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    在杭州百井坊巷經(jīng)商的劉小姐這兩天都在考察一家專業(yè)市場。這家專業(yè)市場由于地段較偏，商鋪面積不大，總價可以控制在100萬元以內(nèi)，開發(fā)商承諾購買后給予一定的租金回報。劉小姐和溫州的父母商量后，很是心動。這天，她帶了10萬元定金和父母一起來看房，但考察后，她還是放棄了。因為開發(fā)商沒做過商業(yè)地產(chǎn)，她對其信譽沒有信心。

　　最近杭州樓市有個有趣的現(xiàn)象，老百姓對投資專業(yè)市場的熱情很高。據(jù)余杭房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，5月21日新開盤的宏豐家居城，320間商鋪已銷售53套，銷售率為16%；4月26日開盤的億豐家居建材城，716間商鋪至今已賣出416套，銷售率為58%。

　　專業(yè)市場商鋪的投資，原來只限于這個行業(yè)的從業(yè)者，但現(xiàn)在有越來越多的市民投身其中。它的投資前景究竟如何？它的投資風(fēng)險又有多大？記者特地做了一個調(diào)查

　　面積小，回報承諾高

　　眼下的杭州樓市，純粹的商業(yè)地產(chǎn)項目并不多，而幾個專業(yè)市場商鋪是其中的亮點。浙江億豐家居建材城，位于杭州良渚莫干山路與新104國道交接處，總共推出了716間商鋪，開盤價格為9031.5元/平方米，目前716間商鋪已賣出416套。

　　杭州宏豐家居城位于閑林鎮(zhèn)，在02省道邊，杭徽高速入口附近。商鋪的面積最小60平方米左右，最大百來平方米。據(jù)售樓小姐介紹，開盤均價9400元/平方米，總價在50萬~100萬元。1號樓5月21日開盤，銷售率達16%左右。

　　專業(yè)市場之所以賣得火，業(yè)內(nèi)人士認為主要是三方面原因：

　　一是專業(yè)市場商鋪的總價都在30萬~80萬元左右，這樣的低總價小面積商鋪在杭州的商鋪市場非常稀有，杭州的老城區(qū)獨立商鋪一般總價都在100萬元以上，郊區(qū)商鋪總價低一些，但商業(yè)氛圍還未形成。

　　二是其承諾的高回報率。

　　杭州在銷的幾個專業(yè)市場商鋪都采用購買后前幾年開發(fā)商返租并給予租金回報的模式，這種模式和酒店式公寓等投資物業(yè)比較相像。

　　像宏豐家居城要求業(yè)主在簽訂銷售合同前必須先簽一份《委托統(tǒng)一經(jīng)營管理合同》，合同規(guī)定，業(yè)主將商鋪全權(quán)委托給開發(fā)商經(jīng)營，時間為10年。頭3年，業(yè)主必須將商鋪經(jīng)營權(quán)無償交予開發(fā)商使用，從第4年開始，業(yè)主可獲取由購房合同價的8.86%和營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等相關(guān)稅費組成的租金回報。

　　像基本賣完的大世界五金城，假如業(yè)主將商鋪返租給開發(fā)商，每年可拿到購房款7％（稅前）的投資回報，時間為7年。以這家市場商鋪總價平均為50萬元為基數(shù)，購房者每年可領(lǐng)到35000元的租金回報，折合到每月，計2917元/月。而就在這家市場對面，一個賣雜貨的平房商鋪，店主告訴記者，40平方米的商鋪月租金不過1300元/月。

　　三是這些專業(yè)市場所描述的前景。

　　據(jù)調(diào)查，它們都位于杭州的近郊，臨近高速公路等交通樞紐。它們都對外宣傳是高起點高定位。

　　另外，由于開發(fā)商拿的是掛牌出讓的土地，有產(chǎn)權(quán)，而杭州的傳統(tǒng)市場一般都是租賃權(quán)，有產(chǎn)權(quán)的不多。

　　賣得好不等于經(jīng)營得好

　　據(jù)調(diào)查，購房者熱衷投資此類商鋪主要在于其承諾的高額回報率。但賣得好是否意味著這些市場就經(jīng)營得好呢？事實證明，市場的經(jīng)營狀況還有待檢驗。
一家市場2005年開盤以來賣得不錯，近日，該市場開業(yè)。

　　據(jù)開發(fā)商介紹，該市場一期15.8萬平方米已經(jīng)建成。業(yè)主購買并獲得產(chǎn)權(quán)，其中絕大部分再返租給市場（有少數(shù)業(yè)主選擇自己經(jīng)營商鋪），市場受業(yè)主委托進行招商與出租商鋪。

　　雖已開業(yè)，但周一上午記者在市場內(nèi)走訪后發(fā)現(xiàn)：市場的招商率為50~60%。上午十點多，市場內(nèi)開業(yè)的商鋪寥寥無幾。已開業(yè)的一家公司的負責人告訴記者，開業(yè)后的經(jīng)營狀況一直不好，主要是人流量太少。

　　對于開業(yè)商家少的原因，開發(fā)商是這樣解釋的：門口的道路改造沒有完成，影響了市場的人流量，商戶不愿按時開業(yè)。

　　開發(fā)商還認為，一個大型的專業(yè)市場必須有3年以上的市場培育期，要一開業(yè)便呈現(xiàn)“生意興隆”的場面這是很難做到的。

　　開發(fā)商還表示，雖說招商只達到一半左右，但給業(yè)主回報的承諾還是會如期兌現(xiàn)。

　　市場商鋪投資防三大風(fēng)險

　　購買專業(yè)市場商鋪的都是哪些人？據(jù)對幾家專業(yè)市場購買群體的調(diào)查，記者發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營戶和本省的中小投資客占了絕大多數(shù)。像某家居城，從新時代裝飾材料市場等現(xiàn)有家居市場過來的經(jīng)營戶占1/3左右，其他都是投資者。除杭州本地人外，以金華、溫州、臺州投資者居多。投資專業(yè)市場的風(fēng)險到底有沒有？在哪里？

　　一大風(fēng)險就是市場經(jīng)營風(fēng)險。一位在杭州已有多處商鋪投資經(jīng)驗的溫州朋友告訴記者，市場商鋪相比獨立商鋪，獨立性和穩(wěn)定性較差，如果市場經(jīng)營不好，手中的商鋪可能不但賺不到錢，還會成為“死鋪”，轉(zhuǎn)手也會比較困難。

　　其次是開發(fā)商的資源整合能力。漢嘉機構(gòu)百盛招商總經(jīng)理方芳認為，商鋪不同于住宅，它有賴于周邊的商業(yè)氛圍，而市場類的商鋪更講究這一點。因為市場類商鋪更講究開發(fā)商的市場和產(chǎn)業(yè)技術(shù)背景，開發(fā)商的資源整合能力可能就決定了這個市場的興旺，而這個市場的興旺就決定了你手中的鋪位價格的漲跌。

　　三是租金回報是否能兌現(xiàn)的風(fēng)險。對于市場商鋪常見的租金回報承諾，浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平認為，國家法律明確規(guī)定，開發(fā)單位不能承諾租金回報，如果你購買的市場商鋪銷售合同、經(jīng)營合同簽的是同一家公司，那就要當心了。但即便是分開簽，租金回報是否有保障最終還是看經(jīng)營公司的經(jīng)營能力。如果經(jīng)營能力不好，租金回報即使合同有規(guī)定也很難真正落實。

　　專業(yè)人士認為，投資專業(yè)市場是中小投資者一種新的理財方式，一般情況下，經(jīng)營較好的專業(yè)市場，像杭州的龍翔服飾城、環(huán)北小商品市場，一個鋪位的經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓就高達四五十萬元，投資回報之高明顯高于獨立商鋪。由此，投資專業(yè)市場要求投資者有相當?shù)耐顿Y經(jīng)驗。

　　當然，要求一個市場一開始就生意興隆也是不實際的，有一定的市場培育期也很正常。但關(guān)鍵是，投資者不能只盯著開發(fā)商承諾的高回報，眼光要放遠，一定要考察周詳，對經(jīng)營公司的實力和市場的定位有信心，這才是商鋪增值的根本保證。