色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

   《5月24日，最高人民法院正式公布《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》)和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱《物業(yè)糾紛的解釋》)。

　　這兩部司法解釋將于2009年10月1日起施行。

　　2003年初，最高法院就已著手開展制定涉及物業(yè)糾紛案件司法解釋的相關(guān)準(zhǔn)備和調(diào)研工作，并于2007年年初正式就上述兩部司法解釋正式立項。其間，《物權(quán)法》于2007年10月1日正式實施。2008年6月16日，最高人民法院向全社會公布了上述兩部司法解釋的征求意見稿。

　　需要解釋的是，"建筑物區(qū)分所有權(quán)"在通俗語境中，一般指購買了房地產(chǎn)的業(yè)主權(quán)力。在法律概念上，是指明確界定在同一個建筑物上存在各個所有人獨自使用的專用部分以及多個所有人共同使用的公用部分，為此，中國的《物權(quán)法》規(guī)定這種物權(quán)名稱為"建筑物區(qū)分所有權(quán)"。

　　此次公布的《建筑物區(qū)分所有權(quán)的解釋》共19條，包括：業(yè)主身份的界定、專有部分和共有部分的劃定、面積人數(shù)的計算方法、業(yè)主權(quán)利義務(wù)的范圍、車位車庫糾紛的處理、業(yè)主自治重大事項的范圍、住改商糾紛的處理、利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定、業(yè)主撤銷權(quán)的行使以及業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)等。

　　其中，在認(rèn)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)過程中，如何認(rèn)定專有部分和共有部分是實踐中大量糾紛的關(guān)鍵問題�！督ㄖ�物區(qū)分所有權(quán)的解釋》就專有部分和共有部分，作了明確的規(guī)定。車位、攤位以及規(guī)劃中已經(jīng)列入特定房屋買賣合同的露臺，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分；而建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂以及通道、樓梯、大堂、消防、公共照明均屬于共有部分。而如果不屬于業(yè)主的專有部分，也不屬于市政公用部分，或者其他權(quán)利人所有的場所以及設(shè)施，都將認(rèn)定為共有部分。

　《物業(yè)糾紛的解釋》共13條，具體包括：物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主的約束力及效力、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任承擔(dān)、業(yè)主妨害物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的責(zé)任承擔(dān)、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理、物業(yè)使用人的準(zhǔn)用等。

　　司法解釋焦點解讀

　　焦點 1 沒有產(chǎn)權(quán)證也能當(dāng)業(yè)主

　 司法解釋：依法登記取得或者依據(jù)生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。(這是界定業(yè)主身份的一般規(guī)則。)

　　基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

　　●解讀："業(yè)主"是《物權(quán)法》第六章中的基礎(chǔ)性概念之一，但法律沒有對此作出規(guī)定。

　　最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人解釋說，現(xiàn)實生活中，房屋買受人在已經(jīng)合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權(quán)登記的情形大量存在，如果僅以是否已經(jīng)依法登記取得所有權(quán)作為界定業(yè)主身份的標(biāo)準(zhǔn)，將與現(xiàn)實生活產(chǎn)生沖突，并有可能對前述人群應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利造成損害。

　　焦點 2 車位按比例配置給業(yè)主

　　司法解釋：建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合《物權(quán)法》第七十四條第一款有關(guān)"應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要"的規(guī)定。

　　●解讀：最高院民一庭負(fù)責(zé)人解釋，規(guī)劃確定的"配置比例"具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦�的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了"首先滿足"。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。

　　焦點 3 住改商須整棟業(yè)主同意

　　司法解釋：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房(即"住改商")，未按照物權(quán)法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，有利害關(guān)系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

　　將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱"有利害關(guān)系的業(yè)主"。

　　●解讀：按照物權(quán)法第七十七條規(guī)定，"住改商"行為的合法性需要滿足兩個條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約；應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，其行為仍不具備合法性。

　　"住改商"是對住宅法定用途的改變，是對既有秩序的破壞，為合理劃定一個便于操作的有利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來適用上的困難，司法解釋綜合考慮"住改商"糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。

　　焦點 4 房子空置也要交物業(yè)費

　　司法解釋：物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　●解讀：實踐中，有的業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)(比如業(yè)主提出其因出國而未享受服務(wù))或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)(比如低樓層業(yè)主提出其從未乘坐電梯等)提出抗辯。

　　最高院民一庭負(fù)責(zé)人表示，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，則物業(yè)費的交納義務(wù)對全體業(yè)主而言都是均等的。除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。

　　焦點 5 物業(yè)未獲續(xù)聘無權(quán)收費

　　司法解釋：物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持。

　　●解讀：最高院民一庭負(fù)責(zé)人表示，該類糾紛實踐中不少，此次司法解釋給予了明確。此外，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，并以存在事實物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，法院不予支持。