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    2016年2月22日，上海—全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行今日發(fā)布《中國寫字樓市場2015年回顧》研究報告。該報告顯示：2015年中，戴德梁行追蹤的16個大中華城市出現(xiàn)了大量新增寫字樓供應(yīng)。一線城市的新入市供應(yīng)錄得優(yōu)異的預(yù)租成績以及吸納量，成交主要來自金融業(yè)與IT行業(yè)。盡管大量新供應(yīng)是導(dǎo)致2015年第四季度租賃激增的一個重要原因，成本敏感的企業(yè)搬遷至非核心區(qū)域與產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是重要原因之一。與此同時，新物業(yè)入市無法避免地提升了空置率，這對租金造成了一定的下行壓力。然而，在戴德梁行統(tǒng)計16個城市中，有半數(shù)城市的甲級寫字樓物業(yè)租金出現(xiàn)了實際增長。

 

2015年第4季度凈吸納量與凈供應(yīng) (000平方米)

    戴德梁行大中華區(qū)研究部主管聶安達表示：“16個城市中，有9個城市的租賃活動經(jīng)歷了三位數(shù)的同比增長。本年度長沙、重慶、南京、青島、上海、天津和西安凈吸納量也達到了前所未有的高度。這種寫字樓租賃活動的激增在很大程度上是由持續(xù)寫字樓供應(yīng)造成的，同時不少企業(yè)希望借此機會降低租賃成本和提升辦公環(huán)境，因此大大活躍了寫字樓租賃市場。然而，并不是每個市場的情況在15年年底都是如此，一些租賃活動相對平淡的市場仍然出現(xiàn)了租金上升的情況。” 

 

　　整體看來，各個市場表現(xiàn)差異較大，16個市場中的9個城市的寫字樓物業(yè)租金同比上升，而另外7個市場都有不同程度的下滑。而上述兩類還可以根據(jù)不同原因進一步細分至數(shù)個類別，不同的市場因素對業(yè)主的議價能力都有影響。

 

2015年第4季度租金及同比增幅 (人民幣元/平方米/月)

　　總體來說，本年度甲級寫字樓租金上漲的市場可以被細分為如下兩個類別。

 

　　第一種類別是需求充足型，由于市場需求較大，新增的甲級寫字樓供應(yīng)可以很容易地快速被市場所消化，因此業(yè)主有一定的定價能力，尤其是那些處于核心地理位置的物業(yè)業(yè)主。在2015年底，這些業(yè)主可以很輕易地調(diào)高其核心區(qū)域物業(yè)租金。受到自貿(mào)區(qū)的影響，深圳和上海的甲級寫字樓租金環(huán)比分別增長0.3%和1.9%，同比分別增長7.9%和4.4%，大量的新增供應(yīng)并沒有給市場帶來明顯的負面影響。

 

　　第二類租金上揚的市場是由于業(yè)主有一定的租賃策略，且供應(yīng)量縮緊所導(dǎo)致的，以大連和武漢為例。在大連，小微金融企業(yè)和P2P金融公司的倒閉潮迫使高品質(zhì)物業(yè)的業(yè)主為規(guī)避風(fēng)險而抬高租客準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。單單這一舉動就將大連甲級寫字樓物業(yè)的租金推高增長至環(huán)比2.7%。武漢的情況也相似，2015年甲級寫字樓物業(yè)供應(yīng)有限，一座位于CBD優(yōu)質(zhì)寫字樓的入市為市場傳達了非常保守的租金預(yù)期。如此租賃策略的成功是武漢市寫字樓上漲的主要因素，2015年第四季度，武漢甲級寫字樓環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.7%。
 

　　關(guān)于甲級寫字樓物業(yè)租金出現(xiàn)下滑的市場，我們做了以下四個類別的細分。
 

　　第一種類別為租金增長疲軟的城市，然而這并非說明市場出現(xiàn)問題，而是由于大型企業(yè)因節(jié)約成本而搬遷所造成的影響，這個影響是一種自然的進程，而非結(jié)構(gòu)性不平衡的結(jié)果。以北京為例，2015年北京5個核心商圈內(nèi)甲級寫字樓租金不僅保持穩(wěn)定，且吸納量也取得自2012年以來的最高。然而，由于北京核心商圈內(nèi)的寫字樓租金在2011年以來一直位于高位，許多租戶已將全部或部分辦公室搬遷至非核心區(qū)域，因此在2015年這些非核心區(qū)域逐漸發(fā)展成核心區(qū)域的有力競爭者，并且開始搶占核心區(qū)域辦公物業(yè)的客戶群體。
 

　　第二種類別以天津和長沙為代表。這兩個城市甲級寫字樓物業(yè)租金同比下降2.1%和0.7%，環(huán)比下降0.2%。不過在短期內(nèi)這兩個城市2016年的高品質(zhì)新供應(yīng)預(yù)計將會提升部分商圈的租賃表現(xiàn)。然而由于長沙并未籌建大型衛(wèi)星城辦公區(qū)域，因而新入市的高品質(zhì)物業(yè)對于租賃市場的良性刺激無法持續(xù)。從這個角度說來，天津則大相徑庭，主要是因為于家堡自貿(mào)區(qū)預(yù)計會在未來2-3年內(nèi)快速發(fā)展，并且城市中心區(qū)域的租客將會受衛(wèi)星商務(wù)辦公中心區(qū)域的吸引而搬遷，不可避免地使租金承受下行壓力。
 

　　第三類是以沈陽、杭州、西安和成都為代表的城市，這些城市的寫字樓市場租金在2015年都有所下滑，并且在接下來至少2到3年內(nèi)會迎來更多供應(yīng)入市，租賃市場預(yù)期持續(xù)弱化。與天津類似，未來部分市場的前景將會因一些非核心區(qū)競爭力提升而受到影響，杭州也面臨這個問題。對于其余城市，以成都為例，成都市場的未來供應(yīng)稍顯過量，但作為全球十大創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新城市之一，市場具有一定的庫存消化能力 。
 

　　第四類也是最后一類，以廈門為代表，2015底三個雙子塔大型寫字樓綜合體項目推遲入市(兩個位于兩岸金融中心，一個位于鷺江道)，這將在短期內(nèi)為市場帶來巨大壓力。不過長期來看，隨著兩岸金融服務(wù)中心日漸成熟，市場對這一新型商務(wù)區(qū)的前景抱以樂觀態(tài)度。而重點建設(shè)發(fā)展這一區(qū)域，旨在將廈門定位為海峽兩岸商業(yè)活動的紐帶中心，這一吸引力有潛力推動廈門寫字樓市場需求從而吸納未來多余的存量。
 

　　戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英認為：“全國多個市場將在未來幾年內(nèi)迎來供應(yīng)潮，供大于求仍將是盤踞部分二線城市寫字樓市場的主旋律。未來五年新增供應(yīng)量的總和在部分二線城市有可能相當(dāng)于目前的總存量，甚至是現(xiàn)有存量的數(shù)倍之多。因此這些市場的空置率將不可避免地上升，并迫使租金下調(diào)。與此同時，四個一線城市的未來供應(yīng)盡管在絕對數(shù)量上居全國前四位，但因這幾個市場的旺盛需求和高去化速度，相信市場不會出現(xiàn)大幅波動。”（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行研究部）