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　　杭州住宅市場(chǎng)限購(gòu)，不受限制的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是酒店式公寓類產(chǎn)品得到了更多關(guān)注。部分沒有買房資格的購(gòu)房者開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)酒店式公寓。尤其是樓市新政出臺(tái)后的幾天，酒店式公寓成交量大漲，一度占到樓市總成交量的31%，比新政前增長(zhǎng)近一倍。

　　酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓。

　　專家提醒：雖然酒店式公寓成交大熱，但要注意一些風(fēng)險(xiǎn)：后期很難轉(zhuǎn)賣，只能靠出租獲取收益；居住成本高，酒店式公寓的水電費(fèi)大多按照商用物業(yè)計(jì)算。

　　酒店式公寓成交量大漲

　　據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計(jì)，自樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)（截至10月10日），杭州市商品房成交量達(dá)到18141套，其中酒店式公寓4143套，占23%。而限購(gòu)前，今年杭州酒店式公寓成交量?jī)H占樓市總成交量的17%。

　　尤其是限購(gòu)后一周（9月19日-26日），酒店式公寓成交量占比達(dá)到31%，相比8月增加10個(gè)百分點(diǎn)。在限購(gòu)后22天中，有13天的日成交榜冠軍均是酒店式公寓樓盤。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，酒店式公寓沒有被政策所打擊，因而住宅限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到不限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，其中酒店式公寓首當(dāng)其沖。這類產(chǎn)品投資門檻低，因?yàn)槊娣e小，一般總價(jià)都較低，80萬(wàn)元以內(nèi)的酒店式公寓相對(duì)受歡迎。

　　西湖邊酒店式公寓掛牌2年未售出

　　成交行情看好，是否意味著酒店式公寓潛力較大？

　　很多投資客對(duì)酒店式公寓的評(píng)價(jià)是“好租不好賣”。對(duì)此，王女士感同身受，“我的酒店式公寓賣了好久，來(lái)看房的人都沒有，最后放棄，還是租出去了。”

　　“2009年我買了星光國(guó)際的一套酒店式公寓，面積50平方米左右，買入價(jià)格是17000元/平方米，在中介掛價(jià)16000多元/平方米也沒賣出去�，F(xiàn)在還出租著，租金4000多元/月。”程女士說(shuō)。

　　“變現(xiàn)比住宅難多了，基本都是賤賣。”買過酒店式公寓的購(gòu)房者大多有這樣的體會(huì)。有位投資客在西湖邊買了東方金座的一套酒店式公寓產(chǎn)品，如今掛牌兩年多了，依然沒有套現(xiàn)。

　　二手酒店式公寓價(jià)格多年未漲

　　除了套現(xiàn)難，對(duì)比同區(qū)域的住宅，酒店式公寓價(jià)格漲幅也小得可憐。

　　比如，前不久濱江剛成交的一套酒店式公寓（濱江區(qū)政府沿江區(qū)域），成交價(jià)格約為24000-25000元/平方米。而數(shù)據(jù)顯示，2010年該項(xiàng)目的新房?jī)r(jià)格就在25000元/平方米左右了。也就是說(shuō)，這么多年過去，這套酒店式公寓價(jià)格幾乎沒漲。

　　而同樣位于濱江沿江的某住宅樓盤，2011年售價(jià)也在25785元/平方米，而最近該小區(qū)的二手房成交單價(jià)已超3萬(wàn)元/平方米。

　　我愛我家品牌經(jīng)理徐宏輝認(rèn)為，很多客戶買酒店式公寓，首先看重其出租的收益，其次是升值保值能力。如果要賣，只能是在目前這種全面爆發(fā)的市場(chǎng)環(huán)境下，價(jià)格才有可能上漲。

　　專家提醒：酒店式公寓含有隱性成本

　　總價(jià)低、租金回報(bào)穩(wěn)定且可觀的特性，讓酒店式公寓受到不少購(gòu)房者的青睞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“酒店式公寓基本上靠租金養(yǎng)活，地段不錯(cuò)的精裝公寓一年的租金回報(bào)率能達(dá)到5%-7%。”

　　不過，酒店式公寓有隱性成本，在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲及樓市限購(gòu)的大背景下，投資酒店式公寓還需要注意一些問題。

　　一般商住型酒店式公寓的出售稅費(fèi)比普通住宅高得多，包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅等，計(jì)算下來(lái)大約增值部分的30%至40%將用于繳稅。所以一旦要出手轉(zhuǎn)讓，需提前了解這些稅費(fèi)。

　　酒店式公寓不同于普通住宅，還含有一些隱性成本，如公共維修基金、中介費(fèi)等。此外，當(dāng)房屋空置時(shí)，很多人以為就不產(chǎn)生費(fèi)用了。實(shí)際上，在房屋空置期間，沒人入住，就意味著沒有租金收入。

　　另外，酒店式公寓的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)及各種維護(hù)費(fèi)用均屬于商業(yè)性質(zhì)，所以比普通住宅的高出不少，尤其是物業(yè)費(fèi)一般是住宅的2倍以上。（原標(biāo)題：酒店式公寓大熱背后需理性 投資此類房產(chǎn)套路多 記者：俞琳）