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    抄底的大幕已徐徐拉開？

　　剛剛過(guò)去的一周，富力地產(chǎn)(2777.HK)就先后購(gòu)入廣州從化市及北京朝陽(yáng)區(qū)兩塊地，總占地面積84.25萬(wàn)平方米，涉資合共17.7億元。該公司稱，“不想錯(cuò)過(guò)發(fā)展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。”

　　同樣在剛剛過(guò)去的一周，SOHO中國(guó)(00410.HK)董事長(zhǎng)潘石屹在香港出席股東大會(huì)時(shí)也明確表示，SOHO中國(guó)已結(jié)束冬眠，開始尋找機(jī)會(huì)。

　　雖然SOHO中國(guó)表示，104.98億元中的部分款項(xiàng)預(yù)期確認(rèn)為2009年下半年的營(yíng)業(yè)額，但這并不能改變SOHO中國(guó)現(xiàn)金充裕的事實(shí)。“不差錢”的SOHO中國(guó)為何還在融資？這是否意味著其正積極布局抄底大計(jì)？

　　28億5年期可轉(zhuǎn)債

　　SOHO中國(guó)的這次可轉(zhuǎn)債融資多少令市場(chǎng)始料未及。該公司稱，將發(fā)行本金總額28億港元的可換股債券，發(fā)行緣由是為擴(kuò)大資本基礎(chǔ)，以具吸引力的條款獲取即時(shí)資金。本次發(fā)行聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人為高盛(亞洲)、摩根士丹利與瑞銀。債券將在新加坡上市，轉(zhuǎn)換后的新股將于香港上市�？鄢齻蚪鸺靶姓�費(fèi)用約6000萬(wàn)港元后，本次融資凈額約為27.4億港元，將用作一般企業(yè)用途及潛在策略性投資。

　　公告披露，這批可轉(zhuǎn)債年利率為3.75厘，到期日為2014年7月2日，債券初步兌換價(jià)5.88港元，全數(shù)兌換后，共計(jì)4.76億股，占SOHO中國(guó)已發(fā)行股本的9.2%，占經(jīng)擴(kuò)大后股本約8.4%，債券可于3年后提早贖回。

　　5.88港元的初步兌換價(jià)格，較發(fā)行債券前最后交易日收市價(jià)4.90港元溢價(jià)20%，較最后5個(gè)交易日成交量加權(quán)平均收市價(jià)每股4.88港元溢價(jià)20.49%；較最后10個(gè)交易日成交量加權(quán)平均收市價(jià)每股4.72港元溢價(jià)24.58%。

　　對(duì)于該換股價(jià)，香港某證券公司分析師表示，以目前SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)計(jì)算，20%的溢價(jià)是比較合理的，而目前市場(chǎng)對(duì)股價(jià)上揚(yáng)的預(yù)期也差不多在這個(gè)水平。“換股價(jià)格與市場(chǎng)狀況好壞有關(guān)，如果像2007年的時(shí)候，換股價(jià)的溢價(jià)要大的多，但目前狀況溢利20%也屬合理水平。”

　　對(duì)于28億港元的融資規(guī)模，他表示，發(fā)行可轉(zhuǎn)債融資一般不會(huì)達(dá)到上百億的規(guī)模，因?yàn)橛欣�息成本，另外，發(fā)行的債券太多，將來(lái)轉(zhuǎn)股后，也會(huì)使公司股權(quán)被稀釋。

　　潛在收購(gòu)進(jìn)行中

　　一位對(duì)SOHO中國(guó)非常了解的在港上市房地產(chǎn)公司高層告訴本報(bào)記者，目前SOHO中國(guó)主要醞釀的收購(gòu)目標(biāo)集中在北京和上海，類型為商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓。

　　“他們一直在緊密關(guān)注市場(chǎng)，我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在收購(gòu)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。但究竟是不是抄底？誰(shuí)也不知道底在哪里。做個(gè)假設(shè)，也許再過(guò)2個(gè)月，一些收購(gòu)的項(xiàng)目?jī)r(jià)位可能高一些，接下來(lái)價(jià)位也可能降一些。看趨勢(shì)，SOHO中國(guó)認(rèn)為抄底收購(gòu)時(shí)機(jī)到來(lái)。”該消息人士說(shuō)，SOHO中國(guó)的融資肯定是為潛在的收購(gòu)做準(zhǔn)備。

　　“潛在收購(gòu)不一定會(huì)是特別大的項(xiàng)目，也可能是多個(gè)項(xiàng)目，但200億現(xiàn)金是足夠應(yīng)付這些開支的。此前收購(gòu)的前門項(xiàng)目，SOHO中國(guó)使用的是他們手頭現(xiàn)在可以動(dòng)用的現(xiàn)金，因此發(fā)債融得的27.4億港元不會(huì)用來(lái)支付前門項(xiàng)目。”上述房地產(chǎn)公司高層告訴本報(bào)記者。

　　她的說(shuō)法與潘石屹5月19日在香港接受本報(bào)記者采訪時(shí)的說(shuō)法不謀而合。

　　潘石屹說(shuō)，SOHO中國(guó)已經(jīng)從去年奧運(yùn)會(huì)后開始的不買一塊地、不收購(gòu)一個(gè)項(xiàng)目的冬眠階段中醒來(lái)，目前在看一些項(xiàng)目主要集中在內(nèi)地一線城市的繁華地段，而如中關(guān)村(000931,股吧)這樣的“跳樓貨”是未來(lái)項(xiàng)目收購(gòu)的一種方向。

　　瑞士某證券公司研究地產(chǎn)分析師在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在是SOHO中國(guó)出手的好機(jī)會(huì)。

　　“發(fā)債將增加SOHO中國(guó)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，因?yàn)橐�支付利息，如果不是�?xiàng)目投資，這對(duì)SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)將是負(fù)面消息，因?yàn)椴淮_定性會(huì)對(duì)SOHO中國(guó)的股東造成壓力，他們不知道錢用到哪里去了。”上述香港某證券行分析師稱，SOHO中國(guó)的這次發(fā)債融資可能表明他們?cè)谧鲞M(jìn)一步的現(xiàn)金儲(chǔ)備。

　　他認(rèn)為，SOHO中國(guó)現(xiàn)金儲(chǔ)備的原因是，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不明朗，資本市場(chǎng)融資渠道也不明朗。手中握有更多現(xiàn)金，即使有項(xiàng)目收購(gòu)，仍能保持現(xiàn)金流充裕，這可能是SOHO中國(guó)未雨綢繆的打算。

　　前述瑞士投行分析師分析稱，目前北京、上海在商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓方面出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，SOHO中國(guó)以這兩類房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)為主具有挑戰(zhàn)性，他們需要專注于不受供應(yīng)過(guò)度影響的領(lǐng)域，或需要一些差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。

　　但他也表示，SOHO中國(guó)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)與寫字樓看重的是地段與土地成本、銷售與出租等配套措施，以及商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓的定價(jià)，而這些是SOHO中國(guó)的強(qiáng)項(xiàng)。

　　潘石屹不久前曾表示，前幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的“小陽(yáng)春”，動(dòng)力主要來(lái)自于政府實(shí)施的減息、減稅、放貸等措施，此后成交量降低是很正常的，銀行不可能在以后的幾個(gè)季度還以一個(gè)季度4.58萬(wàn)億的速度放貸了。

　　跡象顯示，潘石屹似乎在打算積極抄底的同時(shí)，不忘及時(shí)融資，現(xiàn)金為王。