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    樓市的繁榮遠沒有看起來那么完美，在住宅價格不斷上揚的背后，與實體經(jīng)濟更密切相關(guān)的寫字樓市場，依然在低迷的泥潭底部徘徊。雖然有個別市場的寫字樓交易開始呈現(xiàn)活躍的苗頭，但是空置率和租金水平始終是困擾這個市場的軟肋。

　　擺脫陰影？還有很長一段路程。

　　投資客入場？

　　6月初，深圳中心區(qū)一個寫字樓項目開售當(dāng)日賣出七成的成交情況，就如同此刻的住宅一樣，讓開發(fā)商感到意外。該項目的開發(fā)商深圳卓越集團相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，今年經(jīng)濟環(huán)境的變化遠比去年預(yù)估的好，港人到深圳置業(yè)比例的增加，以及部分投資者進場買寫字樓，改變了市場的形勢。

　　作為在深圳擁有最大寫字樓體量的開發(fā)商，卓越旗下項目的熱銷，代表著某種趨勢。高力國際的報告指出，深圳、廣州兩地的寫字樓市場在第二季度呈現(xiàn)活躍的跡象，一手交易量有所上升，而成交價格也小幅度上揚。

　　盡管如此，寫字樓的形勢遠不能與住宅的繁榮相提并論。深圳有業(yè)內(nèi)人士稱，自從2007年底以來，深圳一直沒有好的寫字樓項目入市，今年上半年，只有一兩個項目開盤銷售，鑒于市場并不景氣，不少開發(fā)商不愿急于推出項目。因此，即使目前有個別項目成交情況理想，也很難代表市場已經(jīng)走好。

　　另外有數(shù)據(jù)顯示，目前深圳的在售寫字樓存量達到40萬平方米，即使5月份的銷售情況較前幾月有所好轉(zhuǎn)，但供大于求的局面沒有根本改變。

　　卓越集團上述負(fù)責(zé)人表示，由于深港一體化進程正在逐步推進，公司對自己位于中心區(qū)的寫字樓項目非常有信心，至于深圳其他區(qū)域，由于缺少更優(yōu)質(zhì)的項目，目前還不好判斷。高力國際也指出，目前廣州在售的甲級寫字樓并不多，二季度的成交以乙級寫字樓為主，而金融危機對市場仍有影響。

　　第一太平戴維斯的研究顯示，上海寫字樓市場呈現(xiàn)相同的格局，即由于需求疲軟，一些項目推遲了原定入市時間，導(dǎo)致2009年和2010年的供應(yīng)情況有所改變。根據(jù)最新統(tǒng)計，2009年甲級寫字樓新增供應(yīng)將不會超過59萬平方米，而早前的預(yù)期則達到75萬平方米。

　　更為嚴(yán)峻的是，未來的寫字樓市場由于預(yù)期供應(yīng)量巨大，特別是2010年，無論廣州還是深圳，都將迎來寫字樓集中入市的高峰，這些項目將通過何種途徑消化，目前仍不得而知。

　　租金難有起色

　　如果說交易量和交易價格開始回升，讓寫字樓看到一線曙光，租金收益的不斷走低無異于給市場當(dāng)頭潑了一盆冷水。在廣州投資了兩套寫字樓物業(yè)的林小姐，對此深感憂慮。由于其中一個意大利租戶受到金融危機沖擊，生意難以為繼，將提前退租。目前該物業(yè)的收益率為8%，而被退回后再度放盤，租金將被迫下降，“至少每平方米租金要下調(diào)10塊錢。”

　　第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)過剩、需求疲軟以及大量新增供應(yīng)導(dǎo)致上海平均租金在2009年前五個月下滑6.8%。浦東因有大量未消化的存量，租金比去年同期跌9.3%，而浦西租金則下跌6.0%。

　　無獨有偶，廣州第二季度的甲級寫字樓租金水平也沒有起色，僅較上季輕微上升1.08%。而高力國際認(rèn)為，由于未來半年將有多個項目投入市場，廣州寫字樓市場將面對激烈競爭，預(yù)期租金將會受壓。

　　受到深圳綜改方案通過刺激的深圳寫字樓租賃市場也缺乏強力反彈動力。據(jù)悉，深圳第二季度的甲級寫字樓整體租金與上季度相近，為119元/平方米/月。

　　而深圳統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年第一季度深圳外商直接投資同比降幅高達七成。加上市場預(yù)計下半年起有近百萬平方米的新增供應(yīng)，寫字樓租賃市場的窘境難以在短時間扭轉(zhuǎn)。

　　寫字樓與住宅市場的倒掛

　　比較而言，住宅市場的火熱幾乎讓寫字樓眼紅。以價格波動最大的深圳為例，住宅市場僅僅用了半年的時間就讓“高房價”再度困擾這個城市。

　　世聯(lián)地產(chǎn)的每周研究報告顯示，6月的前半個月，深圳住宅價格漲勢明顯，第一周成交均價突破17000元/平方米，基本接近2007年的最高水平，之后的一個星期，雖然價格有所回落，但成交均價仍然在14000元/平方米之上。而僅在幾個月之前，深圳住宅的成交均價還停留在12000元/平方米以下。

　　市場越發(fā)讓人感到無奈，身處其間的消費者，能感受到的價格變化幅度在30%左右，無數(shù)的案例讓深圳人不得不接受這樣的事實，例如，華僑城單價高達12萬、總價幾千萬的別墅，在一天賣出了7套。

　　這一輪樓市行情中，深圳又成為一個極端的范本，但絕不是特例，全國各地的住宅市場都呈現(xiàn)上漲的格局。拋開北京、上海、廣州、成都等大城市不說，即使相對邊緣的云南麗江，開發(fā)商也在加緊施工，有項目即使還未公開發(fā)售，認(rèn)購的火爆已經(jīng)讓開發(fā)商在開盤之前，就在內(nèi)部進行了幾次價格的上調(diào)。

　　一邊在繼續(xù)上漲，另一邊則困境重重，住宅與寫字樓的分化日益加劇，讓目前的樓市繁榮更顯詭異。廣州某機構(gòu)分析人士稱，住宅體現(xiàn)了個人消費行為，而寫字樓則反映企業(yè)行為，后者的好轉(zhuǎn)依賴于整體經(jīng)濟形勢的轉(zhuǎn)變。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，寫字樓市場與住宅的階段性分化還會繼續(xù)一段時間，至于時間的長短，樂觀的觀點認(rèn)為是今年年底，謹(jǐn)慎的判斷則要到2010年下半年。