聯(lián)合懲戒將成規(guī)范房地產(chǎn)銷售利器
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2016/10/18 16:20:59
今年“十一”前后，多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有關(guān)部門也采取了一系列措施，均把矛頭對(duì)準(zhǔn)了房產(chǎn)銷售中存在的一些突出問(wèn)題。
違法違規(guī)銷售破壞房地產(chǎn)業(yè)形象
近日，從海南省政府相關(guān)會(huì)議上傳出消息，海南兩家房地產(chǎn)項(xiàng)目因違規(guī)銷售等問(wèn)題被調(diào)查。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為”成為很多地方房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
不久前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，指出這些企業(yè)和機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假?gòu)V告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，以抬高房?jī)r(jià)、牟取私利。這些不法行為損害消費(fèi)者權(quán)益，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，社會(huì)影響惡劣。
記者了解到，某地房管局召開當(dāng)?shù)財(cái)?shù)十家大型開發(fā)商內(nèi)部通氣會(huì)議，其中內(nèi)容包括；不得有虛假?gòu)V告宣傳；不允許進(jìn)行中介代理，電商，聯(lián)合代理；不允許捂盤惜售，建議采用搖號(hào)選房的方式，具體方式等待市局通知。“一房一價(jià)”表由區(qū)局指定單位進(jìn)行制作安裝；對(duì)開發(fā)企業(yè)如查出問(wèn)題列入“黑名單”，將來(lái)會(huì)限制土地拍賣資格。
“房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)銷售造成的負(fù)面影響有三點(diǎn)；第一是影響市場(chǎng)健康交易，使得買賣背后的成本加大，甚至導(dǎo)致各類投訴案例增加；第二是加大購(gòu)房者的抱怨，進(jìn)而惡化對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)；第三是惡化了競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，部分合規(guī)經(jīng)營(yíng)的公司被擠出市場(chǎng)，這也是一種不公平現(xiàn)象的來(lái)源。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
房地產(chǎn)中介一度被認(rèn)為是違法違規(guī)銷售的源頭之一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)違法違規(guī)銷售屢禁不止，一定程度上和中介數(shù)量比較多有關(guān)系，這個(gè)時(shí)候監(jiān)管的成本是比較高的。而且從中介角度看，違約的成本也不高。很多中介在這個(gè)時(shí)候?qū)嶋H上并不會(huì)有太多的顧慮，部分中介也不會(huì)把房屋中介業(yè)務(wù)作為一個(gè)事業(yè)來(lái)做，所以這都會(huì)引起此類業(yè)務(wù)混亂而且沒有得到及時(shí)糾正。比如說(shuō)一些中介門店的中介人員，很多是高中學(xué)歷，本身也沒有打算長(zhǎng)久工作下去，這個(gè)時(shí)候因?yàn)闆]有太多的置業(yè)操作規(guī)范，一般就是做簡(jiǎn)單地業(yè)務(wù)撮合，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展造成影響，而且容易給各類銷售亂象以漏洞可鉆。
此輪房地產(chǎn)調(diào)控中最具代表性的要屬北京出臺(tái)的“930”新政，其中多處涉及房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的銷售行為，比如第五條“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理”，第六條“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的管理”以及第七條“嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為”。
“第五條很明顯是希望對(duì)目前房企的推盤和交易行為進(jìn)行規(guī)范。政策認(rèn)為，如果房企盲目報(bào)高價(jià)而不服從價(jià)格指導(dǎo)，那么就要取消預(yù)售資格，此類管制相對(duì)嚴(yán)厲。同時(shí)政策也明確了一點(diǎn)，即依然要采取‘一房一價(jià)’的策略，這和當(dāng)前部分房企盲目調(diào)高價(jià)格的動(dòng)作是有關(guān)系的。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，第七條明確了“聯(lián)合開展專項(xiàng)治理”的導(dǎo)向，這也是對(duì)近期具體市場(chǎng)交易中各類違規(guī)做法的一次行政性管制。后續(xù)包括住房、城市、土地、發(fā)改委、工商等部門會(huì)有組合拳出臺(tái)的做法，同時(shí)積極走訪售樓處和中介機(jī)構(gòu)，將是第四季度此類監(jiān)管部門的一個(gè)日常工作。同時(shí)，此次政策明確了“聯(lián)合懲戒”一詞，說(shuō)明后續(xù)對(duì)于部分違規(guī)的機(jī)構(gòu)將進(jìn)行更全方位的管制和懲罰。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，在違規(guī)銷售的情況下，如果樓市還是一直往上走，消費(fèi)者基本上還能夠得到保障。然而，在市場(chǎng)不好的時(shí)候，違規(guī)銷售引發(fā)的問(wèn)題處理起來(lái)會(huì)比較難。在樓市火爆的時(shí)候，大家都是瘋狂買房和瘋狂賣房，甚至有的時(shí)候連簽字都是代簽的，事后查起來(lái)或者說(shuō)要求退房就很困難。其間如果再夾雜違規(guī)銷售的情形，負(fù)面影響會(huì)更大。
“我覺得有些違法違規(guī)銷售行為已經(jīng)給購(gòu)房者造成危害了。比如必須接受捆綁銷售，實(shí)際上已經(jīng)損害了一些消費(fèi)者的利益。住建部的通報(bào)、處罰來(lái)得很及時(shí)，確保問(wèn)題不會(huì)蔓延。當(dāng)前這方面的法律法規(guī)可能確實(shí)有漏洞，但這不是違法的理由。”樓建波說(shuō)。
虛假信息嚴(yán)重危害房地產(chǎn)市場(chǎng)
本輪房地產(chǎn)調(diào)控還有一個(gè)特點(diǎn)，那就是對(duì)于散布樓市虛假信息的行為予以嚴(yán)懲。
早在今年8月，上海樓市就因?yàn)橐粍t房地產(chǎn)中介發(fā)布的謠言掀起假離婚風(fēng)波。
據(jù)上海市公安局網(wǎng)安總隊(duì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，警方于8月29日介入調(diào)查。彼時(shí)，網(wǎng)絡(luò)和社交媒體中已經(jīng)留存有兩千多條各種版本的“上海9月房貸新政”的謠言，轉(zhuǎn)發(fā)和瀏覽量數(shù)以百萬(wàn)計(jì)。
“十一”之后，各地房地產(chǎn)調(diào)控工作已經(jīng)紛紛啟動(dòng)，又接連出現(xiàn)兩起散布樓市虛假信息的事件；
10月8日，浙江省杭州寶嘉房地產(chǎn)公司在微信群中散布虛假信息，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，造成惡劣社會(huì)影響。浙江省杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局及時(shí)發(fā)布辟謠通告，對(duì)該公司進(jìn)行了嚴(yán)肅查處，并將其違規(guī)行為記入信用檔案。公安機(jī)關(guān)已對(duì)涉嫌違法人員采取強(qiáng)制措施，并將追究其法律責(zé)任。
10月10日，網(wǎng)民“今天i買房”在新浪微博散布深圳炒房者因資金被套跳樓的謠言。深圳市規(guī)劃國(guó)土委在官方微博發(fā)布辟謠聲明，公安機(jī)關(guān)已對(duì)涉嫌違法人員采取強(qiáng)制措施，并將追究其法律責(zé)任。
“虛假營(yíng)銷是一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)慣用的手段，實(shí)際上也是制造市場(chǎng)恐慌的一個(gè)源頭，必須對(duì)此類行為進(jìn)行規(guī)范。很多購(gòu)房者的購(gòu)房環(huán)節(jié)不順暢，就在于各類虛假營(yíng)銷太多。同時(shí)各類謠言也使得購(gòu)房預(yù)期不穩(wěn)定，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)性加大。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
如何化解這一問(wèn)題？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，第一是積極將部分違規(guī)中介列入“黑名單”，這是一個(gè)比較關(guān)鍵的地方，有此類退出機(jī)制，才可以實(shí)現(xiàn)更好地遏制。第二是規(guī)范市場(chǎng)營(yíng)銷手段，尤其是各類櫥窗的廣告宣傳、電話營(yíng)銷、傳單營(yíng)銷等方面都需要進(jìn)行規(guī)范。第三是強(qiáng)化信息公示，讓購(gòu)房者能夠?qū)ψ》渴袌?chǎng)有一個(gè)更好的了解。
據(jù)了解，住建部已經(jīng)要求各地借鑒杭州、深圳市的做法，進(jìn)一步加大房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓規(guī)范力度，依法查處散布謠言、惡意宣傳炒作，嚴(yán)重?cái)_亂市場(chǎng)秩序的行為，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。（原標(biāo)題：聯(lián)合懲戒將成規(guī)范房地產(chǎn)銷售利器 記者：杜曉 實(shí)習(xí)生：郭子菡）
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