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    建設(shè)部官員認(rèn)為目前很難找到更好的方法替代招拍掛制度

    土地開(kāi)始實(shí)行招拍掛制度后,土地成本成為開(kāi)發(fā)商盈利的一個(gè)重要指標(biāo),也標(biāo)志著房地產(chǎn)的利益開(kāi)始重新分配。

    近日,一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,3月全國(guó)土地市場(chǎng)國(guó)資企業(yè)表現(xiàn)踴躍,在該月成交總價(jià)排行前十的地塊中,有6塊是由國(guó)資企業(yè)奪得。一民營(yíng)開(kāi)發(fā)商表示,在這一輪調(diào)整中,優(yōu)質(zhì)土地資源將向資金充裕的國(guó)企靠攏,國(guó)企對(duì)土地的壟斷勢(shì)必形成對(duì)未來(lái)整個(gè)行業(yè)的壟斷。

    土地資源向國(guó)企集中

    土地供應(yīng)渠道的單一,讓開(kāi)發(fā)商不得不提高價(jià)碼獲得土地。而在房?jī)r(jià)飛漲的2007年,由于樂(lè)觀的預(yù)期,高價(jià)地王層出不窮,這其中也包括萬(wàn)科的番禺地王項(xiàng)目。

    然而,2008年土地市場(chǎng)冷清,開(kāi)發(fā)商資金鏈普顯緊張,土地市場(chǎng)顯得分外冷清,流拍土地已成常事。

    “現(xiàn)在地價(jià)還是太高,風(fēng)險(xiǎn)很大,加上開(kāi)發(fā)商手里還有土地儲(chǔ)備等待消化,開(kāi)發(fā)商都還沒(méi)有拿地的打算。”海航置地副總經(jīng)理高翔宇向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

    克而瑞(中國(guó))研究中心一份報(bào)告顯示,今年3月土地成交總價(jià)前十的地塊中有六塊被國(guó)資背景企業(yè)獲得,其中2幅地塊總價(jià)在50億元左右,有望成為2009年度地王。

    “在招拍掛很少見(jiàn)到小開(kāi)發(fā)商的身影,但是在今年一季度的土地市場(chǎng),連大的開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有幾個(gè),現(xiàn)在資金充裕的都是國(guó)企。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè),沒(méi)有資金就無(wú)法進(jìn)入,沒(méi)有資金就無(wú)法買地,資金要求高,導(dǎo)致好的土地和項(xiàng)目都集中壟斷在國(guó)企的手中。”一民營(yíng)開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

    低地價(jià)的雅居樂(lè)樣本

    對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),始于2004年的“8·31土地大限”是一個(gè)分界線。好的地需要競(jìng)爭(zhēng)得來(lái),土地成本在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的比例也不斷提升。

    在現(xiàn)有在售項(xiàng)目中,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),雅居樂(lè)、碧桂園等華南開(kāi)發(fā)商的土地成本特別低,根據(jù)年報(bào)顯示,雅居樂(lè)的平均土地成本為760元/平方米,另?yè)?jù)記者了解,在雅居樂(lè)現(xiàn)有項(xiàng)目中,處于廣州中山市的雅建項(xiàng)目,樓面價(jià)僅為65元/平方米。而據(jù)碧桂園總裁、執(zhí)行董事崔健波透露,截至2008年12月31日,碧桂園集團(tuán)權(quán)益土地儲(chǔ)備的平均成本僅230元/平方米。

    以在廣州番禺的雅居樂(lè)花園為例,該項(xiàng)目的樓面價(jià)僅為259元/平方米,但如今售價(jià)已達(dá)到了7000元/平方米。

     據(jù)記者了解,雅居樂(lè)在2002年便進(jìn)入番禺進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),雅居樂(lè)花園共計(jì)劃開(kāi)發(fā)320萬(wàn)平方米,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在,仍有151萬(wàn)的土地儲(chǔ)備等待開(kāi)發(fā)。由于當(dāng)時(shí)還沒(méi)有實(shí)行招拍掛制度,259元的樓面價(jià)都是通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式得來(lái)的。

    記者得到了一份該地區(qū)其他項(xiàng)目的一份成本概算表,如果按照此項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算,建安成本為1726元/平方米,前期工程為100元/平方米,工程建設(shè)和園林綠化為296.5元/平方米,財(cái)務(wù)費(fèi)用為105元/平方米,記者粗算,開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本總共有2386元/平方米,再除去營(yíng)銷管理等其他費(fèi)用,雅居樂(lè)花園的成本約為3000元/平方米,按照7000元/平方米的售價(jià)來(lái)看,其毛利率高達(dá)57%。

    廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師花長(zhǎng)勁向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,土地成本低,則為開(kāi)發(fā)商獲得高毛利率奠定了基礎(chǔ)。

    “住宅市場(chǎng)化后,使很多開(kāi)發(fā)商糊里糊涂就猛賺了一筆。”一位開(kāi)發(fā)商向記者表示。

    招拍掛下的利益再分配

    “8·31土地大限”后,房地產(chǎn)的利益開(kāi)始有了新的分配。同處一個(gè)區(qū)域,兩種不同獲得土地的方式造成土地成本的不同,帶給企業(yè)的結(jié)果也不一樣,利潤(rùn)在開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行再分配。

    與雅居樂(lè)同處番禺區(qū)的萬(wàn)科金色城品就沒(méi)有那么好的前景預(yù)期。據(jù)了解,萬(wàn)科金色城品是萬(wàn)科在2007年7月19日,以4.2億元拿下的番禺地王,其樓面地價(jià)達(dá)到5783元/平方米。

    按照上述同區(qū)域的成本計(jì)算,該項(xiàng)目的成本達(dá)到了8783元/平方米,在此輪房地產(chǎn)調(diào)整中,該區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)降到了7000元/平方米,為此,萬(wàn)科在去年四季度為該項(xiàng)目集體存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約8739萬(wàn)元,以防項(xiàng)目虧損給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    另一方面,“土地實(shí)行招拍掛后,土地增值的部分都流到政府財(cái)政部門了,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)隨之縮小。”上述開(kāi)發(fā)商向記者表示。

    該開(kāi)發(fā)商向記者舉例說(shuō),底價(jià)為4000元/平方米的地塊,其中有800元左右作為土地使用出讓金已經(jīng)鐵定是歸屬于政府財(cái)政了,另外如果拍賣激烈,比如產(chǎn)生了4000元的溢價(jià)也歸屬于政府,政府在此次拍賣土地中將收益4800元/平方米。而無(wú)論地價(jià)如何,都將轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者頭上。

    即使轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,固定成本過(guò)高,對(duì)項(xiàng)目的銷售也是巨大阻力。萬(wàn)科番禺金色城品僅土地款就支付了5783元/平方米,占到了售價(jià)的57%,加上稅費(fèi),流向政府的資金會(huì)更多。

    多位開(kāi)發(fā)商向記者表示,現(xiàn)在不拿地,也是對(duì)土地招拍掛制度和房地產(chǎn)的稅費(fèi)改革有一些期待。但是住建部政策研究中心副主任王玨林向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,招拍掛制度是現(xiàn)有制度下比較公平的拿地方式,目前還很難找到更好的方式替代。