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    “我可以用三點(diǎn)幾的利率，也就是五年期基準(zhǔn)利率打六三折拿到房貸。等我辦成了，將方法傳授給你。”在某房產(chǎn)中介公司任職、30歲出頭的方圓（化名）很樂于幫朋友的忙。他說，“由于信息極不對稱，沒有比房產(chǎn)買賣更講究‘手段’的了。做法對頭的話，一筆首付的錢就‘省’出來了！” 

　　方圓2004年來到上海，一直在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打，現(xiàn)在是一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理。幾年下來，方圓摸清了房產(chǎn)交易各個環(huán)節(jié)的“門道”。今年以來，他注意到兩個特殊的現(xiàn)象：開發(fā)商“假銷售”現(xiàn)象越來越多；銀行為了拼搶客戶，不斷降低利率，而且開始嘗試擺脫中介，開展“直客式”服務(wù)。“這些現(xiàn)象讓我發(fā)現(xiàn)了商機(jī)。”方圓說。

　　先從房產(chǎn)商的“假銷售”說起。為了試探購房者的購買力以及制造銷售火爆的假象，開發(fā)商會冒用購房者的名義支付定金，虛假銷售，之后再撤銷購房意向，退房。可以說“假銷售”情況一直存在。今年以來，“假銷售”又發(fā)生了新的變化：以前只是少數(shù)開發(fā)商對少量房子，通常是不超過整個樓盤的5%的房子進(jìn)行“假銷售”�，F(xiàn)在，不少房產(chǎn)商的大量房產(chǎn)都是“假銷售”，這些被銷售的房子又回到了開發(fā)商或中介的手里重新出售。除了制造銷售假象、試探購買力兩大功能之外，如今的“假銷售”還能起到套現(xiàn)的作用。

　　方圓舉了個例子。某樓盤一期的售價是8000元/平方米，二期是1萬，那么三期開盤的時候，開發(fā)商絕對不會以1萬元以下的價格出售。否則，不但可能引起先前購房者的抗議，而且很可能賣不出去——購房者基本上都是買漲不買跌的。最重要的是房產(chǎn)商不愿放棄暴利。但在市場環(huán)境已經(jīng)客觀上不允許房價再漲的情況下，怎樣才能讓價格逆勢上漲呢？開發(fā)商想出了“先買后賣”的營銷策略。

　　方圓曾經(jīng)遇到過這樣的情況，開發(fā)商開盤銷售三期100套房源，開盤價1.2萬元/平方米。開發(fā)商會制造出其中80套開盤不久就賣出的假象。

　　這80套房產(chǎn)中，有的是只付定金，一個星期之內(nèi)就撤銷購房意向；有的則是冒用他人的身份證辦理售房合同，合同價1.2萬元/平方米，并真正辦理按揭貸款。辦理按揭貸款的好處是，開發(fā)商可以及時回籠資金，而且利率能打七折。

　　有真實(shí)住房需求的普通購房者，并不知道某套房子的合理價格應(yīng)該是多少——沒有客觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)字可供參考，整個房產(chǎn)交易過程也是不透明的。他們只清楚自己能承受的價格是多少以及附近樓盤的大概價位。當(dāng)看到新開盤的房子一下子就幾乎賣光的時候，就會有不明就里的購房者以1.2萬元甚至更高的價格買入。結(jié)果，剩余的20套房子實(shí)現(xiàn)了高價賣出去的目的。而購房者不會知道80套房子又退給了開發(fā)商重新銷售。

　　退回的80套房產(chǎn)，只支付定金的則由開發(fā)商重新銷售。已經(jīng)辦理按揭貸款的房子，房產(chǎn)商會把他們掛牌到中介，以比合同價更高價格出售，其中的差價足夠支付中介的傭金以及“假銷售”期間的貸款利息。

　　房產(chǎn)交易活躍、房價穩(wěn)中有升，是銀行、房產(chǎn)中介、炒房者等都樂意看到的。而在這番繁華景象中，不會有人公開真實(shí)的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)以及銷售的具體操作細(xì)節(jié)，因?yàn)橹挥行畔⒉粚ΨQ才能實(shí)現(xiàn)暴利。

　　方圓介紹,“整個‘假銷售’過程很復(fù)雜，時間跨度也不一樣。而且，每個樓盤的情況都不一樣。連一些房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司都不掌握‘假銷售’的確切數(shù)字。但有一點(diǎn)可以肯定，只要有利潤空間，開發(fā)商就會冒險使用一切手段。據(jù)我了解，今年以來‘假銷售’增加了很多。”

　　當(dāng)然，“假銷售”對于開發(fā)商而言也是雙刃劍：造假的范圍越大、牽涉的中間環(huán)節(jié)越多，開發(fā)商的成本越高，也越容易被人發(fā)現(xiàn)。

　　正是由于發(fā)現(xiàn)了房價里的奧秘，方圓盯上了那些表面上交易活躍的樓盤。“交易量活躍說明投資客多，風(fēng)險也大，投資客資金出問題、急于套現(xiàn)的概率就大。”職業(yè)上的便利讓方圓更容易找到急于拋售房產(chǎn)的賣家，這些人的售價至少會比市場價低一成。

　　此外，方圓還掌握了讓商業(yè)貸款利息比公積金貸款利息還低的“絕招”。原來，如果是通過房產(chǎn)中介辦成的按揭貸款，銀行會給中介“返點(diǎn)”，去年是購房貸款總額的1%，今年因?yàn)楦偁幖ち�，返點(diǎn)提高到了1.2%。如果房產(chǎn)買賣雙方直接到銀行辦理按揭貸款的話，銀行就可以把給中介的傭金以及銀行的部分利潤讓給貸款人。這也是銀行最近提出的“直客式”服務(wù)思路。

　　方圓就是這樣“吃”進(jìn)了他在上海的第一套房子。他在交易量活躍的樓盤找到了一個因?yàn)橐�離開上海而急于拋售房子的賣家。一套市價約120萬元的房子，方圓把價格砍到了105萬元左右。但他把房產(chǎn)的評估價做到了130萬元。這樣，就能從銀行貸款104萬元，利率是3.74%（5.94%×0.7×0.9），比公積金貸款利率還低�；�本上不用掏錢，方圓就有了一套房子。

　　方圓由此也發(fā)現(xiàn)了新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)：房地產(chǎn)市場火爆的這幾年，有需求又有購買力的人已經(jīng)基本上買了房子�，F(xiàn)在開發(fā)的是有需求但是購買力不足的購房者。他們年紀(jì)輕，積蓄不多，但收入尚可。“低首付、低利率和高負(fù)債”正是這部分購房者的理想模式。“我專門為這樣的客戶服務(wù)。”方圓說。

　　從開發(fā)商“假銷售”到中介發(fā)掘新客戶，目前的房產(chǎn)市場熱鬧非凡。“但我知道，表面熱鬧的市場是在傳達(dá)各方對后市的悲觀與迷茫。如果大家覺得今年的市場好，明年的市場比今年更好，他們還用得著花這么大力氣營銷嗎？”方圓說，“但你也不要以為被忽悠進(jìn)去買房的人就吃虧了，不買房的人可能更吃虧，因?yàn)榉績r上漲的速度比你收入增長的速度快得多。盡管存量房的消化需要好幾年時間，盡管后市不容樂觀，盡管已經(jīng)隱藏了不少風(fēng)險，但只要房價上漲，這些問題就都不是問題。我從來不擔(dān)心房價下跌，因?yàn)槲铱吹搅烁鞣降臎Q心。”