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    剛剛過(guò)去的“十一”假期樓市，“風(fēng)聲”有些緊。伴隨北京、天津、蘇州、成都、鄭州等19個(gè)城市密集發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)、限貸，為穩(wěn)房?jī)r(jià)使出了“洪荒之力”。與此同時(shí)，住建部還明確要求各地進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

    率先進(jìn)入“調(diào)控模式”的杭州樓市，在這個(gè)“十一”黃金周表現(xiàn)如何？筆者實(shí)地探訪了一些售樓處與二手房中介機(jī)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)杭州樓市正在退燒。

    市場(chǎng)逐漸平靜投資客打起退堂鼓

    “這幾天的市場(chǎng)，比調(diào)控前平靜了很多。”10月7日，“十一”假期最后一天，在位于杭州艮山門(mén)板塊的保利·中央公館售樓中心，筆者看到現(xiàn)場(chǎng)不如調(diào)控前忙碌了。據(jù)銷(xiāo)售經(jīng)理常經(jīng)理介紹，黃金周期間，樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度確實(shí)在變慢，特別是曾經(jīng)購(gòu)房如買(mǎi)菜的外地投資客們，紛紛打起了退堂鼓，“新政效果明顯，特別二套首付五成，讓投資客的資金成本驟增，已經(jīng)有少量認(rèn)籌客戶提出退籌了。”

    根據(jù)常經(jīng)理的觀察，這個(gè)黃金周，客戶變得更謹(jǐn)慎和理性，不再盲目跟風(fēng)，很多人在持幣觀望。“悲觀者認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)要跌，但我認(rèn)為，杭州出臺(tái)的調(diào)控政策，短期目的是為打壓樓市投機(jī)，長(zhǎng)期仍是為了杭州樓市保持健康良性發(fā)展，所以我依然長(zhǎng)期看好杭州樓市。”在他看來(lái)，杭州樓市的真正走向要等傳統(tǒng)旺季過(guò)后才能顯現(xiàn)，“11月將是杭州樓市的風(fēng)向標(biāo)”。

    據(jù)透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，9月杭州全市新建商品房共成交2.73萬(wàn)套，創(chuàng)下僅次于今年3月的歷史次新高。當(dāng)然，這其中有不少成交量是為了趕新政關(guān)閘前的“末班車(chē)”。從黃金周新房銷(xiāo)售量來(lái)看，杭州樓市正逐步趨向平靜。

    庫(kù)存依然不少后期多宗土地入市

    10月7日，濱江區(qū)中心位置，一個(gè)剛需樓盤(pán)附近的路口、停車(chē)場(chǎng)，聚集著十幾個(gè)舉著樓盤(pán)指引牌的“小蜜蜂”。為了吸引人氣，該樓盤(pán)不僅在門(mén)口空地上搭起了小朋友最喜愛(ài)的“淘氣堡”，還找來(lái)了海獅現(xiàn)場(chǎng)表演。要知道，在商品住宅庫(kù)存去化周期只有3個(gè)月左右的濱江區(qū)，曾經(jīng)新盤(pán)認(rèn)籌最不愁的是人氣。

    售樓處的人氣還算不錯(cuò)，幾乎每張談合同的桌子都被購(gòu)房者占領(lǐng)。通過(guò)交談，記者發(fā)現(xiàn)他們被兩種情緒左右著，一種是觀望，“據(jù)說(shuō)現(xiàn)在樓市已經(jīng)在高點(diǎn)了，現(xiàn)在入手會(huì)不會(huì)套牢”；另一種則是焦慮，“濱江區(qū)基本沒(méi)新房可賣(mài)了，現(xiàn)在不買(mǎi)將來(lái)更買(mǎi)不起”。銷(xiāo)售人員告訴筆者：“本次開(kāi)盤(pán)的高層、小高層，共300套房子，已認(rèn)籌的客戶有800多組了，投資和自住的比例各為一半。如果不是調(diào)控政策，投資客的比例可能會(huì)更高。”

    雖然杭州樓市整體開(kāi)始降溫，但一些庫(kù)存告急的板塊，新房依然被焦慮的購(gòu)房者追捧。

    截至9月末，杭州全市新建商品住宅可售套數(shù)約7.3萬(wàn)套，較8月末減少了12682套，下降幅度近15%。至此，杭州全市新建商品住宅去化周期降至5.8個(gè)月，已低于6個(gè)月的合理去化周期下限。

    濱江、下沙、上城新建商品住宅庫(kù)存去化周期均只有3個(gè)月左右；江干、拱墅、之江在4個(gè)月左右；余杭、蕭山、西湖在5個(gè)月左右；下城、大江東在7個(gè)月左右；富陽(yáng)接近8個(gè)月�？梢哉f(shuō)，杭州市區(qū)新建商品住宅供應(yīng)已處于全面偏緊狀態(tài)。

    然而我們要看到，目前統(tǒng)計(jì)的庫(kù)存量?jī)H為狹義庫(kù)存，僅指領(lǐng)出預(yù)售證的待售面積，如果加上施工面積，杭州的廣義庫(kù)存依然不少，根據(jù)研究機(jī)構(gòu)克而瑞華東區(qū)域提供的數(shù)據(jù)，到9月底，杭州的廣義存量為2400萬(wàn)平方米，去化周期有18個(gè)月。另一方面，在土地供應(yīng)上，根據(jù)9月26日杭州國(guó)土資源局發(fā)布的“土地新政”，同時(shí)又公布了主城區(qū)年內(nèi)具備土地出讓條件的35宗地塊，杭州后續(xù)將會(huì)逐步加大土地供應(yīng)，預(yù)計(jì)年末有望迎來(lái)新一波推地高峰，能有效緩解供應(yīng)量偏緊的現(xiàn)狀。

    與住宅形成強(qiáng)烈對(duì)比的是，非住宅市場(chǎng)去庫(kù)存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，截至9月末，全市非住宅可售面積866萬(wàn)平方米，與8月末基本持平，去化周期達(dá)29.1個(gè)月。

    調(diào)控轉(zhuǎn)變預(yù)期穩(wěn)市場(chǎng)為主要任務(wù)

    上海的劉女士，最近比較煩。她在杭州已有一套住房，但因?yàn)樽罱�杭州樓市火爆，她又下單了一套�?fù)興路上的二手房自用兼投資，47平方米105萬(wàn)元，劉女士支付給了房東十幾萬(wàn)元作為定金。

    萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，9月18日杭州出臺(tái)樓市調(diào)控政策，非本地戶籍不能購(gòu)買(mǎi)二套住房，于是劉女士的這套房被“限購(gòu)”了。她跑去與房東商量能不能退房，房東爽快地答應(yīng)了劉女士的要求，還同意退回定金，只需她支付幾萬(wàn)元違約金，劉女士同意了這個(gè)方案。她后來(lái)一打聽(tīng)，原來(lái)此時(shí)有人向房東出價(jià)115萬(wàn)元求購(gòu)，房東正后悔房子賣(mài)低了，劉女士不買(mǎi)，房東正偷著樂(lè)呢。

    沒(méi)想到，還沒(méi)過(guò)幾天，更意想不到的事發(fā)生了。9月26日，杭州樓市調(diào)控政策再度加碼，那個(gè)出價(jià)115萬(wàn)元的下家一看形勢(shì)變化不買(mǎi)了，房東也發(fā)現(xiàn)此時(shí)二手房的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化，隨即通知?jiǎng)⑴�士要么想辦法105萬(wàn)元買(mǎi)了他的房子，否則十幾萬(wàn)的定金全部不退……

    自9月30日晚間至10月6日，短短七天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等多個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策；6日又有珠海、東莞和福州三座城市重啟限購(gòu)限貸，再加上嚴(yán)格樓市管理的惠州，使得本輪全國(guó)加入調(diào)控行列的城市達(dá)到19個(gè)。

    樓市調(diào)控政策，調(diào)控的不僅是市場(chǎng)，更是為了釋放信號(hào)，為了調(diào)整市場(chǎng)的預(yù)期。當(dāng)各地密集出臺(tái)限購(gòu)政策后，大家最關(guān)心的就是，杭州樓市已經(jīng)密集出臺(tái)了三次調(diào)控政策，接下來(lái)還會(huì)再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的措施嗎？

    杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局局長(zhǎng)周先木表示，下一步的調(diào)控計(jì)劃，將以“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)”為主要任務(wù)，一是繼續(xù)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序；二是加強(qiáng)住房保障工作；三是依托房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析系統(tǒng)，繼續(xù)密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)變化情況，并依據(jù)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，做好相應(yīng)的政策儲(chǔ)備。（原標(biāo)題：杭州樓市正在退燒 方臻文）