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    國慶7天，杭州酒店式公寓共成交591套房源，創(chuàng)下了歷史同期的最高紀錄。成交榜前十榜單中，酒店式公寓盤又占據(jù)四席。住宅市場被調(diào)控之后，酒店式公寓市場迎來春天？

    然而，部分開發(fā)商表示，這是被數(shù)據(jù)迷住的雙眼。只不過是酒店式公寓市場未被政策調(diào)控，不存在大量的住宅客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)酒店式公寓的現(xiàn)象，市場信心已然在下降。

    國慶七天成交創(chuàng)造歷史

    9月的杭州樓市，劇情翻轉(zhuǎn)得太快。先是在國際峰會的盛名之下，杭城樓市欣欣然走上量價齊漲的上行通道。不過此后政府10天內(nèi)連出三道調(diào)控手段，限購限貸政策重啟，暫緩了住宅市場的上漲勢頭。不過，對于樓市里的另一大主力軍商業(yè)項目而言，則是推波助瀾，尤其是酒店式公寓項目，一躍成為如今樓市里的閃光點。

    剛剛過去的國慶長假，七天時間杭州市區(qū)總共成交了1903套房源，創(chuàng)下歷史同期新高。不過，跟以往住宅占據(jù)總成交的絕對比例不同，今年商業(yè)項目的成交占比已然快要趕上住宅。據(jù)住在杭州網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，國慶1903套的總成交中，商業(yè)項目共成交810套，占比42.5%，成交量甚至超過了過去5年同期的總和。酒店式公寓的表現(xiàn)尤其亮眼，共成交591套房源，創(chuàng)下了歷史同期的最高紀錄。

    從個盤來看，國慶期間多個酒店式公寓項目表現(xiàn)出色，在成交榜前十榜單中，占據(jù)四席。

    酒店式公寓的這一波發(fā)力，從九月下旬限購政策執(zhí)行后就已經(jīng)顯現(xiàn)苗頭。透明售房網(wǎng)的每日成交記錄顯示，從9月19日開始，不少酒店式公寓項目頻頻沖上成交前十榜單，甚至有幾天出現(xiàn)了包攬前三的情況。而從9月份的總成交來看，酒店式公寓取得大豐收。

    其實，今年隨著整個樓市行情的大熱，酒店式公寓產(chǎn)品從上半年開始就進入了熱銷期。數(shù)據(jù)顯示，上半年杭州市區(qū)總共成交97345套商品房，其中酒店式公寓占比14.4%，成交超過14000套房源，而且跟去年同期相比，占比提高了6.2個百分點。

    進入下半年，酒店式公寓項目持續(xù)熱銷勢頭。一直以來，酒店式公寓憑借較低單價、低總價優(yōu)勢，備受投資者青睞，今年這個特征更加明顯。如今，隨著限購限貸政策的實施，住宅投資的門檻提高，不限購不限貸的酒店式公寓似乎將迎來更多的機會。

    調(diào)控政策推動酒店式公寓銷售？ 部分開發(fā)商稱客戶信心在下降

    自從杭州重新執(zhí)行限購限貸政策后，近幾個月來熱鬧非凡的售樓部，終于稍微平靜了一些。不過，酒店式公寓項目似乎并不包括其中。

    臨平板塊的華元·歡樂城今年一直是杭州樓市的明星。據(jù)項目營銷總監(jiān)奚圣斌介紹，截至目前，歡樂城今年已經(jīng)成交3500套房源，其中酒店式公寓占據(jù)絕對主力。不過，在奚圣斌看來，限購限貸政策的出臺，對于項目酒店式公寓銷售的推動作用并不明顯，“政策出來后，我們的客戶群并沒有發(fā)生變化，一直都是浙江省內(nèi)和長三角地區(qū)的投資客，有不少是通過老帶新這樣的方式來的。”奚圣斌告訴記者，歡樂城的熱銷，一方面是項目本身條件好，是地鐵上蓋，客戶可以直觀看到；另一方面離不開完善的銷售渠道，擴大了項目的知名度。

    橋西的地段，綠城的牌子，80萬起的低總價，使得這個運河旁的酒店式公寓綠城運河郡，亮相就是一炮而紅。9月30日認籌以來，經(jīng)歷國慶節(jié)，到目前已經(jīng)收籌1300多組，將在11上旬首開。前天，記者來到運河郡案場，遞交意向金的客戶仍是一個接一個。項目策劃經(jīng)理沈云告訴記者，運河郡的客戶中，明確表示自住及投資自住兼顧的有6成，還有一些是買給自己父母住，這是這個項目特殊的地方。

    對于調(diào)控政策是否影響到運河郡銷售，沈云這樣答道：“杭州的調(diào)控政策對我們這個盤的影響并不大。如今橋西一帶不少住宅房價破4萬單價，新房幾近斷供，因此酒店式公寓不失為有自住需求地緣性客戶的一種選擇。這批人不管政策怎么變，都是需要購房的。一來我們總價低，風險級別也就低，一些購房者認為把錢投在這樣的產(chǎn)品上比較保險。”

    濱江區(qū)政府板塊及附近有大量的高新產(chǎn)業(yè)，板塊內(nèi)酒店式公寓在租賃市場格外吃香，月租金高達5000元，投資收益頗豐。板塊內(nèi)某江景酒店式公寓明星盤，在9月份以220套的銷量榮登杭州新房銷售榜首。

    但在一派火熱的市場下，該盤10月份的銷售態(tài)勢，也出現(xiàn)了波動。該項目一位相關(guān)工作人員告訴記者：“9月份我們的確是銷冠，因為當時的市場客戶非常活躍，政策也出得較為溫柔。但此后，尤其各個城市接二連三的調(diào)控政策頒布后，很多客戶對于整個市場的信心有所下降，我們的客戶也有一定量的流失，銷量在遞減。”

    如何投資酒店式公寓產(chǎn)品？ 客群支撐和地段是關(guān)鍵

    事實上，酒店式公寓的銷售熱潮并非是最近才開始的，而是跟著今年整個房地產(chǎn)市場一起上行。今年以來，杭州涌現(xiàn)不少酒店式公寓明星盤，尤其在酒店式公寓投資回報率高的濱江區(qū)，云杉郡、江濱瀾廷、融創(chuàng)杭州印等盤廣泛受市場關(guān)注。只是限購政策發(fā)布之后，部分購房者轉(zhuǎn)移到酒店式公寓上，市場上住宅的成交量有所減少，相對來說，顯得酒店式公寓尤為火熱。

    在合創(chuàng)地產(chǎn)機構(gòu)許小芳看來，酒店式公寓沒有被政策所打擊，因而大量客戶群沒有退潮，而住宅限購會導致房產(chǎn)需求部分轉(zhuǎn)移到不限購的商業(yè)市場，其中相對低總價的酒店式公寓首當其沖。撇開政策不談，還有幾點造成該類產(chǎn)品熱銷：一是對于投資本身來說，相對于大幅上漲的住宅房價，新房市場的酒店式公寓價格并沒有上漲太多，在當下凸顯一點的性價比。再者該產(chǎn)品投資門檻低，因為面積小，一般總價都較低，80萬以內(nèi)的酒店式公寓相對受歡迎。從投資回報來看，酒店式公寓租賃市場逐漸火熱，為酒店式公寓投資收益找到支撐。

    總價低、租金回報穩(wěn)定且可觀，這是很多人選擇酒店式公寓的最大理由。不過，酒店式公寓的缺點同樣明顯。首先，酒店式公寓多為40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)，業(yè)主無法落戶；其次，酒店式公寓增值速度較慢，而且后期很難轉(zhuǎn)賣，只能靠出租獲取收益；第三，居住成本高，酒店式公寓的水電大多按照商用物業(yè)計算，高于民用水電費。此外，酒店式公寓的物業(yè)費、能耗費也相對較高。另外，在抗風險能力上，酒店式公寓并不如住宅，而且盡管該產(chǎn)品的租金收益高，但在二手房市場上表現(xiàn)并不如意。

    目前，杭州各個板塊都充斥著大量的酒店式公寓項目，良莠不齊，如何選擇將成為投資成敗的關(guān)鍵。

    “耐心選好產(chǎn)品，更能夠把控好在酒店式公寓的投資風險。周邊有高薪產(chǎn)業(yè)或大量高端寫字樓群客群支撐的酒店式公寓能更保證收益，所以盡量不要買以住宅為主片區(qū)中的酒店式公寓。地段要相對優(yōu)質(zhì)，最好濱江、市中心，未來科技城等區(qū)域，偏遠地區(qū)再便宜也要謹慎，要有良好的交通優(yōu)勢，例如地鐵，例如高架，高速。最后要有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)配套，最好同一個小區(qū)有大型商業(yè)配置，且后期運營良好。”許小芳說道。

    杭州房產(chǎn)專家裘維維為投資者提供了幾個購買建議：第一，買現(xiàn)房或二手房；第二，計算項目與周邊住宅的價差，如果是同類住宅價格的5折，可以考慮；第三，注意產(chǎn)品的安全性，包括戶型設(shè)計、社區(qū)配置、物業(yè)服務(wù)；第四，避開同一區(qū)域里供應(yīng)量過大的板塊。（原標題：國慶7天酒店式公寓成交量高企 但市場信心卻在下降 記者：周堅洪、劉戀）