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    從重啟限購，到陸續(xù)出臺提高二套房貸首付以及限制購房落戶等樓市新政，再到重拳出擊的市場監(jiān)管。連番調(diào)控動作下的杭州樓市已開始逐漸降溫，也讓樓市的發(fā)展更為平穩(wěn)有序。

    就目前來看，與之前相比，調(diào)控了近兩個月的樓市已呈現(xiàn)出新的特征和變化。

    新建商品房成交量環(huán)比下降明顯

    據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周（11月14日-11月20日），杭州市區(qū)新建商品房共成交2532套。其中，新建商品住宅共簽約808套，簽約總面積10.4萬平方米，簽約總金額17.5億元。這也是自月初以來，市區(qū)新建商品房周成交量連續(xù)第三周維持在3000套以下。

    這個表現(xiàn)與9、10月份相比，成交熱情明顯淡了很多。透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月份杭州市區(qū)新建商品房共成交2.73萬套，日均成交量約為910套，到了10月份，日均成交量直接降到約為683套。進入11月份以來，日均成交量下滑更加明顯。截至11月22日晚數(shù)據(jù)，市區(qū)新建商品房日均成交量僅約358套。

    事實上，進入10月份以來，新建商品房的成交量就開始有所下降。數(shù)據(jù)顯示，10月份市區(qū)新建商品房成交量環(huán)比9月份減少25%。根據(jù)杭州市透明售房研究院統(tǒng)計，10月杭州全市新房共成交2.05萬套，為今年3月份以來月度成交倒數(shù)第二位，僅略高于8月銷量；成交總面積221萬平方米，總金額378億元。其中，市區(qū)成交1.7萬套，為今年3月份以來月度最低。

    “受政策影響等原因，樓市成交量下降的情況或?qū)⒊掷m(xù)。”有業(yè)內(nèi)人士分析，加上市場預(yù)期的降低，無論是購房者還是開發(fā)商心態(tài)都發(fā)生了變化，這也在一定程度上減少了成交。

    二手房成交量連續(xù)七周下滑

    與新建商品房成交量下滑情況類似，市區(qū)二手房成交量也已連續(xù)七周出現(xiàn)下跌。

    據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計，上周（11月14日-11月20日）市區(qū)二手房共簽約1408套，環(huán)比下降20%，簽約總面積14.9萬平方米。其中，二手住宅簽約量為1163套，環(huán)比下降26.7%，簽約總面積11.4萬平方米。

    從主城區(qū)二手房簽約分布情況分析，上周（11月14日-11月20日）主城區(qū)二手房簽約684套，較前一周減少了261套，環(huán)比下降了27.6%，日均簽約98套，其中周二（11月15日）簽約146套，為上周單日簽約量最高。上周日均簽約量已跌破100套，周末更低至不足50套，周簽約量也再一次刷新最低值。

    “這個情況與去年同期恰好相反，受政策影響，二手房也開始冷靜下來了。”據(jù)市區(qū)多家中介工作人員反映，近段時間以來，有不少房東把之前掛牌的房源價格調(diào)低了，有的房東甚至直接把房源掛為出租。

    新入市的開盤項目減少了

    市場成交量的減少，與市場供應(yīng)量減少也有一定的關(guān)系。

    從近期統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，杭州新建商品住宅供應(yīng)端的新增批準預(yù)售與入市開盤項目銳減的情況就比較明顯。

    據(jù)不完全統(tǒng)計，11月份杭州市區(qū)預(yù)計推出新房源的樓盤僅20余個，相比九、十月份直接減半。

    這個情況實際上從10月份就有了征兆。數(shù)據(jù)顯示，進入10月份以來，杭州市區(qū)新入市的房源就比之前減少了不少，甚至有不少在9月份就對外放出風聲要推新房源的項目，現(xiàn)在還沒領(lǐng)到預(yù)售證。

    市區(qū)一主打改善產(chǎn)品的項目就把開盤計劃一推再推。“眼下預(yù)售證的申領(lǐng)非常嚴格，如果工程進度沒有跟上，有指標不達標以及項目定價等，都會影響預(yù)售證的申領(lǐng)。”有業(yè)內(nèi)人士直言。

    新入市項目的減少，另一個原因還在于眼下市場環(huán)境對開發(fā)商的影響。自9月18日重啟限購政策以來，在連番調(diào)控政策以及嚴厲的市場監(jiān)管氛圍下，市場的觀望情緒明顯比之前增強。

    “目前市場變得非常不明確，對后市也比較難以判斷，只能把開盤計劃推遲。”某房企營銷負責人表示。

    商業(yè)地產(chǎn)成交走熱

    雖然整體的成交量呈下降趨勢，不過從具體成交來看，商業(yè)地產(chǎn)的成交表現(xiàn)則是逆市飄紅。

    相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份以來，商業(yè)地產(chǎn)成交就呈現(xiàn)回暖趨勢，尤其是9月末樓市新政后，不在限購之列的商業(yè)地產(chǎn)項目更是成交有所抬頭。10月份杭州全市商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)、成交面積和成交金額均創(chuàng)下2013年以來的新高，其中成交面積首次突破50萬平方米，成交金額高達93億元。

    根據(jù)杭州市透明售房研究院統(tǒng)計，10月杭州市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交套數(shù)占總量的36%，為2013年以來首次突破3成，較9月占比增加了11.1個百分點。

    從上周（11月14日-11月20日）的市場成交表現(xiàn)來看，2532套的總成交量中，商業(yè)地產(chǎn)共成交1724套，占比達68%，環(huán)比上漲43.3%。

    “商業(yè)項目受調(diào)控政策影響較少，一定程度上承接了住宅市場購買力的外溢。”業(yè)內(nèi)人士分析，“不過就目前來看，杭州商業(yè)地產(chǎn)的去化周期仍處于高位，后續(xù)去庫存的壓力仍較大。”

    據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計，按照近12個月杭州全市商業(yè)地產(chǎn)的月均成交面積計算，目前全市商業(yè)地產(chǎn)去化周期約為25.7個月，仍超出商業(yè)地產(chǎn)市場一般認為的去化周期在12-24個月的合理區(qū)間，且仍存在區(qū)域結(jié)構(gòu)性不平衡等問題。

    投資客開始退場

    “最近咨詢買房的人明顯比之前少了。”某資深業(yè)內(nèi)人士介紹，相比前幾個月，近段時間來向他咨詢買房的人已經(jīng)少了不少，“之前一天最多的時候，有差不多兩百多個電話是咨詢買房的。”這其中，投資需求占了大概一半。

    不過隨著9月18日杭州市場一系列的政策出臺之后，這類投資客開始逐漸退場，特別是11月份調(diào)控政策升級之后，各大項目案場更是鮮見外地投資客蹤跡。

    據(jù)透明售房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從10月下旬開始，外地購房者占比較9月限購前就減少了近5個百分點。

    不少之前備受投資客青睞的樓盤的反饋也說明了這一點。城東新城某項目負責人表示，在調(diào)控之前，該項目就有不少外地投資客“組團”來咨詢或下單，“最多的時候，一天要接待幾十組外地購房者。”不過進入10月份以來，這類客戶就減少了不少。“近期的成交主要以自住需求的購房者為主。”

    買賣雙方的市場預(yù)期變了

    市場的變化，一定程度上受到了買賣雙方的市場預(yù)期變化。

    就賣方而言，無論是開發(fā)商還是二手房東，出于對后市不明朗的判斷等原因，不少都放緩了入市的步伐。

    某房企銷售負責人就直言，今年以來總部下達的銷售任務(wù)已基本完成，因此對于后續(xù)的銷售也并不著急。

    購房者方面，則從前期的盲目轉(zhuǎn)向理性，觀望再度成為買方市場最為主流的態(tài)度之一。

    “這個時候買房，會不會成為接盤俠？”原計劃近期買房的王先生，就準備把買房計劃往后推一推。“除了擔憂外，目前市場上在賣的性價比高的房源選擇也不多，準備等明年一些新盤起來了再看看。”

    而從各大案場的情況來看，來電來訪雖然較10月份有所回升，但購房者從看房到下單的速度則明顯延長，客戶轉(zhuǎn)化率也有所下降。

    “最近在思考怎么去拓客，年底的指標還需要再沖一沖。”城西某別墅項目負責人表示。

    市場的不變

    除了成交量等明顯的變化外，就目前來看，調(diào)控下的樓市，仍存在不變的因素。

    自各地樓市新政出臺后，不少熱點城市過快上漲的房價得到了有效遏制。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，杭州10月上半月價格漲幅收窄2.5個百分點，從9月份的5.5%降為3%。到了下半月，漲幅再度收窄，為1%。

    “應(yīng)該說這一波調(diào)控讓之前快速上漲的趨勢得到了控制。”某資深業(yè)內(nèi)人士表示，“不過短期來看，房價大幅回調(diào)的可能性不大，至少是年底之前，基本會維持量跌價穩(wěn)的趨勢。”

    該業(yè)內(nèi)人士分析，經(jīng)歷了今年前幾個月的高位成交，有不少房企已完成了年度任務(wù)，資金相對充沛；其次就目前來看，市區(qū)住宅庫存量已處于較為健康的狀態(tài)，按照國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊日前發(fā)布的分析報告顯示，杭州市區(qū)住宅的去化周期僅為4.9個月，供求比比較合理。“另外，對于今年不少拿地價格相對較高的地塊，不少房企還是會抱有期待，因此綜合來看，短期內(nèi)房價大幅回調(diào)的可能性不大。”

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在今年這波牛市下，大部分房企的現(xiàn)金回流和預(yù)收賬款得到了較好的累積，因此短期內(nèi)預(yù)計房企主動大幅降價的可能性不大。某濱江項目的營銷負責人告訴記者，年度指標任務(wù)已經(jīng)全部完成了，因此暫時不會有調(diào)整價格的計劃。“至少是年內(nèi)，價格仍會相對堅挺。”

    值得注意的是，就目前來看，市場上雖有一些樓盤推出了特價房、員工房等優(yōu)惠，不過這些項目相對而言，原本市場關(guān)注度就不高，所謂的特價房，房源位置或戶型也相對較差。“這并不能說市場開始降價了，只能說更為理性了。畢竟前期有一些趁著行情價格虛高的項目。”業(yè)內(nèi)人士直言。而從首次開盤項目的價格來看，開發(fā)商的定價也更加謹慎合理，選擇以低于市場預(yù)期的價格入市。“這一定程度上也可以理解為調(diào)控下市場的理性回歸。”

    就目前來看，持續(xù)高壓的監(jiān)管以及整頓態(tài)勢也將成為常態(tài)。

    11月3日，杭州市住保房管局、建委、市場監(jiān)管局、物價局四部門聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實<住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護房地產(chǎn)市場秩序的通知>的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)15類不正當經(jīng)營行為進行依法查處。

    而在此前，相關(guān)部門就已對散布謠言擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)等行為進行嚴肅查處，先后查處了一批違法違規(guī)房地產(chǎn)商。

    此外，為規(guī)范二手房行業(yè)，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局整合行業(yè)大數(shù)據(jù)，創(chuàng)新建設(shè)了杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理服務(wù)平臺，該平臺建成了覆蓋行業(yè)全體的信息備案體系，包含所有經(jīng)紀企業(yè)、門店，以及所有從業(yè)人員。按照規(guī)定，經(jīng)平臺備案的從業(yè)人員，均須佩戴實名服務(wù)牌上崗服務(wù)。（原標題：當下樓市的變與不變 記者：章嵐）