shù)房企都開(kāi)始尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。一些已經(jīng)獲得行業(yè)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)出于快速發(fā)展的需要，或者出于戰(zhàn)略性退出的需要，“輕資產(chǎn)”成為這些企業(yè)的現(xiàn)實(shí)選擇”。

    自2015年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)改變了以售養(yǎng)租的模式。王健林曾公開(kāi)表示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)的輕資產(chǎn)路線將是由別人來(lái)投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商等。他指出，這種模式萬(wàn)達(dá)不需要投一分錢(qián)，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債。

    從萬(wàn)達(dá)2015年的租金收入看，輕資產(chǎn)化模式初顯成效，2016年萬(wàn)達(dá)將繼續(xù)輕資產(chǎn)化模式的轉(zhuǎn)型，在2016年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的50多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目中，將會(huì)有超過(guò)20個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

    第一太平戴維斯的最新數(shù)據(jù)顯示，部分城市商業(yè)地產(chǎn)供過(guò)于求，短期內(nèi)供應(yīng)消化壓力較大。以北京、上海、廣州及深圳四個(gè)一線城市以及成都、重慶、天津、沈陽(yáng)以及大連等五個(gè)二線城市為例，2015年其商業(yè)新增供給量將達(dá)到約650萬(wàn)平方米，占目前總存量約4800萬(wàn)平方米的13%。其中成都、重慶等二線城市新增供給量分別占到總存量的24%以及21%。

    由于開(kāi)發(fā)規(guī)劃和投資脫離市場(chǎng)需求造成的階段性過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，并且在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，電商沖擊引發(fā)了商鋪需求不旺、租金下降以及空鋪問(wèn)題。所以與整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)基本面相一致，商業(yè)地產(chǎn)也存在著較為嚴(yán)重的“去庫(kù)存”問(wèn)題。

    商業(yè)地產(chǎn)金融化

    尚保田認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與金融三重特性的綜合型產(chǎn)業(yè)，它的三重特性既區(qū)別于單純的投資或商業(yè)，又區(qū)別于單純的住宅房地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)更加注重金融創(chuàng)新，更加注重資本運(yùn)作。

    2014年央行、銀監(jiān)會(huì)在《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作通知》中提到，要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求，要擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具，積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

    2015年1月，住建部發(fā)布有關(guān)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，更是明確建立多種管道發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

    尚寶田表示，相比國(guó)外的金融創(chuàng)新，我國(guó)的REITS、房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展雖然才剛剛起步，但已有一些有利條件促進(jìn)其發(fā)展。國(guó)家政策、稅收等制度環(huán)境的改變，使REITS等金融創(chuàng)新將大有發(fā)展。伴隨REITS的應(yīng)用，商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的能力將迅速提升。

    作為重要的機(jī)構(gòu)投資者和長(zhǎng)期資金，保險(xiǎn)資金參與商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的政策條件越來(lái)越成熟。2014年，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于發(fā)展現(xiàn)代保險(xiǎn)服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，文件提出要進(jìn)一步發(fā)揮保險(xiǎn)公司的機(jī)構(gòu)投資者作用。在未來(lái)一個(gè)時(shí)期，基于保險(xiǎn)資金政策開(kāi)放，保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的參與程度上升。保險(xiǎn)資金可能直接持有，也可以以機(jī)構(gòu)投資者的身份參與房地產(chǎn)私募基金、REITS等證券化產(chǎn)品持有商業(yè)地產(chǎn)，為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定資金。

    廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，對(duì)比美國(guó)、日本在REITs快速發(fā)展階段的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)格局可以發(fā)現(xiàn)，隨著人口結(jié)構(gòu)及收入水平支持社會(huì)向工業(yè)化消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅占比開(kāi)始下降，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入高增長(zhǎng)階段。

    商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率上升，收購(gòu)、持有運(yùn)營(yíng)的機(jī)會(huì)將會(huì)到來(lái)。尚保田表示，一、二線城市核心地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)更具價(jià)值。同時(shí)，新一輪國(guó)企改革過(guò)程中，一些優(yōu)質(zhì)的國(guó)有資產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)將被釋放出來(lái)，這將給發(fā)展REITS、房地產(chǎn)私募基金等帶來(lái)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)。

    國(guó)家政策的支持和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)環(huán)境的變化，使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作水平將顯著提高。最終將形成通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和收購(gòu)不斷擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，通過(guò)專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理的持有經(jīng)營(yíng)提升物業(yè)價(jià)值，通過(guò)房地產(chǎn)私募基金、REITS等進(jìn)行資本運(yùn)作的良性格局。